离不开的“居住”话题

衣食住行是人们最基本的生活需求，也是人们经常谈论的话题。

这不疫情未散，居家过久的人们对“住”的关注似乎又多了几分：

现居住空间狭小，想换面积更大的房子；社区物业实在太糟糕，打算换一个物业服务更好的楼盘；备受冷落的城市租客，想为自己安个真正的家；那些观望已久的购房者正在注视，房价是不是还有期望的变化。

其中这房子的价格，恐怕是人们最为关注的点了，被疫情撞了一下腰（肾）的贵阳楼市，房价会继续下降么，降幅空间会有多大？

最近，也有购房者在问城语同样的问题，受到疫情的冲击，贵阳房价是保持现状还是继续下跌？

其实关于未来的事情不太好回答，哪怕这个未来属于短期的。如果敷衍了事，城语也可以很简单粗暴地回答，或保持现状，或会继续下行，但这样回答对您买房的决定没什么太大帮助。

因为房价变化只是影响您买房的其中一个因素，具体选择还要根据购房需求、购买力、工作通勤、生活环境、楼盘房子等综合因素为参考。

再说，我们绝大多数人买房，是没有机会在最低点“抄底的”，因为我们不是行业专家，受限于对行业的认识和看法，我们不可能抓住真正的“最低点”，只能根据市场数据分析的结果来判断，由于数据结果具有滞后性，等待我们看到数据呈现的“最低点”的时候，那个“最低点”已经成为过去。

以上的话，并不是城语说大家买房不需要观察市场行情，而是要结合自己的需求，找准机会下手，因为“合适”的价格是相对的，买到合适的房子比买到合适的价格要更好。

尴尬了，扯了这么多，有些跑题了，关于贵阳楼市房价是否会下降的话题，城语不急于简单粗暴地回答，而是从多个方面去简析，感兴趣的朋友可以继续耐心的看下去。

贵阳楼市“内”“外”现状

先看贵阳楼市本身的现状，城语根据贵阳市统计局的数据整理了贵阳2017年以来的楼市变化情况。

通过数据可以看到2017-2019年，贵阳房价都是上涨的，17年住宅平均单价为6518.61元每平，18年为8819.22元每平，19年为9827.23元每平。结合大环境来看，这三年贵阳房价受到经济发展、货币棚改、价格洼地、外资流入等多方面的影响，跟随全国房价上涨的脚步出现大涨，这三年正好是贵阳房价急剧上涨的时期，也是贵阳楼市最为疯狂的阶段。

接着看2019-2020年的数据，贵阳楼市房价出现较大幅度的三连跌，19年住宅平均单价为9827.23元每平，20年为9148.1元每平，21年为9030.51元每平。从数据来看，贵阳房价受到楼市调控政策、及疫情冲击下的大环境的糟糕变化影响，房价差不多回到了18年的水平。

再看2022上半年数据，贵阳楼市处于一个量跌价“平回”的状态，均价为9171.11元每平，房价似乎有“回涨”表现。这其中的原因是房价逐渐回归理性，因为20年、21年整个楼市都处于剧烈的非常态化下行，疫情影响，社会经济环境变差，房企暴雷，购房者信心受挫等等，导致市场不得不走“以价换量”之路。

到2022年，中心城区的楼市逐渐恢复正常，再加上信贷额度恢复、利率下调、公积金补息贷款等多重利好效应逐步显现，楼市逐渐走向稳定。但从销量来说，目前的楼市情况依然很不乐观，只能说已经走向明朗。

