这个国庆，有两件大事。

第一件事，是节前来了一波新政四连，先是二手房带押金过户、置换可退税，再来二套住宅认房不认贷，5年期以上公积金房贷下调至3.1%。

而结果是，国庆七天，几乎每个地产项目，都在狂发庆祝海报，宣告自己销量告捷。

看着这红彤彤的海报，还有人从众的营销中心，这个黄金周（golden week），不禁让人怀缅起过往楼市的golden days。

真实成交结果如何先不管，至少，气氛是渲染到位了。

/图源：网络

另一件事，是9月24日开业的松山湖万象汇，迎来了第一个公众假期的市场考验。

不说半个东莞的人，至少是国庆的朋友圈，在松山湖万象汇打卡，人挤人的程度，也堪比过年逛花街了。

东莞太缺好商业

万象汇的火爆，不禁让人发问：

东莞商业，怎么突然这么火了？

但其实，作为双万一线城市，东莞每个大型商业体，一出生就自带满满的光环。

就在2018年末，零售建面超30万平的民盈国贸城，开业三天客流破百万，营业额6876万元；开业第一年，客流量达到5200万人次，总销售额23亿元（数据来源：赢商网），创造华南商业奇迹。

把时间拉近一点，就在8月中旬，大朗镇碧桂园·里悦里开业，也将半个大朗镇堵得水泄不通，周边交通一片红。

/松山湖万象汇开业交通协调©创新松山湖

而在9月24日，松山湖万象汇开业，在多方预警和协调下，依然瘫痪周边交通。

要知道，在华润商业体系内，定位M3级别的万象汇，仅仅是服务周边社区商业，相比M1的万象城、M2的万象天地，招商品牌也较为亲民。

也就是说，万象汇内的品牌，其实是各镇街社区底商、商业中心品牌的大汇集，但也足以吸引大半个东莞关注，众多网红打卡淹没小红书。

/松山湖万象汇国庆10月2日下午3时实拍

夹在广深港三大一线城市中间，东莞的高端商业需求，一直存在外流倾向。

无论是全家包车前往香港购物，还是太古汇、万象天地等商业中心，周末都吸引不少粤S车牌来到。

看着周边城市，连惠州也拥有了首家山姆会员店，不禁令东莞人羡慕妒忌恨。

这也不难理解，东莞人对好的商业中心如此渴望了。

人口才能转化为楼市购买力

回到楼市，商业更是影响深远。

作为配套的一环，好的商业中心，将辐射周边数公里，甚至改变整个镇街、板块的价值。

不信？你看广州珠江新城的天汇广场igc，一路之隔的中海花城湾，均价一直傲视整个珠江新城东板块；igc的公寓天銮，成交价更是突破了20万/平，获得长远的持续增长。

不难发现，好的商业中心，透过开发商良好的运营，将令整个板块持续增长，价值长远跃升。

/数据来源：中国房地产业协会

而回到东莞，全市均价已接近约3万/平，排名全国前十。

房价比肩广州等一线城市，也远超长沙、重庆、武汉、成都等全国知名中心城市。

相比这些城市，东莞有强劲的产业支撑，但毫无疑问的是，作为商业配套上，东莞远远比不上，也严重拖后腿。

从品牌进驻也可一窥究竟。

作为同等级的周边城市，佛山早已拥有多家无印良品、宜家家私等商业配套，而珠海、惠州也早就有了自己的山姆会员店。

而时间来到2022年9月下旬，东莞首家无印良品才姗姗来迟围挡，预计年末开业。

/无印良品东莞首店，设在汇一城

而在当下，东莞作为双万新一线城市，楼市依然拥有足够的活力。

在庞大的人口流入背景下，，持币观望入市的购房者依然不少，只要楼市有利好节点，依然能吸引他们重新关注楼市。

相比起国庆前连番新政刺激，各大利好已经能给就给，给予足够优惠给意向购房者。

