在本文开始之前，先表达一下对某位中年老绿茶的鄙夷...
表面上营造一副看谁谁不忿，接广告的全是狗屎的状态，背地里借助豆腐块，咔咔咔的一顿接，顺便在卖点房子。
从开始我就对这种接广告做分销的行为表达了认同。
但是关键问题是，明明钱都到手了，非要装出一副众人皆醉我独醒，你们装逼我却有
底线的面孔...
坐台不出台，不算出来卖...（本人原创，转载加精）
突然想起了笑傲江湖。
左冷禅这种真小人完全不可怕，全世界的人都知道他要一统江湖，千秋万代，但是反而他对同党和蔼可亲，邀约的帮手之多，盟主声隆之盛，带领了五岳剑派完成了一次门派中兴...
毕竟魔教十长老围攻思过崖后，在五岳剑派名宿凋零，剑招失落之后，是左盟主做了剑招整理，培养后辈，奉养长辈、外出联谊等一系列的工作，完全是五岳剑派的有功之臣。
反观岳大掌门，他的可怕之处在于拥有多副面孔，在潜移默化中就把你的三观全部PUA了，你还像令狐大掌门一样感激涕零。
可怕，可悲，可叹。
不过这件事对我来说是件好事，终于深刻的理解了自媒体的经营之道，当B子光立牌坊还不够，你还得学着往牌坊上刷金漆，不要瞎讲哥们义气，该PUA还得PUA。
历史只能记住胜利者，他记不住细节~
01
下面正文开始，鉴于这段时间就是政策满天飞，办贷款的，卖房子的，瞎哔哔的消息越来越多，今天算是简短的总结。
在放松限购的新常态下，有几条心态，给各位说一下，希望能对你有所触动。
从政策上看，本轮救市政策非常明显的就是冲着置换改善来的，落到大济南，就是350-600万预算区间的朋友。
在济南400万买房并不好选...很多人听了这种貌似凡尔赛的话感觉很搞笑，但这确实事实。
能花400万买房的人，在这个预算之下是不允许自己买的房子有短板的。
比如后台要付费的朋友，多数的要求如下：
东或南，学校要差不多，具体点要么是历下，要么是高新，少部分对于市中区有情怀的，会选择二环南，但是总体上看，东是比较多的。
虽然他们嘴上没说东部具体在哪
但是大家一想也就明白了，长岭山-汉峪-高新-CBD，基本就是这四个地方，即使不买新房选择二手房，向东最远的边界也就是长岭山的景园。
在往东哪怕30米，那边开始叫雪山片区了，就不会有人认了，西侧边界就是二环东路，二环东路以西毕竟受限于地块，选择起来没有那么自如。
掰开手指头，今年在这范围内的新盘，一个中建云镜，一个保利臻誉
最搞笑的还是中建云镜，玩了一出明修栈道暗度陈仓，表面上对所有客户一致，实际上区分对待。
为什么有底气这么做？
还不是因为房子好卖？
至于其他的要么尾声，要么早已售罄。
谁有400万，然后去选盛福谁心里也不爽。
学区也就那样，环境和球墨厂差不多，最恶心的还是电厂，可能真的没啥特殊影响，但是总归心理不爽。
所以，最终的结局大家看到了。
要么外溢买好房，沿着旅游路一直向东，这是一种选择
要么溢价多花钱，随着新盘的每次亮相，每次花的钱越来越多。
所以，这批人是最应该慌张的
尤其是限购放松以后，许多外地有钱人来济南买房，你们要搞懂他们的置业心态。
他们喜欢大明湖吗？有老济南的情怀吗？他们对济南了解相对有限。
网上一搜，实地一看，他们是典型的哪里高楼大厦多，就往哪里买，这批人往往购买力还很强，全款分期甚至贷款都不用...
