建议收藏！海河柳林，大局已开！|东丽|柳林|河柳|河西|海河

海河柳林，终于动了。

更严格意义的来讲，是启动了“卖地”的信号。

一个区域的发展，最根本的依靠便是土地，先规划好怎么生长，生长什么，再合理的、持续的释放才能支撑区域向好、向上发展。

道士君认为，海河柳林这个时机走这一步，是契机，也是必然。

大笔定规划

事实上，海河柳林，从酝酿-调整-落定-启动，耗时超一纪，单论海河柳林地区的大手笔规划，还是出彩的。

这也应了一句话：时间如同一架天平，它能称量出成果的重量。

我们来回顾一下：

2008年8月，规划部门在开展《天津市空间发展战略规划》的同时，进行了《天津市中心城区“一主两副”规划》，天钢柳林为城市副中心概念被提出。

2014年1月，沉寂了6年，天钢柳林城市副中心控规性详细规划草案公示。

2015年6月，天钢柳林城市副中心规划公布。

2017年8月，《天津市地下空间开发利用总体规划（2017-2030年）》方案公示，总体结构为“一主五副，网络共享”。一主为小白楼文化中心地区；五副为天钢柳林地区、西站地区、侯台地区、津滨地区及北部地区公共副中心。

2018年8月，对“关于启动柳林副中心建设的建议”的答复发布。

2019年6月，“天钢柳林”正式更名“海河柳林地区”。

2020年1月，出炉全新规划，首次提出“海河柳林地区”作为天津“设计之都”核心区的板块定位。

2021年1月，由天津市城投集团作为政府出资方代表的天津海河柳林“设计之都”核心区综合开发PPP项目资格预审公告正式发布。标志着该海河柳林建设的前期工作全面启动。

2021年3月，海河柳林地区规划获得批复。

2022年5月，华兆路二期(支路)破土动工，标志着天津海河柳林“设计之都”核心区首个子项目正式开工建设。

2022年10月10日，海河柳林土地预公告申请，预示着海河柳林发展大局开始。

高企定位，特殊区位

天津“设计之都”核心区，中国“三北地区”的现代服务业高地，这是海河柳林的高企定位。

特别值得一说的是，海河柳林将与国家会展经济区作为天津市十四五规划期间推动天津高质量发展、体现生态文明建设理念的现代服务业“双子星”。

再看海河柳林地区地理占位，颇为奇妙，大抵也是天津少有的将四区交界围合的一个片区，其定于中心城区东南部，位于东丽、津南、河东、河西四区交界处，规划总用地14.5平方公里，是海河上游沿线现存面积最大的可建设区域。距文化中心4公里，距滨海国际机场6公里，距国家会展中心7公里左右。

更为巧妙的是，海河柳林地区处于天津市生态屏障“天”字形绿廊中间，整体生态资源也属于上上位。

道士君仔细看了海河柳林的功能分布规划，以海河为界，形成“一河两岸、一路两心”结构。一河为海河，两岸为海河南北两岸，一路为规划中设计产业资源集中的龙宇路，两心分别为国际设计中心和柳林生态中心。

从整体功能划分上来看，还是相对科学合理，以产业和服务为主。

关于配套、轨交、教育资源等方面，海河柳林地区规划也是下了一番功夫。

单就创意与设计产业专用配套服务设施，板块内就规划建设共享设计服务中心、智能城市实验室、智能制造研究院、智慧城市大脑、数字设计中心、设计实验室、天津设计博物馆等服务设施，来助力区域经济发展和板块价值提升。

关于海河柳林片区的轨道交通，道士君认为这是一个硬核竞争力，为什么这么说，天津规划的新区或板块内，鲜有5条地铁线路内外交织，形成一个密集交通网的。

规划的地铁10号线、11号线、Z1线横竖贯穿海河柳林地区，与上下9号线、1号线叠加形成一个自循环轨交线网。

一个片区优质教育资源的引进无疑是锦上添花，海河柳林地区也不例外，在保留津门小学、东丽区实验小学、丽景小学、柳林小学、立德中学、东丽中学等原有学校的基础上，还将规划新建4所中学+6所小学共计10所学校。

无论是专业配套服务设施，还是硬核轨交规划以及教育资源引进等等，这一系列举措都为其高企的定位奠定了一定基础。

海河柳林地区这整体规划一看，有高企定位，有区位优势、有产业、有人口、有市政配套、有资源夯实……可谓是满足了一个新区崛起的必要条件。

这不由让道士君想起1968年的电影《西部往事》精准描述了这个情景：在黄沙漫天的蛮荒之地里，牛仔夏恩与口琴客顺着蜿蜒远去的火车铁轨，隐约窥见了美洲东岸的繁华都市——那是一个高楼林立、蒸汽轰鸣的新世界。

未来，海河柳林会呈现出规划所勾画的蓝图吗？想必会的。

优质地块先行，撬动市场

昨天，天津第四批次土地预公告申请发布，海河柳林首次释放地块，上架了2宗，河西1宗，东丽1宗。

河西这宗地块为城市更新项目一期70号地块，地块位置不错，紧邻海河，旁边规划有学校和商业，距离在建的地铁10号线、11号线较近。目前有两家房企在重点研究。

东丽这宗地块为天钢一期1/2/3/5号地块，是打包组团。地块位置相当不错，海河北边，也可以说属于地铁上盖项目，紧邻地铁11号线、Z1号线。周边学校规划幼儿园、小学、中学。如果后期引入好的教育资源，也可以是妥妥的学区房。而且紧邻的地块规划是商业和医院。简直未来可以形成一个自循环的高级社区。目前已有房企圈定此宗地块。

就这两宗的地块质素，就可以看出诚意满满，大干一场的节奏。

有人问，海河柳林划定的范围有多大？规划了多少宗地块？

东至外环快速，西至昆仑快速，南至大沽南路，北至津塘路，总面积14.5平方公里，其中居住面积约412万㎡，占总用地面积的31.1%。片区主要以公共服务、居住、生态功能为主导，容纳人口约24.8万。

道士君获取了一份关于海河柳林整体规划出让的土地细化总图。从密密麻麻的各类规划土地来看，未来片区内土地供应量不少，约79宗地块，涉及住宅、商业、教育等用地。除此之外，还有不错的城市更新项目值得研究，比如：河西区造纸厂与老旧小区更新项目、东丽区城中村与老旧小区更新项目。

不得不说，海河柳林片区发展是一项大的工程，兑现难度较大，需要一步一步去兑现，远非试卷纸上做快题。

片区崛起的核心密码：人

沧海横流，大浪淘沙。一个片区真正能够从规划到发展再到崛起，要经得起时间考验，城市的更迭，如何在波云诡谲的市场环境中突破胜率的边界？找到发展的平衡点？谋定可持续的生长点？太多的问题，最后只有靠自己寻找答案。

两年前，道士君实地去海河柳林片区深度调研了一番，南岸整体的城市基本面较差，大量遗存的待拆建、违建、低效用地内容，而且还有安定医院、精神科医院、清真寺等硬伤配套，柳林公园也属于无人去的状态，导航只能引至西门，大门紧闭且生锈已久，杂草丛生。翻了翻旧志，原来这一片区也叫“灰堆”，1988后更名为柳林街道。北岸主要是河东、东丽两大交界区，多为还迁、老旧住区。