|城市更新专题研究系列·64·睿诚研究院|

文|罗乾波

01

重名故事与流变历程

据睿诚研究院观察，国内“后湖”所称之地，闻名全国的有三个，即南京后湖（又称玄武湖）、武汉后湖和长沙后湖。

前两者的历史更早，据相关资料显示：

◢ 南京玄武湖

发源于先秦时代、经过多个朝代的更迭和近现代的发展，已然在历史文化、产业积累和城市发展等各个方面，走在了其他两个后湖的前面。

众多文人骚客，也在不吝笔墨赞美南京后湖的美丽意境，比如：

唐·李白《金陵》诗之二：“空餘后湖月，波上对瀛洲。”

明·夏完淳《大哀赋》：“斜阳归而燕子秋飞，蔓草平而后湖月起。”

◢武汉后湖

起源于明代到清朝中期，70-80年代设立人民公社和发展渔牧等农业，后面在城市的发展中逐步腾笼换鸟，而出现产业园区等现代经济载体，成为了一个集工、科、贸、服务业为一体，现代制造业为主导，现代服务业为龙头，休闲娱乐、都市农庄同步发展，文化体育生活丰富的综合型新城区。

◢长沙后湖

在上世纪五十年代是岳麓山的一条排水渠道，当时为解决附近居民的生计，1959年岳麓渔场成立，利用后湖湖泊水叉、甩尾、低田，围堰成人工养鱼场；

后来，还开辟出一片区域作为湖南大学生物系的实验渔场，曾培养出中国第一代杂交鱼；80年代，后湖周边污染开始加重，渔场发展开始转型，随着长沙城市建设热潮，环湖先后被长沙市电信局、中南大学、湖大天马公寓等单位征收用作建设；其中，依托名校、名人、名院资源，科创、文教、培训等产业兴盛，基础雄厚，成为中部知名的文化艺术培训基地。

2015年起，随着长沙河西城市大开发、大建设，沿岳麓山和沿湘江发展迅猛，而后湖沦为城中村，在夹缝中求生存，此后建成的后湖新村等安置小区阻碍了上游的来水，使后湖基本成为一个死水湖。

为改变这一脏乱差的现象，2013年左右开始，政府就逐步启动了这个区域的改造及治理。通过多年的努力，逐步把后湖打造成了一个集文化艺术产业、科创园区和旅游休闲的网红打卡地。

简析：

如上所述，三大城市的后湖，因历史、文化和产业等原因不同，而出现了不同的发展特点。

南京因其六朝古都的深厚积淀，有“皇气加身”，别人拍马难及，城产人居等大美气象，可从网民们拍的照片就可以看出；

武汉除历史因素外，紧临长江核心口岸优势，而得制造等产业风气之先，在科技等产业的打造上，走得相对较前。

例如，武汉后湖区域，1998年开始兴建大型专业市场和工业园、2005年全面启动“城中村”综合改造等，比长沙早一点。

长沙后湖，则依托于该区域浓厚学区和文化资源等，走出了一条有长沙特色的艺术、文创和科研、文旅相结合的道路，有千年湖湘文脉的高质素营养、有大学城充满活力的年轻的读书声加持，也有艺术和新型科创等产业的陪伴等，在西依岳麓山和东临湘江的大背景中，不断得到了各地游客的青睐，成为了又一知名的网红打卡地。