也就是说，贵阳楼市经过近2年多的剧烈变化逐渐走向明朗，表现如下：

核心区域恢复正常：主要表现在观山湖和主城区这城市双核的价值支撑，销量跌幅收窄，价格整体趋于稳定。

近远郊区域差距拉大：目前近远郊依旧延续地价促销策略，但相比前期暴雷房企的促销力度来说，还是不及的，从而使郊区的房价结构性小幅回收。

具体请看正合市场研究库的数据对比。

看完贵阳楼市的自身现状，我们把目光转向外，看看贵阳周边的区域城市。

翻开地图，一眼就能发现贵阳是一个被“围剿”的城市，周边被成都、重庆、昆明、长沙、南宁等省会城市包围。

贵阳面对这一个个诸强，貌似谁都干不过。

简单看看贵阳与这些城市的GDP数量对比吧：

贵阳2021年GDP为4711亿元，2022上半年GDP总量2240.99亿元；

成都2021年GDP为1.99万亿元，2022上半年GDP总量9965.55亿元；

重庆2021年GDP为10927.63亿元，2022上半年GDP总量5380.28亿元；（九城区）

昆明2021年GDP为7222.5亿元，2022上半年GDP总量3769.65亿元；

长沙2021年GDP为13270.7亿元，2022上半年GDP总量6711.3亿元；

南宁2021年GDP为5120.9亿元，2022上半年GDP总量2611.8亿元；

这一个个的数据对比下来，贵阳真的是谁都比不过，努力一下有望追上并赶超南宁……

接着看城市人口总量和人均GDP：

贵阳2021年常住人口总数为610.23万人，2021年城镇居民人均可支配收入为43876元，农村居民人均可支配收入为20565元；

成都2021年常住人口总数为2119.2万人，2021年城镇居民人均可支配收入达52633元，农村居民人均可支配收入达29126元；

重庆2021年常住人口总数为3212万人，2021年城镇居民人均可支配收入达43502元，农村居民人均可支配收入达18100元；

昆明2021年常住人口总数为850.2万人，2021年城镇居民人均可支配收入达52523元，农村居民人均可支配收入达19507元；

长沙2021年常住人口总数为1023.9万人，2021年城镇居民人均可支配收入达62145元，农村居民人均可支配收入达38195元；

南宁2021年常住人口总数为883.3万人，2021年城镇居民人均可支配收入达41394元，农村居民人均可支配收入达17808元；

2021年贵阳与周边城市的比较，城市常住人口总数是不占优的，城市居民人均可支配收入仅比重庆和南宁要好，农村人均居民可支配收入比重庆、昆明、南宁要好。

最后看《中国城市竞争力报告No.19：超大、特大城市：健康基准与理想标杆》中提到的城市竞争力排行，看看贵阳与周边城市的排名对比：

贵阳以0.424排名第52位；

成都以0.671排名第12位；

重庆以0.577排名第28位；

昆明以0.434排名第43位；

长沙以0.635排名第16位；

南宁以0.359排名第34位；

好吧，贵阳的排位又是不占优的。

这里城语拉出贵阳与周边城市的数据对比，想说明一点，贵阳在与周边城市的综合实力，城市竞争力都是很不突出的，有的甚至是被全方面碾压。

如果粗暴地把这些数据套用在楼市竞争力上，贵阳楼市的竞争力也没有突出的优势。

如果视野继续扩大，把贵阳放在全国城市中去对比，结果是贵阳楼市更是毫无竞争力了，房价的涨跌只能随波逐流。

因为贵阳的城市能级不够高，城市竞争力有限，不能起到区域的引导作用，只能在大环境的市场中做跟随。

也就是说，未来贵阳楼市房价的涨幅，很大程度上取决于周边与全国经济和楼市环境的变化。

贵阳楼市的“内卷”竞争

从贵阳本身的城市能级和区位竞争力弱势来看，楼市竞争力对外无优势，那就只能转向为内部竞争，用一个这几年流行的词就是“内卷”。

结合楼市近几年的表现来看，“内卷”主要表现在以下几个方面：

一是竞争力内卷：由于贵阳城市的综合竞争力不强，一定程度上就会把竞争力转向内部。

目前来看，贵阳楼市竞争力真的很有限，对外竞争比不过周边省会城市，对内只有比区县城市有优势，这样就使得贵阳楼市长期处在一个较为“封闭”“孤立”的“安逸”环境中。

结果全方面的无上进心，楼市各方面的竞争都卷得厉害，如逆水行舟，不进则退了。

二是价格内卷：一旦房价失去上涨的空间，楼盘就会祭出最后的杀手，价格战：

这两年的贵阳楼市，价格战竞争恐怕大家已经看得不新鲜了，降价，低首付，返现返月供等，还有送车位，购物卡，物业费，赠送面积等这类变相的降价促销。

同区域，同邻楼盘之间的价格战，你方唱罢我登场，大家同台唱戏的精彩场面好不热闹。购房者刚开始觉得降价促销是福利，没想到刚过了几天，更大的促销又来了，先买的亏死，后买的是机会。

越来后来，房企发现价格战这招似乎不太灵了，购房者看戏也看烦了。

三是产品内卷：贵阳楼市产品同类化，同质化非常严重：

举个简单的例子，跃层和做赠送。近两年，贵阳楼市的跃层产品已经泛滥了，跃层产品设计花样层出不穷，已经很少有新意了。

有的房企似乎把跃层当作万能药，觉得楼盘上跃层就能吃透市场需求，靠着跃层卖个好数据，回流大批资金。也有的房企盲目跟随市场，做跃层后发现购房者并不买账，势成骑虎。

再说说这个做赠送，有的户型做赠送是很不错，房企喜欢，购房者也喜欢，但那些“假赠送”的户型，又是怎么一回事，为了赠送而赠送？

四是房企内卷：楼市优质房企较少，多是出现一家或者几家独大的房企，一旦某个大房企出问题，会冲击整个市场。

数着手指看，贵阳楼市的房企好像很多，但仔细一看，能做出优质楼盘的房企真的很少，能称得上优质房企的就更少了。

贵阳这个城市，对优质的房企吸引力不足，因为无利可图，人家不来。即使有几家壮着胆子来的，结果也不得不对市场做出妥协，发现投入成本开发的产品可能要亏本，只能走降价减配这条路，被市场教训一通交了高昂的学费赶紧跑路。

五是需求内卷：市场范围有限，人们的购房需求无法提高，对市场品质的提升很是有限。

现阶段的贵阳楼市主要以刚需购房为主，这种情况还会持续很长的时间。刚需市场购房者购买力有限，对楼盘和产品的要求不是很高，主要关注价格，首先考虑的是能买套房子，而不是考虑买套更好的房子。

