洛阳楼市的七年之痒，契税补贴能否化解？|公积金贷款|商品房|契税|征收|购房

如果房地产也有“七年之痒”，那么现在的洛阳恰逢其时。
洛阳楼市的至暗时刻，以及上次洛阳购房补贴政策的出台，正是七年之前。
七年之前，洛阳楼市转危为安，策马奔腾房价翻倍；七年之后，洛阳楼市又将会迎来怎样的变局？

1、洛阳五县七区已出台契税补贴政策

据河洛楼市统计，目前洛阳市已有五县七区出台契税补贴政策，分别为主城区（涧西区、西工区、瀍河区、老城区、洛龙区）、偃师区、孟津区、栾川县、新安县、宜阳县、汝阳县、嵩县。目前尚未发布商品房契税补贴通知的区县仅有伊川县、洛宁县（相信距离政策出台也不远了）。
根据所发布的通知来看，申领范围多为2014年1月1日-2022年12月31日购买新房（以购房合同签订日期为准，不含二手房），在房管部门取得网签合同，但尚未缴纳契税或在某个时间段缴纳契税的购房者。
符合补贴条件的契税缴纳期限多为2022年9月20日-2022年12月31日，12个区县中仅有三个县城有所差别，分别为：孟津区缴纳时间2022年9月27日-2022年12月31日、宜阳县缴纳时间2022年10月8日-2022年12月31日、新安县缴纳时间2022年7月8日-2022年12月31日。

补贴标准方面，12个区县多为按照缴纳契税总额20%比例给予补贴，只有新安县按照购房时间对补贴额度有所“升级”，具体为2014年1月1日至2022年7月7日在新安县购买新建商品房者，按照缴纳契税总额20%比例给予补贴；2022年7月8日至2022年12月31日在新安县购买新建商品房者，补贴标准按照全额进行补贴。
相较于大多数区县“抄作业式”完全照搬洛阳市主城区的补贴政策，不得不说，新安县的补贴政策还是非常贴心的，不仅将申领范围扩大至2022年7月8日开始缴纳契税者，还将部分补贴标准提高至100%额度

2、洛阳契税补贴办理流程

洛阳市多个区县的契税补贴政策已正式开启，“洛快办”APP首页中“契税缴纳预约”“契税补贴”已于9月20日正常启用。

另外，全市共有24家集中代办契税缴纳置业公司受理点。因疫情防控要求，市民之家办理窗口承载量有限，需要现场缴纳契税的纳税人可提前预约。
“洛快办”APP使用介绍

如无法通过网上缴税或不在开发商集中代办范围内的纳税人，今日起可以在“洛快办”APP首页中“契税缴纳预约”预约办理时间。

已经完成契税缴纳（网上缴纳、集中代办、现场办理均可），取得契税缴纳完税凭证，且符合申领范围的纳税人，可以通过下载“洛快办”APP，并在首页中“契税补贴”填写补贴资料。

▌24家集中代办契税缴纳置业公司受理点

目前，洛阳市主城区共有24个受理点可以提供集中代办契税缴纳工作。

第一批集中代办契税缴纳置业公司受理点

3、洛阳契税补贴问题答疑

1、为什么出台契税补贴政策？

答复：今年以来，我市积极响应国家“服务于民、让利于民”号召，出台各项惠企利民政策，旨在缓解居民因疫情造成的生活压力，增强群众的获得感。经市政府研究同意，通过契税补贴的方式，使广大群众切实享受政策红利。我市上一次出台的契税补贴优惠政策是在2015年，本次政策出台后，短期内不会出台类似政策；即使后期出台新的优惠政策，补贴范围不会和本次重复。

2、主城区购房者本次享受契税缴纳政府补贴的条件是什么？

答复：根据《关于洛阳市商品房契税缴纳政府补贴办法的通告》，享受补贴应同时符合两个条件：一是购买新建商品房购房合同在2014年1月1日至2022年12月31日（以购房合同签订日期为准，不含二手房）；二是在2022年9月20日至12月31日期间缴纳契税（以契税完税凭证填发日期为准）。

