最近这些天，江湖上传闻说：
存量房5.88%甚至更高的利率都会降低至4.1%左右执行。
其实不光是江湖上传闻，咱们留言区说得也贼热闹。
连看了好几天评论，我感觉再不出来走两步，有点对不起大伙儿了…
之所以闹得满城风雨，不仅在于消息实在重磅，还在于有图有真相。
喏，来看，就是这个——
5.88%以上高位罚站的马上原地精神了；
但是几位在银行搬砖的老铁直接就坐不住了——
不可能！绝对不可能！
到底传闻里的事靠不靠谱，今天咱们就来盘一盘…
下调存量房贷传闻，已是满城风雨
一切还得从今年“9.30”的三箭齐发以及后面浮出水面的6000亿刺激计划讲起。
松绑组合拳一出，救市手段瞬间进入“没有做不到，只有想不到”的开挂模式。
930尽管并未实锤存量房贷款利率，但央妈和银老大确实明确了——
阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。
这不仅仅为房贷利率下调撕开了口子，更为劳动人民的想象力撕开了口子。
到了这一步，似乎只剩存量房贷还是铁板一块了…
再加上神秘截图的扇风点火，存量房贷款利率跟着下调似乎也合情合理。
更何况，2008年Q4咱又不是没鼓捣过“存量房贷七折”的玩法。
当年的原话是这么说的——
只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
那么问题来了：如果存量房贷利率真的从5.88%降低到4.1%，老少爷们究竟能省多少钱？
100万，按揭30年等额本息，利率5.88%和4.1%的区别是这样的——
月供少接近1000元，利息少付39万元，相当于省出来一套弱二线城市刚需房的首付。
200万，按揭30年等额本息，利率5.88%和4.1%的区别是这样的——
这个更不得了！月供少2000+，利息少付近80万，连强二线城市刚需首付都省出来了。
如此利好，对于信贷高位站岗的亲们来说，就像酸奶里的大果粒，看得见、咬得着…
下调存量房贷利率，确实有其合理性
既然珠玉在前，隔了十几年再抄作业，理论上并非毫无可能。
大伙儿能把下调存量房贷款利率说得有鼻子有眼，还有大把人相信其合理性，主要原因无外乎以下这么两个：
其一，目前救市效果并不理想。
今年“十一”黄金周假期，40个典型城市商品住宅成交情况就足以说明问题：
一线城市中，除上海交出傲人成绩单外，另外哥儿仨同比有脖斩的、有腰斩的、还有脚后跟斩的；
二线城市普遍稳中有降，除成都、苏州两座头部城市处在持续复苏外，其它城市要么是前值基数低，要么是市场没有明显起色；
到了三四线城市，冷冷清清中加剧分化的态势，更是有过之无不及…
具体情况，大伙儿看看下面这张图就秒懂了——
某种程度上说，2022年十一黄金周的去化表现，是给之前的救市成绩做了一次小结。
当说不说，市场端在高声呼喊大量的重磅买家…
其二，需要释放更强大的购买力。
当前确实有必要定向疏通二手房的流动性——
手上握着二手房的家庭有三项先天优势，是刚需小白难以比拟的：
1）二手房本身是个资金蓄水池，一旦套现释放资金，对新房市场特别是改善细分市场必然形成支撑；
2）他们比刚需小白更具信贷经验，对于负债的承压力和心理接纳力都更好；
3）绝大多数吃过此前的牛市红利，其中更不乏楼市长牛的忠实信徒；
总结下来就是：定向解救存量房，释放出的购买群体，相对而言不差钱、经验足、还更有信心…
一旦让它们变成购买力冲进楼市，对新房市场的去化必然形成利好！
站在更高的格局来看，存量房贷利率下调，居民债务必然走低——
不仅有利于新房市场回暖，对刺激消费、扩大内需也是大好事一件！
这与高层一直在强调的“六稳”、“六保”同样不谋而合。
咋，还想薅银行的羊毛？
但是，但是，但是——
甘蔗没有两头甜，下调存量房贷款利率这个事儿吧，市场主体和吃瓜群众当然喜闻乐见，但银行实在被薅得肉疼！
明明5.88%甚至6%的利息都吃到嘴里了，你让人家吐出来，换谁谁难受。
包括中农工建交邮六大国有行在内，人家是企业，既然是企业就有盈利的KPI考量；
而地方型、股份制商业银行盈利愿望之迫切，更是有过之无不及。
1-9月份，六大国有行新增房贷额度只有去年同期的1/3；
13家股份制银行及地方银行，新增房贷额度只有去年同期的1/8。
最优质的那棵摇钱树都不支棱了，你还指望人家往外吐，不合适吧？
接下来，银行极有可能把责任甩给LPR层面和法律层面：
首先说LPR，明年1月1日执行最新利率：1年期3.65%，5年期以上4.3%。
拿脚趾头想也能想明白：4.3%的才是压倒性多数。
但是要注意：当初上浮的那部分加点，可是固定不变的！
而加点最猛的那部分人，为数不少正是期待存量房贷利率下调的这部分人！
如果不出意外的话，即便明年1月1日起执行最新一期LPR，大伙儿的真实房贷利率也将是4.3%+数十个bp不等…
从法律层面上说，银行与按揭人签订的合同中，通常约定了在不可抗力等因素下，可解除或重新签订合同…
相信我，央妈降息，117%不算“不可抗力因素”！
也就是说，按揭人无法以央妈降息为由，要求银行重新签署贷款合同。
退一万步讲，如果真的要强制利率加点打折，多多少少有些透支公信力和营商环境威信的嫌疑。
站在监管层的角度看，这个雷，当然是能不碰尽量不碰。
今年Q4至明年Q1，或成博弈峰值期
到目前为止，没有任何权威机构出面确认或辟谣，无疑进一步增添了传闻的神秘感。
眼下，相当大的一个可能就是——
存量房贷究竟降还是不降，目前已经进入新一轮博弈期。
首先要看后续救市成效。
目前，已经有越来越多的迹象表明：楼市一日不会暖，救市一日不收工。
去库存、保主体、增信心，不仅事关房地产市场的前景，更关乎整个经济大盘。
按理说，目前宽政策、宽信贷已经肉眼可见，甚至首套房贷利率已经降到了历史最低值。
但近两年的营商环境和就业环境不停地在提示我们：
降低购房成本，才是真正的猛药。
从最近一系列减税降费的举措中，我们也不难发现——
政策端确实是在向降低购房成本这个方向倾斜！
也就是说，在房住不炒这个大前提之下，一切合理的救市手段“应用尽用”。
其次，要看后续社融表现。
一周前，央妈公布了9月社融数据，新增3.53万亿，远超此前预期的2.8万亿。
但仔细一看，终究是企业融资扛下了一切，但居民短贷和中长贷依然在负增长。
同一时期，居民存款同比还多增了3232亿。
楼市信心和内需消费究竟起没起来，大伙儿秒懂…
接下来的1-2个季度，若新房市场成交不见明显起色，二手房交易量仍旧低迷——
那么，下一年度的土地端与信贷端大概率会继续受拖累。
而信心这玩意儿，凉得越久，回温越慢。
可是，地方需要化解债务、维持运转；
可是，银行也渴求新增信贷放量…
那样一来，定向解放优质购买力，促使其重新杀入市场，必将符合各方的期待。
接下来的两个季度，无论发生怎样的超预期救市举措，大伙儿都不要大惊小怪。
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