这种长期处于刚需的楼市，对改善需求的购房者就不友好了，由于改善需求有限，房企不会投入更多的精力和成本开发全改善楼盘，只能做“刚改”参杂的产品来满足市场的需求。这样楼盘和产品在刚改看来，价格太贵了，而在纯改善需求眼里，又有诸多的不足。

六是“质量”内卷：市场产品竞争全靠卷，导致楼市产品质量得不到整体的提高。

抛开楼盘位置和城市环境来看，贵阳楼盘优质的楼盘有哪些？如产品设计，园林设计，物业服务等等。即使有，这样的楼盘恐怕不多。

纵观市场楼盘来看，贵阳多数楼盘情况是比较糟糕的，因为产品质量维权，物业服务糟糕扯皮，楼盘“抗衰”能力弱，二手房楼盘价值低等现状，都是贵阳楼市整体水平低下的表现。

以上贵阳楼市“内卷”竞争的因素，都会对贵阳的房价变化产生影响，从短期来看，贵阳城市依旧不能摆脱“内卷”竞争的现状。

也就是说，未来贵阳楼市房价的具体走向，还得看大环境的变化。

不降价和降价的“两难”

2022年1-7月贵阳住宅销量为435.04万方，这是一个比较糟糕的数据，为近多年以来的最低值，说明楼市下半年去化压力巨大。

面对这突如其来的疫情防控，贵阳楼市9月份的数据肯定惨得一批，那接下来会降价么？

说句实话，不降价与降价，各有各的难处。

先细说不降价的难处，对于房企来说，损失了一个9月，10月的情况还不明朗，如果有“意外”，那今年和下半年销售压力肯定是巨大的。

一旦有房企采取更大降价来促销，那么不降价的房企肯定会压力倍增，为了让数据和现金流好看，必定会采取一些降价促销手段。

这意味着，不是所有的房企都愿意采用降价的方式，因为一旦降价，利润空间会被进一步割走，用在楼盘产品建设的费用就会更少，如果用低质量换取销量，那么这样的方式是得不偿失的。

如果不跟上降价的潮流，只能眼睁睁看着购房者走进别的售楼部，这也是房企不愿意看到的。

如一味采取降价促销呢？这对购房者是有利的么？

不见得，虽然绝大部分购房者都希望房子降价，越低越好，最好房企赔本卖房，但这种情况下，购房者买到的房子质量能有保证么？

相信每一个购房者都不希望自己买到的房子有质量问题，都希望能买到品质有保证且居住舒适性有保障的房子。

这就很难了，一方面希望房子要便宜，一方面希望房子要好，这情况会出现么？

如果理性地去看楼市，就会发现，房企想了很多办法，变着方式“变相”来降价促销了。

前期的赠送物业费、购物卡、车位等；中期的低首付、返现、送月供等；这阶段的做赠送面积，偷面积等。

以上都是房企在价格空间上实在是让不下去了，不得不换一种方式变相降价，以吸引购房者掏钱买单的方式。

现阶段该怎么样买房？

综合现阶段的楼市环境来看，2022年最后一季度房企的营销力度和优惠幅度都将加大，房价应该有一定幅度的下降。

再加上当下利率较低，还有某些购房政策的补贴和政策空间的释放，置业者购房的成本会比之前有所下降。

那么购房者是继续观望还是趁着国庆黄金周下手呢？

城语认为，购房者应该充分梳理好自己的购房需求，抓住合适的时机下手，因为贵阳楼市的整体环境，很难得到价格便宜，品质兼具的房子。

购房者可根据自己的需求，多多关注楼市动态，抓住合适的时机下手。

城语前面说了，对于大多数的购房者来说，不是这个行业的专家和分析师，基本没有可能在“最低点”的时候出手，因为“最低”的价格是相对的，买到合适的房子比买到合适的价格要更好。

这里还是要继续多啰嗦几句，如有迫切刚需和改善的购房客户，请重点关注观山湖和两城区域，贵阳城市的“双核”的价值已经得到市场的检验。

如果您的需求能满足观山湖，请尽量选择观山湖区域购房，经过疫情以来的市场考验，观山湖成为贵阳房价比较坚挺，热度依旧在的地方。再加上观山湖最新的城市环境，城市界面，城市吸引力，楼盘综合质量，城市的“抗衰”能力等都是贵阳最强的。

如果退而求其次，请尽量选择近远郊地铁沿线的楼盘，虽然这些区域有诸多的不足，但有城市快速公共交通加持的房子，在未来的二手楼盘竞争中，也会有别人接盘的优势。

至于那些低首付遍地，又没有独特城市资源，特别是与主城区连接不够顺畅，且有着大量楼盘的区域，谨慎再谨慎下手，请不要被眼前便宜的房价所诱惑，因为未来的二手房市场，换房会让你后悔不及。

总结来说，尽量往“核心区域”上，尽量“买稳求好”，因为现实的市场已经告诉你，好区域、好品质的产品更具抗风险能力。