3、已经缴纳过契税，现在能否申请退还契税？

答复：根据契税法第十二条的规定，在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。依据此规定，如果纳税人申请退还契税，应提供权属转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除的相关证明资料，经税务部门审核无误后，可以退还已缴纳的税款。

4、本次补贴的范围包括哪些？

答复：只要购房合同签订日期在2014年1月1日以后的购房者且在2022年9月20日至12月31日期间缴纳契税，都属于本次主城区补贴范围（县区的补贴范围参加本文第一部分内容），包括住房和非住宅类房产（商铺、停车位、储藏间）。

5、目前缴纳契税有何优惠政策？

答复：个人购房住房申请契税优惠需要区分家庭住房套数、所购住房面积等条件。

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。所称的家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

6、缴纳契税享受减免优惠后，是否还能申请本次补贴？

答复：只要购房合同签订日期在2014年1月1日以后的购房者，且在2022年9月20日至12月31日期间缴纳契税都属于本次财政契税补贴范围。无论契税缴纳时是否享受减免优惠政策，只要符合条件，都可以申请补贴，补贴金额是按照契税实际缴纳金额计算的，于契税缴纳时减免优惠多少没有任何关系。

7、契税缴纳具体啥流程？

答复：纳税人可以通过网上自助办理、集中代办以及市民之家窗口现场办理的方式缴纳房产契税。其中自助办理主要针对已经做过网签备案，且已开具全款发票，且能够通过民政、公安、房管等多部门大数据校验的契税缴纳业务办理系统；集中代办主要通过房产开发公司集中为购房人开展纳税帮办；市民之家窗口主要兜底受理上述两种途径都无法办理的契税缴纳业务，纳税人需通过洛快办”APP提前预约，带齐资料，按预约时间到市民之家三楼、六楼办理。

8、现场缴纳契税需要提交什么材料？

答复：一是购买住房的，需要提交资料包括：商品房买卖合同、购房全额发票、户口本（夫妻双方含未成年子女）、身份证（夫妻双方）、结婚证或离婚证、银行卡等。

二是购买非住房（商铺、车位、储藏间等），所需资料包括：商品房买卖合同、购房全额发票、身份证（合同上的买受人）或单位营业执照、银行卡等。

纳税人丧偶——如果户口本显示夫妻关系且已盖注销章，可以不提供结婚证或死亡证明。

以上所有申报缴税材料需要提供原件。

9、本次补贴标准是多少？

答复：契税补贴采取“先征后补”的方式，每套住房只能享受一次补贴。对符合申领范围的对象，经审核无误，按照缴纳契税总额20%的比例给予补贴（新安县补贴标准见本文第一部分）。

10、在属于偃师区、孟津区和其他县域购房，是否属于本次补贴范围？

答复：根据《关于洛阳市商品房契税缴纳政府补贴办法的通告》，各县、偃师区、孟津区参照执行，具体以各县、偃师区、孟津区发布通告或实施细则为准。

11、“洛快办”APP在哪下载？

答复：Android手机可通过华为、小米、vivo等应用商城搜索“洛快办”进行下载安装。iOS手机（苹果手机）可在iOS store搜索“洛快办”进行下载安装。

12、“洛快办”APP怎么注册？

答复：用户下载并安装好“洛快办”App后，点击”登录/注册”按钮,进入注册账号页面；输入手机号，点击获取验证码，录入短信验证码；设置密码并再次输入密码；点击我已阅读并同意《用户注册协议》《用户隐私协议》，点击注册即可完成账号注册。

13、“洛快办”APP注册时提示账号已存在怎么办？

答复：您的手机号可能已经完成过注册，您可以在登录页面、选择【忘记密码】进行密码密码重置，重置后进行登录即可。

14、“洛快办”APP如何进行实名认证？

答复：已完成注册的用户，登录“洛快办”，点击【我的】→点击头像→点击认证登记→点击身份证认证→输入身份证和姓名，通过省人口库进行对比认证。比对成功系统提示完成认证。