（这也是购房秘籍，啥也别看，哪里有超高层就买哪里，问题就不大）
当然，每件事物总有两面性，改善盘的高歌猛进反衬了二手房的疲软。
这里面非常大的因素就是利率，2016年的普遍利率是上浮10%，也就是5.39，与现在的4.1相比，百万贷款30年的利息差额就是近50万。
哪怕手里这套二手房我降10万出售，依然同小区购买，40万的利息差足够我买台A6，即使我节省到置业上，三室换四室很轻松。
现在网上很多人再问如何降低利息吗
这才是国家鼓励的降息方式，房子卖掉流动起来，或者找人代持，这才是最合理最合规的方式。
像转经营贷，做假材料，假流水，查不到还好，查到了就彻底崩。
所以，一将功成万骨枯，改善盘的大年往往是二手房的踩踏之年，包括我最近的几位朋友，置换豪宅的那种，少则出手一套，多则出手两套。
这种压力之下，你说普通二手房的价格能上来吗？
02
说到二手房，之前也提了很多次，99%的二手房卖不出去就是价格问题，但是这问题比较复杂，我简单分成几个类别和各位聊聊。
核心区的二手房，比如中海天悦府，这盘有两室，价格表现这两年也相对一般，但是其实应该要留留的，凤凰路眼瞅着已成我市主动脉了，耐心点，相信未来的租售比也不会差，同理还有万科城。
第二种还是核心区的二手房，但是最终的表现形式略有不同，非常典型的就是汉峪片区，因为开发历程等原因，汉峪片区的不同盘的二手差价很大，少则两三千，多则五六千。
户型差的、物业差的、开发商品牌差的表现乏力，例如分楼座漏水的凤凰国际，刀把户型的中铁逸都国际，同片区置换或许是个好选择，当然也有利好，如果你特别喜欢这个片区，但是手里钱差点事的话，也可以在这买。
第三类涵盖了绝大多数，身在二环内，身上还有老城的荣光，比如市中的铁路玉函，毕竟在当年有篮球场的社区很厉害的，再比如工人新村。
既无学区也没有太多涨点，，抓紧卖吧，割肉卖不要停，不要抱有幻想了。
至于其他的盘，说好不好，说老不老，说有学校好像也有，说没有好像也没有，举两个例子，自己决断吧。
历山路和花园路交汇处的万科海晏门，2017年，开盘价2.8，2022年了，2.8能平着出去真就算不错....
中建国熙台和天桥翡翠郡本质上没什么区别，中心医院可真的搬到东边了。
再此特别声明一下，我并不是希望各位卖掉手里的房子去买新房。
通过上面的文字也只是想告诉你两件事：
卖是为了买，如果你就打算坚守情怀，不准备继续置换，可以不考虑物业增值...
虽然总是有人说改善盘会涨会涨，但是具体到每个盘头上，确实未必..
03
最后讲讲刚需
经过这几年的波动，能发现一个规律，在济南这种横盘的市场中。
政策越多，房价优惠越少，政策越少，反而房价优惠越多。
提示三点：
1.不要在外围打野了
2017年，济南的刚需最外围是雪山唐冶张马屯西客站，打开地图我们能看到，这些板块和已建成区关系非常非常的紧密。
但是现在济南的刚需最外围已经抵达了孙村郭店，西边已经抵达了西部医学科学中心，我认为济南依然要发展，但是发展速度应该不及从前。中国的GDP都降速了，你就别指望规划蓝图了。
地铁7号线很好，郭店道路施工很好，买不起可以先等等的，不要图便宜...济钢片区能不能发展起来，其实很难说的..
2.谁也给不了你超级优惠
在刚需这个层面，找谁都是给你一个价，什么我们中介是团购，有超级的优惠云云，现在又开始了...这叫做话术。
至于开发商为什么不管：
第一：你不让中介说这个，他弄不来客户
第二：开发商管不了也不想管，你琢磨琢磨，他管这玩意干嘛，他要的是客户
第三：售楼处一个价，中介一个价，还要售楼处还养置业顾问干什么？
来个最简单的方法，直接在售楼处门口支个摊子，上书比售楼处每平低100，信不信，我们可以共同把这售楼处干塌了...
至于为什么会有点优惠呢。
就是他把赚的钱分给了你，就这点事
至于号称要给你钱最后又跑了的，那可谓数不胜数了
至于怎么谈，自己去谈，上万有难度，而且回款周期会特别长
3.警惕中介的优质快佣盘
在中介圈有种盘叫做优质快佣盘，这里的优质指的不是房子优质，而是钱到位，尤其是现在开发商回款很成问题。
现在市面上就出现了一种，开发商先把奖金打到账户，然后再喊人来卖的招数，一般来说短期内狂轰乱炸，疯狂带访，最吊的是，某些V从来不提，前期以公寓为主，现在逐步延伸到了住宅上，要多注意一点。
最后一点当做总结：
不管是刚需还是改善，远离那些剩男剩女型楼盘，往往有硬伤，至于是哪些，抱歉，我要立个牌坊。
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