这是杨一第346篇原创文章

重庆楼市已经进入完全存量市场了吗？

在回答这个问题之前，先看一组数据：

1、 最近一年来，重庆主城的二手房销量都超过了新房，这一趋势已经保持了13个月。

2、 重庆二手房的市占率最高时达到了79%

也就是说，重庆楼市每卖100套房子，其中有79套是二手房，只有21套是新房。

看起来新房市场是有点式微。

为什么大家都在选择二手房，而不是新房？

不是说重庆人都有很严重的新房癌的吗？

其实现在很多买房的都是刚需，买了二手房就没有钱再买新房了，只能二选一，基于这个大背景下再去考量楼市，就会有新的思考。

新房很多都是在郊区，甚至是远郊，所有配套都不成熟，除了通轨道之外。

而二手房很多都是在核心区，虽然房子老点旧点，但还是有很多人愿意选择。

我们再看另一组数据：

从2018年以来，5年内的次新房成交占比从25%跌到了只有6%

6-10年的相对较新的房子也是从43%跌到了36%

而11-15年房龄的房子则是从25%涨到了33%

16-20年的房子也是从6%涨到了18%

21年房龄以上的房子从1%涨到了7%

5年以内的次新房成交占比跌到了只有6%，这肯定不是因为供应量少了，我们反推回去，2022年达到出售条件，也就是2020年交房交证，再反推就是2018-2019年买的房。

要知道，2018-2019年这两年可是重庆楼市的巅峰期，年成交量高达3000多万方，怎么会没有房子供应出来？

唯一一个原因，穷。

重庆的次新房，是比较贵的。

那购房者只能去选老房子，11-15年的老房子成了二手房的成交主力，16-20年的老房子也去看了买了。

所以哪有什么新房癌？

只要你穷，就什么癌都没有。

而购房者之所以宁可选择老房子，也不愿意买新房，一是担心部分新房的烂尾/质量风险，再就是因为经济原因，买新房还有一两年等待期，还要装修，这些都要花钱的，而买了二手房，买个装修情况稍微好点的，基本就可以直接入住了。

那这种情况对重庆楼市来说是好事吗？

是好事。

重庆是一个完全的‍本地人‍市场，外地人在重庆楼市里占比并不大，本地人还是占绝对主导的。‍‍

你想想，这些老房子都是谁的？

‍ ‍‍‍

‍重庆土著的。‍ ‍ ‍

这些老房子在几年前根本就卖不掉，当时的人们连二手房都不怎么愿意买，更谈不上买10多年房龄的老房子了。

现在重庆土著终于把这些房子卖掉之后，肯定是赚了一笔的，手里也有了几十上百万的现金。

他们如果对重庆楼市仍然有信心的话，会去买个稍微好点的改善房，这对重庆的改善市场是不是有正向影响？

他们如果不想再买房了，手里拿着一笔钱，心里始终都不踏实，怕钱贬值，会想方设法把这笔钱投出去，比如开火锅店、开茶舍等，把钱投到重庆的实业里面去，这对于重庆的实体经济是不是有好处？

20大刚过去，支持实体企业发展正是其中的主旋律，未来几年中国的实体企业肯定是有一波大的发展的。

资产要转化成现金流，要流动起来，才有可能带动经济发展。

但如果这些老房子卖不出去的话，资产就全砸在土著手里了，重庆的实体经济还会比现在更差。

那些买老房子的刚需群体，他们会拿着这笔钱不买房而是选择去创业吗？

不会吧。

连房子都没搞定就想着去创业，这样的人还是少吧。

半夜三更压力大的喘不过气来被吓醒了，再看看身旁睡着的伴侣，怎么忍心让她跟着一起创业受苦，还没日没夜的到处流浪。

中国人创业做实体，大部分人还是会选择先买房，等手里慢慢又积蓄了然后再考虑去做点小生意。

所以，虽然都是同样一笔钱，但在不同人手里，使用的场景、发挥的功效就是完全不一样的。

对于买老房子的刚需群体来说也是好事情，他们终于在城市里头有一个落脚点了，不用再过租房生活了，而且各种配套都非常方便，终于可以过上一个正常的中国老百姓的生活了。

这些刚需手里只有一笔钱，要么买核心区的老房子，要么买郊区的新房子，只能二选一，买了老房子就买不了郊区的房子了。

所以对郊区的房子其实是利空。

毕竟精准客户被【核心区老房子】这个竞争对手给挖走了嘛。

而客户都是有限的，是有培育期的，这一波被挖走了，就只能等，等市场的正常恢复，等区县的年轻人攒够了钱来主城买，而且还要买新房。

对政府来说，土地财政在短期之内还是必备的，毕竟实体经济也是需要培育期的，市场信心的恢复也是需要时间的。

所以，重庆还没有完全进入存量市场，政府仍有郊区卖地的需求。

而只要重庆政府仍有土地财政的需求，郊区的新房就还是有市场，政府肯定也会想各种办法来帮助郊区卖房，以期形成市场正向循环。

以上。