北京买房：理清思路，购房建议581|回龙观|大兴|学区房|旧宫|租房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我两套房：西城80年代老破小一套，亦庄河西一套。两套总价约1500，目前均在出租，然后自己租房住（房子大一点），我怕老破小年代太老砸手里，不知道是应该卖2套换一套城里新点的房子自住，还是把城里老破小置换一套新点的小房子继续出租和保值，哪种更合适资产保值呢？

A：

1.河西的留着吧，北京少有的发展好的新区。

2.西城的如果用不上学位那常规是建议置换，在高峰期过去之前换掉吧。不能说到了低谷期之后学区房一定降价，但大概率是跟不上大盘走势的。参照台湾省，入学高峰期台北的平均溢价30%以上，“明星小学”的高达50%。而随着这十多年人口出生减少，现在全台北只有六所顶级小学还能招满，溢价率也降到了10-15%。这不是降价降出来的，是非学区房上涨而这里不动涨出来的。人口趋势是明摆着的，在没有学区房鼓励政策的情况下，供需关系不太可能还像这几年似的了，毕竟学生在迅速减少，而学校、老师和房子都不好有什么变化。除非北京放开落户，否则不好逆转。

3.总之房子是用来住的，自己有两套房却租房住何必呢？而且如果是租在其他区，那从租售比来说还吃亏呢，至少亏了30%，何苦来的？

仅供参考。

二

最近计划在北京购买首套房二居室，作为结婚自住用，首付预算大概150，总价400左右，考虑到贷款额度希望在五环内。本人在海淀区6号线花园桥附近上班，但公司未来可能会搬到亦庄北神树去，具体时间暂时未定。考虑到上班地点变化，目前在看丰台、大兴和朝阳区的房子，通勤时间在1个半小时内都可以接受。

1、如果在丰台买的话，丽泽商务区或丰台科技园这个预算还能考虑么，或者您有什么好的板块推荐吗。

2、大兴目前看了西红门星海家园，预算相同情况下房龄更新，舒适性会更好，但流动性是否不如朝阳和丰台。

3、朝阳区看了劲松、北工大和垡头附近的房子，劲松目前通勤会方便许多，但房龄太老可能会影响贷款年限，在纠结。垡头金蝉北里21号院有几个有眼缘的房子，420万能买到建面95的，户型也比较满意，但还款压力相对大一点。这个区域是否会因为化工厂较多，影响流动性。

这三个区应该如何选择呢，未来如果想置换的话，哪个区域的保值性相对更好一点呢？

A：

1.首付150，包含税费吗？一般来说买不到400的，这预算是自己做的吧，不是太容易。如果是包含税费了，那能买到300多点儿就差不多了。这看房的时候让中介给算算吧。

2.丽泽和丰科园，这预算不好买到啊，除非是老房和回迁房，商品房没什么合适的。而且丽泽这会儿买也晚点儿了，早涨上去了。

3.星海家园？大兴的是兴海，星海在东坝呢。回迁为主的小区，这倒能买到，同等价格下一般不如市区流动性好。但这也看房龄了，兴海已经快20年了，如果跟市区30多年的比就不吃亏了。

4.420万，用150万买不到，不可能的事儿。这还是先找中介给算个账吧，别纸上谈兵了，没什么意义，理论和现实是有差距的。跟化工厂关系不大，主要是朝阳不太重视南部，所以价格走势跟丰台类似了，都不算强。其中翠城早期那些户型好的还可以，但你这期望值太高了，不太现实。而且这价格也不太对，420万买95平的，估计有硬伤，不是楼层就是楼座，流动性不会太好，否则也不会这价格。

5.三个板块那也就是西红门了，其他的地方是买不到合适的啊。还是先算账吧。

仅供参考。

三

我是东城拆迁到通州的，户口还在东城。但是儿子结婚后为了拆迁，把户口迁到了大兴，现在拆迁的事情都完成了，可连带孙子的户口都迁不回去了。现在我在考虑两个孙子的学习问题，想卖掉通州的，然后添钱还买在板厂花市一带，能买个一居室就行，解决上学问题。但儿子两口子考虑回迁房没本不能卖，那换来的房子就住不下，另外上班很远，这么做值不值？