综合起来观察，三个城市的后湖，都走过了一条源于历史和过去、产业演变、生态治理和城市更新的历程，只是各城市的发展节奏有快慢和内容有差异而已。

都在为各地城市和中国的城市发展，撰写着异中有同的蝶变故事。

小结：

玄武一湖天下惊，武汉后湖产先行；

长沙后湖授人渔，生态治理更新城！

02

授人以渔的城市更新模式分析

如上，虽然，长沙后湖在发展的历史等方面有所滞后，但从产业打造和城市更新的角度上来观察，长沙后湖模式，似乎比前两者更有优势。

上面，已经对三个后湖项目或区域做了一些比较和分析，下面再从城市更新的视角，来看一下长沙后湖的打造模式及其价值。

在这一点上，睿诚研究院独家分析认为，我们长沙后湖更有发言权。

为何这样说？

可从下面三点来进行解析。

◢ 1、规划本底的差异优势

相比较南京和武汉，长沙更注重于依托城市的文脉优势，来构建自己的蓝图。

而，南京有六朝古都的历史牵绊，更多是从“园”的角度来发展的，曾经是达官贵胄的游玩之所、现在是居民和游客的休憩之地；

武汉后湖，因其产业在中部区域的先发动力，更多是以“产”的内容来作为其核心，曾经以园区经济为发端，后面才进化为城市的综合区域；

长沙后湖，虽有三千年历史文化的积累，也有众多产业的支撑，我们从区域发展定位上，就避开了这两点，更注重于“城”的范畴来思考和规划，与南京和武汉有很大的区别。

因此，我们认为，长沙后湖的发展模式，重点解构了城市不断更迭和变化的核心元素，因为，毕竟在大家都有历史故事的基础上，产业都会根据时代而变化，不能成为一个城市继往开来的持久动力，每一个阶段都需要不同的产业内容去提升。

以前的农业、现代的制造业等，逐步在城市中心区域进行快速替换，这也说明，固定不变的众多产业要素，不能成为一个城市不断发展的强大因素，除了文旅这一亘古不变的产业之外。

其实，这也是，“城”元素中的核心模块之一，也即表达了，立足于“城”这一视点来发展城市，强力推动“城与人”的和谐及繁荣，才是城市持续发展的不竭动力。

从这个角度来观察，长沙的理念似乎更高更强。

产业，终究是人的产业；

城市，终究是人的城市；

一撇一捺，虽有左右之既定差别，因人不同，也将发生许多改变，“城”不我欺！

◢ 2、治理模式的前发优势

从排水沟渠、鱼塘、城中村和臭水沟，变化为著名的国际文化艺术区和轻型科创园区等，就充分表明了，长沙后湖在不断蝶变。

基于国内早期的环境生态治理手法、参考中期的有机更新模式、重点发力于最近的城市更新等，不去过重彰显历史、也不拿不合时宜的产业来填充，只在城与人的范畴中，呵护居民的日常生活。

因此，从生态治理和城市发展的层面来看，我们长沙后湖，已然超出其他城市的普通方法。对长沙而言，生态治理只是工具，产业吸纳也只是一个手段，回归城人和谐，才是我们的底层逻辑。

有鉴于此，长沙后湖，在城市和区域规划、产业替换、城人共生等方面，进行了更多的思考，方成就了长沙后湖的江湖地位。

麓山和湘江，有大美而不言；

文创和科技，有内容而出彩！

◢ 3、网红打卡的先知先觉

国内外各地游客来长沙打卡，是因为长沙的独特文化和底蕴等，让许多人流连忘返。

网红特质，实至名归，红动中国，他人在不断抄作业，而难以超越。

广电湘军、工程机械、火宫殿、文和友和茶颜悦色等，一步步将长沙推到国内网红城市的头部位置。

日常或节日，游客如织，纷至沓来，让长沙在不同领域的印记和城市品牌形象，更加清晰和跳脱。

古有，不来长城非好汉的说法；

今有，不到长沙非骨灰级网红的现象。

网红一事，源远流长，没必要多讲了，大家都知道。

长沙后湖，通过政学商企等的合力共建，在城市更新的发展中，呈现出新的繁荣局面。

小结：

从城市更新等角度来把脉，长沙后湖，有其浓重的后来居上的发展轨迹，如上。

从生态治理和区域打造的层面来剖析，长沙后湖，也有许多独特的心法，让其他城市可以参考和借鉴。

这就是，睿诚研究院所讲的，在产城人三大维度，能够给他人以“捕鱼”的方法，虽为后来者，然而已经变道超车，而成为国内城市更新和EOD生态治理领域中的一大知名案例。

03

结束语

睿诚研究院分析，城市的进化有共同的规律，也有不同思想下的差异，才呈现出异彩纷呈的现象。

南京、武汉和长沙之后湖，有厚重中国历史文化的支撑、也有不同阶段产业的助力等等，让各城市区域焕发出鲜活的面貌，在国内的城市更新发展中，讲述着城与人的唯美故事。

强者共振之下，奏响了中国城市更新的大乐章。

古代文化中，“臭”字有不同的读音和含义——chòu和xiù，集难闻和香气于一体，揭示出中华文化的博大精深；因其过往的莽荒，而变为当下的香气飘飘，在不断述说着各个城市日上日高的故事。

目前，城市更新大潮袭来，过去的贫弱迹象，已经快速被新时代的浪涛所冲洗，而展现出一派靓丽光影，携手辉映神州大地！

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