而作为购房者而言，在比肩一线城市的房价的东莞，更希望有一线城市相同的城市配套，相同的生活方式，才能增加购房的信心。

国庆期间，保利旗下各项目营销中心实拍

同样，对于已经购房的业主而言，当周边新增商业中心，也将会重新赋予自身项目价值，令房价与配套相挂钩。

尤其是，对于只持有一两套住房的大众而言，令自身物业重新获得价值，提升居住感，才能真正落实房住不炒。

例如是房地产发展较早的老牌镇街，石龙，当中楼龄约20年的聚龙湾，是东莞2000年代首批电梯新建高层住宅，在一路之隔的汇星商业中心开业后，目前二手成交均价维持约1.3-1.5万/平，接近周边楼龄更新的二手项目。

当二手项目重新获得价值，在市场上增加流通，才有更多资金得以流入一手新房市场。

/南城汇一城商圈©走进南城

因此，对于更多的购房者而言，更多的新政，并不能真正促成购房的意愿。

当物业周边的商业配套完善，更多万象汇级别的社区商业落成，让购房者拥有广深一线大城市相类似的居住感，房价与配套相匹配，才能让购房者觉得物有所值。

怎样的双万东莞

高端人才更爱

年轻的人生活方式，在小红书可以窥探。

商场、露营、网红咖啡店。

这个国庆的小红书，关于东莞的关键词，铺天盖地松山湖万象汇打卡，还有各大公园露营camping，汇一城几家新晋网红咖啡店。

截止2022年9月，东莞人才量已达到280万人，人口平均年龄约为34岁，人口吸引力全国前列，成为不折不扣的双万城市。

但想要人才转化为楼市的生力军、购买力，必然要有符合年轻人、高端人才喜爱的生活方式。

/露营，成为东莞年轻人节假日休闲活动©东莞发布

而在大部分规划文件中，均着墨于产业发展、高校配套、人才培养，却往往忽略了相关的城市配套。

年轻人喜欢的生态上，东莞足够出色。

放眼全国，东莞拥有超过1226个公园，绿地面积约12836万平，公园数量全国第一。

大岭山森林公园、同沙生态公园、生态园、大屏嶂森林公园，早已成为珠三角年轻人知名的露营热点地区。

但在城市、商业配套上，却是一大缺失。

甚至，你会经常听到年轻人说，来了东莞三、四年，却基本没去过镇里，一直只留在城里或是湖里。

而想要让更多年轻人认识东莞、愿意留在东莞安家置业，当然是在商业配套上，不断加强，平衡各镇街的商业水平。

真正安家东莞，而不仅是在东莞搞钱。

©东莞房视

幸好，东莞的商业配套短板，也在不断发力。

早在2021年8月，东莞就推出“首店经济”政策，给予招商的商业体给予20万元、6万元和4万元奖励，针对品牌甚至给予最高100万的装修补贴，还有多样的租金减免，帮助品牌适应东莞特殊的商业市场。

而在未来数年，还有多个购物中心开业。

首先，是华润系，预计2025年开业的华润万象城、松山湖站TOD上盖松山湖万象天地，万象滨湾奥特莱斯，还有正不断加速的火炼树项目。

其次，还有同样在2025年开业的龙湖东莞莞北·天街，将以大湾区首座天街姿态迎客。

在城区内，还有鹏瑞与星河控股，在鹏瑞天玥地块上，打造东莞第二个coco系商业体。

最后，还有初步选址寮步篮球中心的山姆会员店，为东莞带来一线城市相同的生活方式。

©东莞房视

综上，频出的楼市新政，不过是当下的锦上添花。

想要东莞楼市获得长远健康发展，需要将城市商业配套短板补上，让房价与配套相匹配，增加购房者的信心。

当然，在东莞，人口年龄仅有34岁，只有让年轻真正喜欢这座城市，为的年轻人提供喜欢的生活方式，才能让年轻人口转化为购买力。

而东莞，才能被真正称得上“双万新一线城市”。