很多人心里都有个问题。我们的地产业出问题后，会持续多长时间？我们会不会出现日本那样“失去的十年、二十年甚至三十年”？

我们再来复盘一下日本这段经典历史。

如果用最简要的话来概括，日本地产泡沫起因及泡沫的过程是这样的：

1985年广场协议后，日元迅速升值，对出口形成抑制。为了刺激经济，日本央行采取了货币宽松政策。在低利率和实体经济走弱的背景下，充裕的资金流入房地产和股票市场。

于是，日本房地产泡沫进入到了快速膨胀阶段。

当时的日本人，没有意识到潜在的风险正在逼近，仍然都在积极借贷，加杠杆，买地买房，一片欣欣向荣的景象。“日本第一”，是很多人内心的想法，当时的美国人也对日本心生胆怯。于是，日本新增个人贷款从1984年只有10.7万亿日元，到了1989 年一度超过30万亿日元。

但是与中国不同的是，那时日本各类企业也是想着迅速发财，大量投资于土地和房地产。日本的银行贷款中，投向房地产业的占比从1984年的7.7%迅速上升至1989年的12.2%。

总结一下就是，家庭居民和企业界联手，共同推动了这个大泡沫的形成。

然后到了关键的1989年，日本央行突然大幅而又迅速地加息，商业银行向央行借款的利率从1989年初的2.5%，迅速上升至1990年8月的6.0%。再加上1991年，日本政府突然开征地价税。

到了1991年中，这对于日本是关键的时刻。从那时开始，房地产泡沫破了。

但是跟美国2008年的房地产次贷危机不一样的是，日本在泡沫破灭后，居民和企业界借款的杠杆率在之后的4年，也就是 1991-1995 年间，都没有明显下降。直到10年后，杠杆率才下降到之前的正常水平，这是为什么？

有两个原因。

第一，日本的居民破产法使得日本人即使申请破产，也还得继续还贷。

日本的居民破产法则实行“许可免责主义”，即居民经过法院批准破产后，并不会自然意味着居民不用偿还贷款，而是居民还需要再向法院申请，获得法院批准后，才能免除债务的偿还责任，即破产并不意味着债务自然免责。

除此之外，日本居民一旦申请破产，现有住房会被拍卖清算用于还贷，而且如果房屋价值低于债务，居民还需继续还贷，这使得日本居民申请破产的意愿并不强烈，使得债务减记出清需要更长时间。

第二，出问题的企业破产速度很慢，主要原因是银行保护和社会伦理、企业责任。

日本企业破产带来的社会影响会比较大，所以，他们主动破产意愿比较低。日本企业有两大特点，那就是终生雇佣制和企业之间的交叉持股。

其次，日本的“主力银行制度”下，企业会选择一家银行作为主要融资来源，两者深度绑定、甚至交叉持股，银行不仅是企业最大的债权人，也可能是最大的股权人，甚至是实际控制人，这使得银行不愿意企业破产，而是选择持续给经营不善但关系良好的企业注资。

就因为这样，居民和企业部门未能快速破产出清，这使得大量不良贷款堆积在银行体系内，尾大不掉。

那么出现这样的问题，结果是怎样的呢？

日本房地产泡沫破灭前十年经济的平均增速为4.6%，而在泡沫破灭后，经济增速中枢下移至 0.4%。之后日本长期处于低速增长阶段，史称为“失去的二十年”。

反过来想，如果日本当年快速出清了这些问题资产，就一定是好的策略吗？

我想也未必。刮骨疗伤式的解决问题，还会导致新的问题出现，那就是大萧条。美国1929年的大萧条，就与当时的政府在宏观上没有作为，任由企业破产，居民失业，有很大关系。

当然，上述的小复盘，还没有联系到日本的产业经济状况和国际政治格局的因素。

日本90年代后，整体产业经济也不够景气，重要新兴战略性产业没打过美国，也错失了几个世界产业创新的重要浪潮，这也是一个重要原因。

以史为鉴，以邻为鉴。关于衰退和萧条的宏观经济问题是极其复杂的，伯南克说这是宏观经济学的圣杯。

不管怎样，国际政治局势是边界条件，产业增长是根本动力，宏观经济管控政策至关重要。如果不能励精图治发展产业，在国际政治大国博弈，对内政策又管控不到位情况下，一味炒作房地产，代价是惨痛的。

所以，我们国家在房地产问题上，一直坚持了一个原则，那就是“房住不炒”。

注:文中部分观点参考了海通证券相关研究报告《日本消化房地产泡沫，为何用了10年？》

作者微信：brianzouyi

每一篇文章，都是心力之作