编者按：南京商业地产商会今年正式启动“深入产业园”专项调研，希望通过代表园区、代表楼宇的访谈交流，了解需求，对接资源，搭建服务平台，多方探讨解决方案，同时展示特色园区和楼宇，促进南京楼宇经济、总部经济的高质量发展。

9月23日，“深入产业园”第十一期走进江宁开发区总部基地。

活动围绕园区智慧化与办公智慧化场景融合打造进行交流探讨。新都市、仁义邦、新联电子、绿地城开、圆融商管、正欣和、金鹰科创、南岸瑞智、光一科技、纳科科技、高芯科谷、海康威视、江苏用友等园区开发运营企业及数字化服务企业参与活动。

此次活动由南京商业地产商会和江宁开发区楼宇经济发展联盟联合主办，南京天赋控股承办。

江宁开发区总部基地位于江宁区的中心区域，由天赋控股的前身江城地产于2006年开发建设，是开发区最重要产业园区之一。

依托江宁开发区的产业发展优势，江宁开发区总部基地已然成为区域内体量最大、企业群落最多的科创载体和创新平台。

天赋控股总经理助理朱文明表示：随着近两年经济形势的发展变化，企业发展随之变化，产业园的招商也发生了比较大的一个变化，这就对于空间灵活性的要求更高。

经过长时间的探索和思考，园区最后认为产业载体的社区化是最正确的解决方式，且产业载体的社区化首要实现的是智慧园区和智慧办公。

在智慧园区的打造方面，江宁开发区总部基地处于积极学习探索阶段，主动开展与园区优秀企业及研究机构在资产及园区方面的多维度交流学习，正在和南京止善智能科技研究院共同探讨智慧园区、能源管控等方面的落地实践。

而关于智慧办公，总部基地则是与优秀的空间管理服务方——高格合作。开展以“共建、共管、共招、共运营“为模式，以“众创、孵化 、加速”为方向，以“数字化、共享化、智慧化”为理念的创新智慧化空间项目，在现有办公载体里打造了含共享会务、共享中式茶舍、共享直播间等功能约6000㎡的创新空间去适配企业在调整期对于空间使用的多项需求。这就使得企业对于面积、人员成本及办公固定成本支出方面做出了调整和改变。

我们先来聊聊智慧园区。

由东南大学人才团队和江宁开发区政府共同创建的南京止善智能科技研究院，就落户于江宁开发区总部基地内。研究院借助东南大学的优势学科资源，在打造双碳智慧园区、智慧建筑、智慧交通、智慧能源方面颇具优势。

南京止善智能科技研究院院长姜晓彤在介绍智慧园区时说，应将打造智慧园区放到一个更大的背景，那就是现下中国正在进行一场规模庞大的数字化经济转型。

对于园区而言，其核心还是人。只有以人为本，才能激发项目的经济活力。

园区总会存在一些普遍问题。比如服务差、管理多难度大、运行效率不高，实际上都是人的问题。

该怎么去解决人的问题？

我们必须借助于科技或者数字化手段，提供智能的服务，去优化管理模式；通过数字化运营方式提高园区的运营效率，降低园区成本，那么智慧园区才能解决园区的痛点。

在整个智慧化体系里面，园区有一系列的痛点，如何解决或者优化痛点，主要依赖融通数字化技术。

园区总体的运营思路就是业务数据化，面对产生的大量数据，我们的要务是把各种业务产生的数据，通过分析，找出相应的规律，进行优化，从而更加优化园区的业务，就能形成闭环。

建设智慧园区的目标应是安全、智能服务、舒适节能。

智慧园区的平台基于大数据、物联网、语音介绍、AI 、3D的数字化技术，对园区的人、车辆、设备、资产进行管理，实现数据融合状态，可视业务客观世界可控，那么才能使园区更加安全、舒适高效。

同时，平台也应是综合性的，融合了所有的硬件、采集、分析、数据融合、数据预警、管控、预测等一系列流程，最终是为了更好地辅助园区方做决策，更好地提升运营效率，降低运营成本。

在智慧办公新场景打造方面，江宁开发区总部基地选择了在南京深耕了11年之久的高格空间。

创新空间的打造，有别于园区其他部分，主要还是体现在空间规划和数字化建设两个方面。

在空间规划上，创新空间整体呈现出了新中式风格，打造出更符合中国人的办公产品。因为企业老板对于空间要求有一些私密性，所以这里尽可能多地设置了套间，提供了差异化办公体验感。

除了中式元素外，团队还特别增加了“南京”城市调性的元素在其中。走廊的庭院设计，隐藏于各个角落的中式元素，让人如同漫步于山水空间。

更多的中式元素，也都在路演厅、茶室等的山水风格布置呈现出来，整个空间的设计理念就是诗意金陵。

空间的数字化建设是另一个亮点。

在数字化方面，除了办公的基础配置人脸识别和会议室预定及一体化设备，双方还进行了深层次合作，搭建了以招商运营为出发点的楼宇管控平台。

不管是空间规划，还是数字建设，都是为了整个创新空间的后续招商运营赋能。

创新空间的楼宇运营管理系统，是将所有项目展示在同一页面，项目运营体量、待租面积、均价等数据一览无余。

其中最重要的是各维度数据分析模块，从出租率、预售成本、回款等数据帮助企业负责人快速了解项目运营情况，基于所有的软硬件一体化，真正做到降本增效，提升项目品质。

创新空间的智慧化办公针对招商管理、客户管理、合同管理都做到了精细化应用。

首先，物理载体的招商情况全部会在系统中展示；

其次，线上系统也会显示意向客户来访和转化；

第三，原先线下纸质合同全部转换成线上流程。

智能化运营也是非常重要的一环，其中就包括能源管理。日常设备的保修维护、水电费的线上缴纳都在线上的APP实现。使用数字化平台，无疑对于楼宇的管控、客户的管控及运营者内部管控是极为便利的。这样才能将一部分人力释放出来去做更重要的事情。

有好的办公产品在手，更需要优秀的运营者将产品推出。决策能力决定了一个项目的产品。所以说从项目选择，到前期的深度调研，以及招商团队和开发团队间一次次的磨合，深层次挖掘针对产品的需求，决定了项目定位，有了产品模型之后，招商就比较轻松了。

总的来说，办公数字化就是通过构建物理空间和个数字化空间，实现了全项目全资产的核心系统的管理，这套系统也叫做数字数据驾驶仓。整个系统对于项目自身来说，不仅仅提高运营人员的效率，也是帮助企业客户更好地了解空间，喜欢空间。

我们对于园区智慧化从未停止过交流，在招商形势并非一片大好的当下，园区的智慧化要从“锦上添花”转变成为“雪中送炭”，必然要经历一定的时间，但园区的智慧化转型发展是必然趋势。

后续，我们将继续走访更多的园区和服务平台，学习更全面、更有效、更智慧的园区数字化建设，欢迎更多的行业人士加入探索学习之列。

欢迎加入南京商业地产商会！

南京商业地产商会是国内首家跨界地产和商业的社团法人组织，创始于2010年3月18日，以权威性、专业性在行业享有广泛影响力。致力于商业地产生态圈的营造，全面实践“政府+商会+企业”三位一体推动行业健康发展的运营模式，南京地区（都市圈）的主力地产企业、大型国有资产平台、新兴综合体开发运营企业是商会的核心成员。以携手共创商业地产美好未来为使命，在商贸流通、楼宇经济、产业园区、城市更新等领域，为会员单位和服务会员单位提供全方位专业服务。

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