15、我是外省人员能在“洛快办”APP进行实名认证吗？

答复：现阶段“洛快办”App不支持省外人员的实名认证。

16、我是外省人员能使用“洛快办”APP进行契税缴纳预约吗？

答复：可以预约。

17、线下办理的地址与时间分别是什么？

答复：办理地址：洛阳市洛龙区开元大道与永泰街交叉口洛阳市民之家三楼或六楼（根据预约成功提示地点而定）；办理时间：工作日（周一至周五）上午9:00-12:00；下午13:00-17:00。

18、本次契税补贴是针对2014年1月1日后的商品房，商品房是否包含经适房、集资房、房改房？

答复：根据《关于洛阳市商品房契税缴纳政府补贴办法的通告》，本次契税补贴申领范围为，2014年1月1日至2022年12月31日，在洛阳市购买的新建商品房，并取得网签合同尚未缴纳契税的购房者。新建商品房指的是具有经营资格的开发商，通过出让的方式取得国有土地使用权之后所建造的房屋按照市场价进行出售。因此，经适房、集资房、房改房等政策性用房以及按问题楼盘处理未取得网签合同的不在此次补贴范围。

4、洛阳契税补贴的“七年之痒”

洛阳市上一次出台的契税补贴优惠政策是在2015年。

当时，洛阳市出台的《洛阳市人民政府关于支持农民及外来人员购买商品房的意见》规定，从2015年12月1日起至2016年2月底，非洛阳市区户籍人员到洛阳购房可享受契税全额补贴、按公积金贷款利率贴息一年、购房5000元现金补贴等多项购房优惠政策。

注意，当时的补贴对象为非市区户籍人口，包含驻洛部队现役人员、洛阳籍在外地服现役人员及其家属。

当时的补贴额度有多大呢？以洛阳伊川县的王先生为例，他以5000元/平方米在洛阳市区购买了一套100平方米的首套住房，按规定李先生需要缴纳总房款2%的契税，也就是10000元。而申请契税补贴后，他将获得10000元全额补贴。

同时，如果李先生首付选择先付20万元，合同生效计息日当天的公积金贷款利率为3.25%，他选择等额本息贷款30万元20年还清，那么第一年需要支付的利息为9589.62元。申请补贴后，这部分利息也将由洛阳市财政全额补贴。如果李先生买房选择商贷，也是按照公积金贷款利率来享受利息补贴，也就是第一年商贷的利息减去9589.62元。

契税全额补贴的10000元，加上第一年全额贴息补贴的9589.62元，再加上5000元的购房补贴，最后，李先生在洛阳市区买下一套100平方米的商品房，洛阳市财政将补贴给他24589.62元。

可见，上一次不仅仅是契税补贴，而是一套非常给力的购房补贴组合拳。

通过对比不难发现，洛阳这两次契税补贴的目的与初衷截然不同。

2015年底，那时的洛阳楼市正值低迷期，距离2016年底楼市的上行与房价的猛涨还有近一年之久。彼时的购房补贴，是为了促进楼市成交，刺激市场回暖。

而本次契税补贴，除了新安县之外，通过其他区域的补贴细则，我真的看不出多少刺激市场的用心。毕竟当前的楼市行情下，从目前到2022年12月31日短短三个月时间，究竟有多少人仅为了两三千元的契税补贴而愿意马上买房？

显然，这个政策刺激的是真正有购房需求的有限购房者，加速其购房的决断力，却并不会影响那些持续观望者的购房节奏。

大概，这次的契税补贴真的是为了给购房者送福利而送福利，目的是减轻居民的生活压力，并没有掺杂其他因素与动机。

或许在官方决策者看来，目前的洛阳楼市，远没有差到像2015年底那样需要借助购房补贴去救市的地步。

中国房地产行业历来有“七年之痒”一说。

2008年，楼市低迷，刺激后，房价翻倍！

2015年，库存过多，刺激后，房价翻倍！

2022年，房企爆雷，刺激后，奄奄一息！