前几天，我们说东莞楼市“卷不动”，国庆期间卖了21套房的华侨城天鹅堡都能当销冠，市场缺乏信心。回顾请戳：卖21套都能当销冠，东莞楼市卷不动了！
但这两天，我发现一些项目倒是自信心爆棚，无论一手还是二手都有涨价的情况在发生。
到底是有实力，所以够硬气；还是只是一把虚火，在炒作呢？
我们一起来看看！
先看一手房市场。
最近有媒体统计，不少项目近3个月的备案价居然悄悄在上调，而且这些上调备案价的楼盘还都在不限购区。
其中包含了企石、塘厦、厚街、寮步、麻涌等多个镇街，上调幅度最高的达到了10.02%，最低也上调了0.48%。
显然，部分楼盘已经突破了东莞住建局要求的“不得超过上一次备案价的5%”的限制，相当疯狂。
而像南城的网红盘华润润府上批备案价和最新备案价都是51001元/㎡，没有变过，也是挺让人意外的。
而另一方面，东莞某房产博主又爆出一个消息，说东城的光大天骄御峰最近成交了一套大平层，单价破6奔7，甩开同为城区标杆二手盘的万科金域华府、光大景湖时代城好几条街。
我在诸葛找房看了一下，东城的光大天骄御峰目前挂牌均价比这套成交房源还离谱，要74553元/㎡，环比上月确实上涨了2.68%。
而南城的万科金域华府目前的均价环比上月虽然也涨了10.03%，但仅为48420元/㎡，比光大天骄御峰均价明显低了不少。
另外，南城的光大景湖时代城均价是52785元/㎡，也比不上光大天骄御峰，环比上月还下降了0.23%。
仔细研究了一下光大天骄御峰这个盘，发现它确实有点东西。
首先从地段来看，它在东城中心，周边无论是市政配套还是商业配套都相当丰富。其次它居住的圈层相对纯粹，产品也偏改善，舒适度很高。再加上楼龄新、挂牌房源少等特性，让它在一众二手盘中拥有了独特的竞争力。
与光大天骄御峰逆势上涨不同，在城区，降价几十万的房源也比比皆是。
比如这套莞城恒大华府的房源，从今年的6月到10月，短短4个月的时间就暴降50万！
从上述案例中，我们不难看出东莞楼市的分化。
新房市场，一边不断打出促销降价、低首付的明牌，一边却有楼盘暗戳戳地抬高了备案价。
二手市场，一边是业主僵持不下，不断降价，一边是标杆优质盘还在刷新房价天花板。
这个世界，真的很魔幻、很参差！
更详细的数据，我们也可以从近期东莞住建局发布的《2022年9月东莞市商品住宅网上签约销售情况》来了解。
从图中我们可以看到，9月东莞新建商品住宅（地面建筑层数超过4层）的销售套数为3785套，环比上月是增加了约14.9%。
二手住宅的销售套数为2735套，环比上月是下降了11.8%。
图片来源：东莞住建局
在33个镇街中，与8月数据相比，新建商品住宅（地面建筑层数超过4层）房价涨了的有9个，剩下的镇街房价都在下降。
房价上涨的镇街有譬如城区片区的莞城、东城、南城；松山湖片区的松山湖、寮步；滨海湾片区的厚街；东南临深片区的凤岗，但基本都是微涨。
大部分的镇街，房价还是在下跌，比如松山湖片区的大岭山、大朗；滨海片区的长安、虎门、沙田；水乡新城片区的望牛墩、洪梅；东南临深片区的樟木头等。
而二手方面，33个镇街中10个房价环比有所下跌，剩下23个都是在上涨。
其中涨得最厉害的是东南临深片区的塘厦，几乎涨了近5000元/㎡；跌得最凶的是华侨城天鹅堡所在的高埗，跌了近3000元/㎡。
这也和我们的认知一致，目前房价下跌的区域都是前期房企促销手段用得比较多的区域。
可以看到城区片区和松山湖片区的房价还是比较坚挺的。像东城、南城、万江的房价基本环比都涨了2、3千一平。
当下的东莞楼市呈现这样几个特征：
1、新房比二手更好卖，新房促销力度大过业主降价幅度，购房者更多地流入新房市场；
2、二手市场中，盘与盘的竞争更激烈，拥有好地段、好产品的项目更容易脱颖而出；品质一般的只能靠降价来换取流动性。
3、限购区的房子YYDS，它们在当下的市场更能保值抗跌。
4、东莞未来市场的分化会越来越严重。
基于以上4个特征，购房者现在在选购东莞房源的时候首选限购区的房源，且最好选择周围配套成熟、楼龄新的。如果没有资格购买，可以等一等，通过买社保或入户的方式换资格。
如果是资金只能够上非限购区，那么买一手，一定要选择品牌好的开发商，项目品质和配套一定要过关；如果是二手，则不妨大胆杀价，多看，多淘笋盘。
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