在上篇《澳洲买房政策科普，哪些人可在澳洲买房？》我介绍了在澳洲哪些人士可购买房产，今天小编继续为大家介绍在澳洲买房的详细流程，包括很多政策规定，一般中介是不会告诉你的。

一、选定房产

买房前需要问问自己，你买房是自住还是投资？如果是投资房，需要短期回报还是长期回报？

1)、短期回报，租金回报率，交通便利，容易出租，靠近市中心或者靠近学校的公寓或者townhouse

2)、长期回报，房价土地增值，土地大小，地区政府的投资情况，该区域的人口增长

如果是自住房，请问是否着急入住？

1) 现房，急于入住，一般1-2个月即可入住

2) 买地建房，可以根据自己的需求设计，一般需要6-12个月

由于澳洲的公寓户型千奇百怪，甚至在同一栋楼中都可能有许多种不同的户型，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。大家也可以提前到澳洲各大房产网站查询相关房产信息做好功课。

二、支付定金

选定了满意的房子后，可支付一笔EOI订金（购房意向金）给中介/开发商，一般是2,000澳币，悉尼是3,000-5,000澳币，向中介/开发商申请保留该屋子。如果买家在思考之后决定放弃购买，订金会在冷静期内（规定的时间为14天）退还给购房者。

三、申请海外人士购房许可 (FIRB)

海外买家在澳买房前需要向Foreign Investment Review Board（外国投资审查委员会，简称FIRB）递交申请，申请必须为海外买家有意向购买某个特定房产而进行。

海外买家必须在签购房合同之前获批FIRB，或者将合同签署为Subject to FIRB，否则将被视作违反FIRB规定，从而被罚款甚至受到更严重的处罚。这个过程建议由买方律师协助完成。

四、签署购房合同

中介/开发商向购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。同时开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同，购房合同生效。

一些house&land的项目，即买一块土地，在上面找建筑商自建房屋。这种有2个合同，一个是土地合同，一个是建筑合同。

五、支付10%的购房定金

在澳洲购房需要在合同规定的时间内，一般为5-7个工作日，支付购房款的10%作为定金。这笔定金可以支付到开发商的信托账户，也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保。

注意事项：

10%定金建议前往银行出具银行支票，银行支票由购房者代理律师与开发商代理律师交换；

银行支票必须要澳洲本地银行的支票，即购房者本人需要有澳洲本地银行的账户；

因为首付一般是超过5万澳币的，即使海外个人转账无法达成，需要用海外公司账户转账，因为上限高。如果个人付10%大订首付，建议购房者跟律师见面，直接解读合同并签字，然后澳洲银行开户，从澳洲银行开支票，同时方便以后尾款支付。

六、办理贷款

需要办理贷款的买方需要注意，在澳洲贷款是从房产交割后才开始支付。所以在交割前提前办理好贷款申请便尤为重要。

对于现房买家，在你签订购房合同前便可找银行或者贷款中介申请贷款预批。或者在签订合同后，即开始准备材料申请贷款。

对于期房买家，我们建议在房产预估的交割时间前3个月便开始着手办理贷款事宜。你需要及时跟踪建房进度，通常通过中介保持信息的更新，而律师并不跟踪建设进度。

七、交割验房

在交割之前，买方需要和房产中介预约做最后的检查。如发现问题，可通知买方律师和卖方律师交涉解决问题。如没有重大问题，通常需要正常交割, 只要有办法在交割之后把问题解决。通常的做法是买方律师指令中介暂扣部分定金，在交割后的一个时间内，若卖方解决问题，则令中介释放定金。

在这里提醒大家，通常买方不可以以验房不满意为由延迟交割，除非是由第三方专业验房机构鉴定的结构性问题，或面积的明显减少（超过5%）。卖方或者开发商需要履行合同的义务和承诺，在规定保修时间内完成修理，但买方却不可因拒绝交割而违约在先。

不按时交割卖方可以收取罚金和罚息（常见12%年息或更高）按日计收，额外发生的律师费（至少数百）等，逾期超过14天的，卖方有权终止合同，没收定金，并起诉额外赔偿额外损失（假如有的话）且不给房。

八、交付尾款，成功交割

在交割当天，买方需要支付全部尾款，其中还包括印花税，以及政府和水局、物业公司等第三方的费用，海外人士还需支付额外的附加税。

九、购买保险

购买保险为房屋购买保险可以在房屋遭遇意外损坏时降低损失，保住财产的价值。具体费用会由保险公司跟进。

澳洲购房合同中的“冷静期”

在澳大利亚，房产合约在签订之前会有一段时间的法定冷静期，给予投资者额外的时间做决定。

法定冷静期：由各法案赋予的，一旦与卖家签订购买住宅房屋合同，即合同生效后，就会自动产生冷静期，无需额外注明。新南威尔士州冷静期为5个工作日，维多利亚州为3个工作日。

反悔权：相比起在冷静期外违约终止合同损失房价的10%加上额外赔偿，如果在冷静期内取消合同的话，只需要支付给卖家相对较少的一笔赔偿款项。新南威尔士州取消合同赔偿金为房价0.25%，维多利亚州为房价的0.2%。

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