《上海市城市总体规划（2017-2035年）》在研究研究市域空间结构时，选取了位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等5个新城，要求建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。

上海中心城区人口集聚，为了缓解市区的多方压力，曾经想过很多办法。经过卫星城、郊区新城的探索演变，诞生了五大新城。

初期的时候中心城独自美丽，五大新城承接疏解一下人口压力，再配套一些功能辅助。

后来十四五计划又说了，上海的城市空间会从单中心变成多中心，那现在相对成熟的、有基础的就是五大新城了，也不能小打小闹了，要开始学着长大了。

给五大新城定的目标就是，要能自给自足，不仅要有人住，还得住的舒服，不仅要有产业，还得形成规模。

到2025年，五大新城要达成360万常住人口，到2035年，每个新城都要有100万的常住人口。

近些年来

2021年，上海落户了73128人，这个数字差不多是2020年的2倍还多，把2018年、2019年、2020年，3年加一起差不多就是2021年的量。

2022年上半年，上海人才引进共计落了10044人，居转户共计落了11372人，远低于去年同期（去年同期3万），但如果不是3-5月的停滞，数量应该也能追赶上去年。

其中五大新城的人数无法考究，但最新的落户政策确实给予了新城很多偏爱。

2020年第七次人口普查，五大新城的人口为：

松江新城81.22万人

嘉定新城69.65万人

青浦新城40.27万人

奉贤新城40.12万人

南汇新城36.75万人

从当时的人口来看，松江新城是老大，嘉定新城次之，剩下的三位跟老大差的还是有点多。

2021年上海的 “十四五规划” 出炉，肯定了五大新城的地位，随后出台了一系列规划和人才政策。

尤其临港，资源倾斜的更是夸张。

我们先抛开三批次拍地情况不谈。

近6年来新房增幅排列是：松江-临港-嘉定-奉贤-青浦。

价格排列是：松江-嘉定-青浦-奉贤-临港。

三批次拍地五大新城哪个都没落下，除了临港稳健，其余几个价格都有上浮。

当然奉贤和青浦两块高价低容积率低，低密住宅均价高点无可厚非。

但起码可以看出来，五大新城的限价有所松动。

以链家网二手交易数据为基础，在几个新城找了某个小区统计了近6年多以来的房价情况，样本数据如下：

青浦新城--漕盈路站 2011-2014年建小区

松江新城--松江大学城站 龙湖好望山2012年建

嘉定新城--嘉定新城站 中信泰富2011年建

奉贤新城--金海湖站 恒盛湖畔豪庭2010年

临港新城--滴水湖站 宜浩佳园2009年

松江新城涨幅最大，然后是青浦和嘉定，再是奉贤，最后临港。

临港选取的小区是周边二手人气最高的小区，它的优势在于价格。2011年的万科金域澜湾目前的成交均价在4.5w左右。

而价格困境在于新房层出不穷，而高品质二手小区价格又高，反而使得样本小区虽然成交不少，但价格又始终上不去。

从距离上来说，青浦、嘉定、奉贤、松江新城距离市区自驾时间差不多，临港偏安一隅。

但按照五大新城的发展定位，是自己要形成一个中心，市区距离倒是不十分重要了。

图片来源于网络

从配置上看，松江目前的情况是最好的，这里开发最早。

规划上突出各城特色，嘉定新城聚焦制造业和服务业，青浦新城快速发展电商和物流，松江新城支持旅游影视、电子信息，奉贤新城发展“世界化妆品之都”，南汇新城则推进前沿产业，例如生物医药、新能源汽车和高端智能。

新城主要园区地均工业产值对比图（来源于网络）

但是就目前情况来看，新城产业园区的土地绩效不高，而且产城融合不充分，职住人口的结构性不均衡。

这样的结果就会导致新城城区发展受限，没有支撑。住新城却不在本地上班，在本地上班的却没有经济能力安家。

新城的定位：独立的综合性节点城市。

要实现这一目标，就要形成产业和人口不断升级的良性循环，同时加强配套，升级生态环境，且具有区域辐射能力。

任重道远。

限价为什么有所放松？

上海的人口分布一直是不均衡的，中心城市的繁华和便利使得大家都喜欢扎堆。

那么必然导致市中心资源紧缺，人口过剩，而郊区冷冷清清。

初期五大新城的作用就是疏解人口压力。

相比前两个普查周期而言，近10年上海常住人口总量规模的增长是相对平稳的，而中心城区人口密度有所下降。

但是显然还不够。

为了鼓励人口积极流动到各新城，缓解市区压力，不仅要发展新城产业，还要有足够的住宅用地，以求达到职住平衡。

三批次土拍，五大新城一个也没落下，除了临港没有变化，其余几城多多少少都在上涨。

有大型房企进驻五大新城，其实是相辅相成的。冲着五大新城开发商有利可图，而新城则可以实现一部分城市界面更新。

五大新城如何抉择

从位置来看，嘉定新城和青浦新城毫无疑问具有优势，一个在上海的西北部，接壤着苏州的昆山，一个在上海的西部，接壤着苏州的吴江和浙江的嘉善。

从面积来看，最大的是南汇新城，奉贤新城最小，南汇新城不像其他几个有基础，可利用土地也多，建设周期要更加长。

从产业和定位来说，各开各花，谁能最终取胜不好说，更不好说是花开锦绣还是半斤八两。

现阶段，松江新城是发展的最好的，临港新城是资源倾斜最多的。

从规划的人口来看，最多的松江110万，其余几个不相上下，松江略具优势。

规划好是前景明朗，但最终还是要看落地。

就现在来看呢，松江新城房价是最高的，是五大新城里目前发展最好的。

嘉定新城排第二吧，嘉定本身有汽车城基础，嘉定新城也是往汽车方向发展，基础很好的。

青浦新城价格合理，没有倒挂，涨幅不大，后劲不足。

相比临港天之骄子，奉贤就显得弱势了，政策没人家好，产业也不是那么有优势。

临港新城有后盾，一直被撵着往前走，虽然一直被鼓吹，但是也确实很冷清。长此以往，会否有人买单。

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