A：

1.卖掉通州的，那您的居住问题怎么解决。这意思是您将来住着个一居室，然后让儿子一家租房吗？用大兴的回迁房换租，是这意思吗？

2.我觉得是值的。就算不谈两个区的教育资源差距，从其他方面也是合适的。首先看的出来您对老城区有念想儿，那就搬回去住，又不是没这个条件。房子是用来住的，只要自己住的舒服就算是值。其二是既然两个孙子，那就算是学区房有溢价，摊到两个孩子身上也值了。当年没有学区房的时候，交赞助费还一个孩子几十万呢，这买套房能让两个孩子上好学校，我觉得是值了。第三，买个小房能让俩孩子上学就行了，没必要非得多大，用换租解决居住问题的话还相当于占便宜呢。毕竟学区房的租金收益都远低于其他区非学区房，那把自己的房租出去之后再到东城租房也等于值了。

3.但这值不值的也得让孩子的父母认可才行啊。其他的都好说，这上班远的问题不好解决吧？这也是实际问题，俩孩子上学呢，一下子就十多年的奔波，都考虑好吧。

仅供参考。

四

我父母两年前参加了共有产权房瑞泽和凤栖的摇号，前12000号可以选房，我们排到了14000。本以为就这么算了，现在突然电话我们说有退回房源可以选房。现在有以下疑问想要请教您：1、那么多人弃房，共产房的硬伤在哪里？2、销售说拿到房本后5年可以交易，从老人自住兼顾未来保值可流通（5年后）的角度这两个盘是否建议买？这两个盘大概率我们只能排到东西向的一居，和温泉那边的二手老房比呢？3、如果购买哪个盘性价比更高呢？凤栖比瑞泽每平米高8千，两个盘周边的新房价格相似。预算三百万出头，感谢您百忙中的答疑解惑。

A：

1.共产房的硬伤，不赚钱呗，没什么投资性，典型的房住不炒。流动性也弱，出手的时候只能先申请，然后以政府核定的价格转让给同样具备资格的家庭。连直接继承都做不到，一般人也就不爱买了呗。其他的就是对质量和品质维护的担心了，一般来说保障房都不会太好。

2.自住，兼顾保值，还有流通，这不就是十全十美了吗？不现实，不可能做到。保障房的优势就是自住，共产房又是政策制定的最完善的。所以就考虑自住吧，其他的想了也意义不大。我不好建议，看自己的需求。和温泉二手老房比，哪个温泉啊？朝阳的还是海淀的？猜不着，也不是同一种产品，不好比。

3.性价比，这我不知道，都没去看过。应该差不多，保障房都一个性质，不好谈孰优孰劣。或者就比较户型吧，如果有南北的就好一些，房子是用来住的，多考虑自住吧。其他的既然是老人的名义，那看看是否考虑一下继承的事儿。如果继承人不符合要求，那将来在不修改政策的情况下就只能出售了。

仅供参考。

五

我男友要买房，SFSD，总价不超300w，主要诉求是投资，升值超过大盘。问题如下：

1、大兴旧宫算不算好板块？为什么？

2、有没有可能划入亦庄？学校方面会不会得到利好？

3、如果不合适，还有哪里值得推荐？

A：

1、先平和一下心态吧，投资就是做生意，一般都是资金越多的越占优势，而资金不高却要超过行业平均收益，那就得或是靠能力或是靠运气了。如果对行业不是很懂，只能靠运气。所以期望值别太高，这世界对刚需不是太友好的，一般能跟上大盘不落后就不错，非得说超过不容易。

2、旧宫不算差，但非说好板块的话，到目前为止还算不上。这从称呼就能体会出来，什么时候某个板块不带前缀了，那才是能独立运作的好板块。比如从来没人说大兴亦庄，但大兴旧宫却很难摆脱前缀，因为名气还不够响，重要性还不够高。什么时候达到回龙观、天通苑的感觉就差不多算不错的板块了。比如后沙峪，现在很少加顺义了。所以旧宫现在还算普通，达不到好的程度。

3、划入亦庄，没可能。一张白纸才好做文章，任何新区新城都不愿意要旧改板块，投资大见效慢，还不如荒地好出成绩呢。学校方面，是否得到利好得看大兴，跟亦庄没什么关系了。但也有可能吧，如果亦庄的溢出人群多，那从家长生源方面有可能推动旧宫成绩的提高。就跟回龙观似的，昌平二中快被码农子弟们考成牛校了，成绩再高点儿就算学区房了。但旧宫不太容易，指不定得多少年呢，别太惦记了，顺其发展吧。

4、这就在旧宫看呗，其他的我也不知道哪儿能超过大盘，都不确定，不敢瞎说。

仅供参考。