他受高人指点，开发固安工业园，通过产业新城模式成为地产黑马，同行纷纷效仿；
他一度成为河北首富，最后却不得不用义气挽留兄弟；
他就是华夏幸福创始人——王文学。
1、从开火锅店，到第一桶金
王文学出生在河北省霸州的一个普通家庭，中专毕业后他去了廊坊市交通运输公司当司机。
1992年，王文学在廊坊市委党校门口开了一家火锅店，叫“川崎”，据说当时生意还不错。
随着火锅店越开越大，有很多廊坊市的政府官员来这里吃饭。王文学在跟他们的接触中，发现了新的商机——给政府的楼堂馆所进行翻修升级。
王文学的业务除了餐饮之外，开始了政府大楼装修业务。
然而好景不长，1997年发生亚洲金融危机，1998年王文学的装修生意也遭遇了危机，在当时全国严禁楼堂馆所建设的高压之下，王文学面临上下两难：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。
当时王文学却干出一件惊人之举：烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款。
从此可以看出，王文学与政府官员打交道时非常有政治觉悟，此举不仅让政府对他有好感，他的机会也随之来临。
王文学得知党校北边有块土地要做开发，但是政府没钱，于是他找到了政府领导，鉴于原来的交情，顺利地拿到了批条，获得了土地开发权，并通过土地质押找来了银行货款。
当时谈的条件是土地盖好宿舍楼之外，剩下的部分让他盖商品房出售。由于这块土地位于一条叫“华夏里”的小街北边，王文学的第一个房地产项目就命名为“华夏花园”。
图：华夏花园
1998年7月, 华夏幸福公司成立，从此跨进房地产行业。
由于当时没有房产开发经验，王文学通过四处考察学习，成功地将万科的图纸和标准复制到了华夏幸福的第一个房地产开发项目，从中大赚5000万，资本原始积累就此完成。
可以说，王文学在房地产的第一桶金是源于良好的政府关系。
2、开发固安产业新城，华夏幸福崛起
在赚的第一桶金之后，王文学又在新华路附近的第五大街、第六大街拿了几块地。
传统的房地产开发商，一般采用的方式是持续拿地，继续做大规模。但是王文学却开始了另一条路，那就是开发产业新城。
据说这条路是一位高人给王文学指点的。
王文华四处求教，找到了当时的地产界红人王志纲。经过指点，又找到了当时主管规划建设的廊坊市副市长吴显国，此时吴显国马上就要升市长。
吴显国给王文学指出两条路：一是继续在廊坊市区搞房地产，二是去做固安开发区。他建议王文学去做固安。
在高人的指点下，王文学去了当时还是贫困县的固安县，开始搞开发区建设。
然而，仅仅一年，王文学就遭到了2003年的开发区整治风暴。所幸在当地政府的支持下，王文学安然过关。
据说，吴显国帮了王文学两个大忙，一是把固安开发区叫成廊坊开发区的分园，因此就不算是新成立的园区，成功躲过了那轮整治，二是帮王文学融得了两亿的资金。
两亿资金，在当时是一笔非常大的数目。
依靠着这两亿的启动资金，王文学把一部分资金用在开发区建设，另一部分资金用于开发房地产项目，华夏幸福以住宅养产业地产的模式就此开启。
3、环京楼市迅速升温，王文学成为河北首富
2008年前后，随着北京奥运会的临近，环京楼市开始迅速升温。
华夏幸福的快速发展，使其享受到了环京房价上涨的红利。当时环京区域的房价从4000元/平，涨到8000元/平，又涨到12000元/平，最后卖到2万元/平。但华夏幸福的土地成本没有变，销售额和利润率随之大幅提升。
值得一提的是，这个叫固安的小县城，距离天安门正南50公里，很多在北京上班的人选择在这里安家。
华夏幸福公司在这里建成了工业园区，引入了400多家企业，也带动了固安县经济的发展。
此时开始，华夏幸福一直对外宣称是一家产业新城运营商。
随着环京房价的不断上涨，王文学的身价也水涨船高。2011年，华夏幸福在A股上市。
《2017胡润房地产企业家榜》发布，王文学以485亿元排名第七，并占据了河北首富的位置。
2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立国家级新区河北雄安新区。华夏幸福作为“环京霸主”，由于雄安概念在2017年4月连续收获了5个涨停，此时河北首富王文学身价达到了600亿元。
一时风光无限！
给碧桂园杨国强、万达王健林和王文学都“指点过迷津”的著名地产策划人王志纲曾经断言，王文学会成为“下一个中国首富”。
4、危机来临，华夏幸福不再“幸福”
环京区域限购令出台。2017年6月，环北京地区的廊坊、张家口、保定、燕郊等地均出台了“限购令”，环京楼市急转直下，成交量、价均断崖式下跌。
2018年和2019年，华夏幸福引入中国平安，并签署了对赌协议，还获得了包括工商银行、中信银行、兴业银行、中国银行等多家银行在内的约4000亿授信额度，扩张中的华夏幸福，负债规模不断攀升，2019年华夏幸福的资产负债率达到了83.9%。
华夏幸福此时危机重重，一方面环京区域的销售下滑严重，另一方面新开拓的市场不及预期，而且此时的华夏幸福还在积极扩张，全国各地到处拿地。
2021年2月1日，华夏幸福发布公告，首次承认债务逾期。据说华夏幸福的债务有2600亿，被称为“第二个恒大”。在华夏幸福连续两年亏损后，王文学套现131亿，公司的其他股东们也采取了一样的行动，这也导致公司变得更加动荡和混乱。
5、结语
华夏幸福暴雷之后，王文学曾经反思自己失败的原因：
1、错误研判了环京的房地产形势，投资过于集中；2、新拓区域尚在培育中，效果不及预期3、前期扩张激进，管理不够精细；4、多轮疫情冲击使经营困境雪上加霜。
王文学的反思还是比较实在的，他确实也在深刻的反省。对环京太过依赖，华夏幸福的抗风险能力在2017年4月最严环京限购令下毫无招架能力。固安的产业新城模式，也不一定适合国内的其他城市，并不适合盲目扩张。
王文学的成功，一方面源于与当地政府的人脉关系，跟普通的房地产开发模式相比，产业新城这种开发模式，与政府打交道次数非常多。拥有良好的政府关系，是企业能够在当地持续开发的根本。
另一方面源于机遇，历史的机遇，让房地产行业成为暴利行业，让环京区域地产市场崛起。
在华夏幸福鼎盛的时候，王文学很舍得花钱。2017年，华夏幸福的猎头费就高达9位数，中层收入约在90万上下，高级年收入在千万级别不是少数。猎头们挖墙角时，常说的一句话是：华夏幸福一年，万科十年。
后来华夏幸福暴雷，逆境的时候，王文学说，“过去的时候喝酒多好，但享受得了那时候的好，我也能忍受现在的煎熬。但是作为员工，每个弟兄，我们也应该讲点义气。”
王文学是一个讲兄弟义气的人，但义气也挽不回已经倒下的华夏幸福。
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