大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

番禺最近热度挺高，但粉丝找我问得最多的，还是万博和大学城这俩板块。

同样位于番禺的南站板块，就要冷清很多。这也难怪，毕竟南站近10年只有三个住宅盘入市，可选择的楼盘非常少。

之前在卖的住宅产品，只有越秀家的星寰和星瀚这两兄弟，其他的基本都是公寓。

现在，南站板块终于又有新盘入市了——广州城投•岭南府。地价2.63万/㎡，至今仍是南站板块地王；开盘均价4.5万，也是南站到目前为止最贵的新盘。

正好有粉丝跑来问，说这个盘离地铁很近，开盘了一定要过去看看，准备从这个盘和星寰之中挑一个买。

于是，我抽出时间，陪他去了一趟。

岭南府位于南站核心区，近南站、近地铁是它最大的优势。

项目就在地铁7号线石壁站附近，从C口出来，沿着石洲中路往西北方向再走400多米，就到了。

石壁站是个大站，站内可换乘地铁2号线/7号线，去到海珠、白云、佛山等地。

但看外面停满了电动车，我估计早晚高峰大概率会限流。

而从岭南府驾车到广州南站东进站口仅需4分钟，非常近，如果要到外地出差旅游什么的，简直不要太方便。

自驾也很便捷，出门就是石洲中路，可连接汉溪大道、东新高速、石兴大道南，以及南大干线（部分路段已通车），4分钟到达广州南站，30多分钟抵达番禺广场、广州市区、荔湾、佛山等地。

小区没有配建学校，但旁边就是南站小学，销售说，再往前面走一点，还有一所幼儿园。

周边2公里范围内的学校有：石壁小学、会江实验学校、大洲小学，以及石壁华侨中学。

商业除了项目和对面的底商外，周边还有奥园越时代广场、南站花城汇、南站喜街，以及新鸿基国际TOD的环球贸易广场（体量相当于6个天河城）。

其中，南站花城汇预计今年投入运营，南站喜街的部分街区已经开业，环球贸易广场也已经动工。

三个商业体离领南府都不远，走路20来分钟，开车不到10分钟，还算方便。

附近4公里范围，还有一个世界级的足球场地标，可容纳8-10万名观众，之前是恒大在建，现在已经退回给政府，马上会重新出让，不出意外应该也是城投接手。

领南府是南站目前唯一纯住宅性质的新盘，一共规划了12栋住宅，24-30层，共1074户，3.0的容积率，不算高。

项目分为两期开发，一期位于小区的东南处，涵盖1-4号楼；二期位于小区的西南、西北处，涵盖5-12号楼。

看全景图，小区北侧临近石壁涌，南侧靠近石洲中路，西边为旧改项目石壁村，东边就是南站小学了。

目前在售的是2-3号楼，靠近石洲中路和南站小学，建面约98-143㎡3至4房，货量不多，只有208套。

98㎡2+1房，即2号楼的01、02单元，方厅设计、动静分明，三开间朝南，亮点有两个：

1、+1房要比市场上的同类产品大了2㎡，差不多有8㎡，不逼仄，且买一半送一半，性价比高；

2、主卧套间的飘窗，是近270°的全景大飘窗，视野十分宽阔。

这个是实地样板房，还设置在2楼，这采光简直无敌了。

127㎡3+1房，采用了横厅设计，主卧+阳台+厨房朝南，动静分区不明显，主卧会受到客厅的影响，亮点除了主卧有大飘窗之外，还多了一个女主人最爱的衣帽间。

143㎡3+1房，做到了四开间朝南，南北双阳台的设计，大阳台面宽约7.5米，连接次卧，视野很宽阔。

相比127㎡户型，这个户型加了纯过道，主卧的私密性变得更高，但使用率就略低了一些。

而且，143㎡的面积正好贴着豪宅线（144㎡），避免了高额的契税，对于刚改客户来说，算是非常贴心了。

粉丝说，虽然户型都是“N+1”的设计，但户型都较为极致，布局合理，和星寰的户型差不多，实用率虽然没有星寰的9成高，但也超过8成了。

而且，大飘窗+大阳台，这些标配都有，只要价格合理，还是可以考虑的。

说回价格。

开盘均价4.5万/㎡，但价格跨度挺大，最低单价3.8万/㎡，最高单价则去到了4.8万/㎡，是整个板块的最高价。

不愧是地王，南站新盘的单价能否突破5万，就看它了。

周边可供对比的新盘，也就是星寰、星瀚两个盘。

星寰最小户型92㎡，单价4万/㎡；最近推出了10套工抵房，115㎡4房，单价3.42万/㎡。

星瀚的平层产品，最小户型73㎡，中低楼层，单价3.4万/㎡；98㎡户型，偏低楼层，单价在4万左右；107㎡户型，最低单价3.7万/㎡。

领南府隔壁还有臻尚苑的二手房在售，是一栋商业住宅连体楼，最新成交了一套96.75㎡3房，东北朝向，中楼层，成交单价3.14万/㎡。

整体来说，领南府的定位偏改善，城市界面要比星寰的好一点，但价格也是整个板块最高的，性价比没有星寰的高。

这个盘适合这些人买：

1、在市区上班，不考虑黄埔，只对番禺情有独钟的买家；

2、在番禺上班，尤其是7号线沿线，比如大学城、万博、番禺广场等板块的上班族；

3、在2号沿线上班的，也可以纳入考虑范围。

至于纠结岭南府和星寰怎么选的问题，星寰我之前写过（参考阅读：该死！番禺这四个新盘，我不知道怎么选了），在这就不啰嗦，直接看我做的对比图：

直接给大家建议：

1、如果你看重轨道交通，想要住得舒适安静一点，优先考虑领南府；

2、如果你对价格敏感、看重产品设计的，尤其是偏刚需的粉丝，优先考虑星寰。