北京买房：理清思路，购房建议629

北京买房：理清思路，购房建议629

Q:

本人是一个北京本地大龄剩女，现面临大龄婚育和房子关联问题，期待老师指点思路。

本人名下无房首贷还在非刚需，独生女娘家市内两套老破小。现在如果想改善居住条件，自己攒的首付和月供能力只够买郊区了，郊区房通勤不便也租不出去等于净还贷款加上各种费用负担，就要买共产房才没那么大压力。

自己对生活标准不高其实娘家老破小够住了，父母也说要不成家就住到他们过世再自己置换吧，无压力。但由于自己还有点想要娃，想在育龄结束前最后努力相亲一波，成否都可接受。看到同学一进宫的狗血案例，自己对财产比较没安全感，从没想过占人便宜，但求不折损娘家财产，所以不可能为了结婚卖掉娘家房换房。

如把房屋购置的思路理清，主要是关于首贷利用的，我对婚育的信心会高很多。主要是现有两个思路：

1趁现在单身废掉首贷尽早买郊区不那么称心的房子。自己和父母现在都不可能去住，就当自己未来的养老房。首付不想超50-70万，这种您建议共产房还是二手，什么区域呢？

2为以后孩子着想，和未来对象共同购房。请问在对方名下有房的情况下，如果领证后再买是不是必须以家庭为单位算二套呢，我的首贷是不是就浪费了，并且失去买共产房的资格呢？如果领证前买，对方肯定会也出一部分首付以我的首贷资格买，这样房子是算我婚前名下吗，万一以后婚姻纠纷分割怎么算。在网上查过各种说法都有，资质鲁钝没大看懂，希望老师能给指点建议，用不用首贷比较好，怎么用比较明智。

A：

1.能有自己的房子更好，这和父母房子的感觉是不一样的。既然有首贷资格，常规建议是尽量用足额度，毕竟就这么一次机会，算福利，不用足的话有点儿亏。
能让父母帮衬或者置换一套行不行啊？老破小的优势是稳定和租金高，劣势是居住体验和流动性都弱。如果能买成熟板块的次新是最好，保值和自住都算提升。近郊地铁沿线的一般还好些，但租金、流动性和传导排序一般都在市区后边儿，所以就是自住为主。
共产房那就是纯自住了，投资性很弱，就适合长期自住。如果是非刚需的话一般不建议，犯不上。
而且如果说不打算结婚了，那买了共产房也行，就自住了。但既然是准备结婚，那这套房将来怎么处理？卖是不卖，婚前卖还是婚后卖？想婚前卖未必够年限，不准卖。婚后如果不卖的话有可能影响再次购买商品房的资格。可如果卖掉的话那这笔钱怎么算？算婚前财产存起来还是用于婚后购房？如果再次购房的话比例怎么分？而且婚后还这么计较合适吗？反正都是麻烦事儿。除非是男方婚后不打算买房了，否则不太好处理。
所以我建议是最好能买市区的二手房，保值最靠谱儿。如果注重自住的话那就买新盘商品房，最好不买共产房。70万，二手房不好买到，新房的话得问电商了，他们卖房的才了解项目，我实在不熟。

2.既然是有首套资格，那最好是领证前购买，一旦领证就失去首贷资格了，算二贷。共产资格就更失去了，连有房产记录的都不行。
如果是婚前购买，在没有约定房产份额的情况下，就是婚前财产。婚后再支付的月供部分算共同财产，如果将来分割，只能平均分配婚后月供，不影响这套房的产权。
比如说吧，你拿70万，对方拿30万，首付100万。如果对方没有要求单独写协议说占30%的份额，那这套房的产权就是你的。假定婚后共支付了50万的月供，不管这月供谁出的或谁多谁少，如果分割，你给他25万就行，产权不变。

3.总之吧，我建议是最好换一套老破小，这样选择余地大，房子也能更宜居和保值。只要是婚前财产，就不必担心产权。除非是婚后拿这套房置换，那需要确认资金归属和再次买房的份额。仅供参考。

图片

Q:

孩子现在西城区**上班，总预算700万左右（以内最好，基本可全款），首套首贷，未婚，女孩。目前有两个思路，一是西城买。主要是不想放弃西城的户口。但不知道在西城如何买，关注了郎琴园和远见名苑。二是在丰台4号线附近关注了明日嘉园、星河城西区、丽水园、远洋自然等小区，在朝阳关注了7号线附近的华腾园，石景山一号线附近的远洋山水。在这些地方买，主要是考虑居住舒适，房子能够大一些，新一点。

总的想法是孩子上班方便，通勤距离控制在40分钟左右。二是希望房子能够保值增值，换房的时候好出手。

A：

1.未婚，那如果买西城学区房的话考虑好，这两年入学高峰期，可正是溢价高的时候。别的家长是为了孩子上学不得不买，你这也跟着去抢房，抢完了既用不上学位还不能卖，一下子弄不好十年就住下去了。700万，在西城就是很普通的学区房，溢价率30%，相当于得到500万的居住体验，那200万闲置十年，自己考虑是否划算吧。
西城户口，这看自己了。我是没觉得有什么特殊的，我家户口从东城到朝阳，现在到海淀，有房就能迁。这看自己的感觉吧，外人不好建议。

2.朝阳、丰台、石景山，选房的标准是什么啊？华腾园小区挺好，就是塔楼多，这些年不是太受追捧，否则也不会显得价格低。双井一带其他保值好的都太贵，算了吧，还是看丰台石景山吧。远洋山水也算学区房，只是要求的落户年限长，所以溢价不高。丰台的都不算，赵登禹学校不错，在北京算中等。这就以板楼小区为主吧，没什么难选的。

3.我觉得还是考虑清楚主要需求吧，主要就是是否提前准备学区房的问题。如果确定买学区房就别太考虑出手了，至少八年内是用不上学位的，政策什么的也不好预测。如果不买学区房就先看通勤，小区倒不难选。仅供参考。

图片

Q:

现在是纠结买哪里的学区房的问题，我们都在六里桥工作，三区交界，买海淀石景山和丰台的学区房都行。如果海淀的话是七一小学的，石景山是景山的，丰台是一小的。现在纠结的是我们孩子六岁了没鸡娃，去海淀会不会受罪？然后石景山据说是不鸡娃，但到了考高中时是不是不好考啊？丰台说是中等的，可是看了看房子实在太破了，价格也不低，顶多买小两居。所以是都不太合适。

A：

1.这我能说什么啊，确实没有十全十美的。看样子预算不太高吧，500万左右吧？能在海淀买个老房一居，石景山远洋山水商品房一居，北大地老房两居，差不多是这意思吧？

2.既然孩子面临明年上学，那就别考虑石景山了，景山远洋要求的落户时间长，之前都是5/6年呢，明年有可能更紧张，这会儿买了也不能入学。而且石景山也不是不鸡娃，只不过是九年制省点儿心。但该努力还是得努力，否则石景山的好高中更少，没多少学位，竞争同样激烈。

3.就剩海淀和丰台了，看家长的期望值吧。海淀的优势是牛中牛高多，点招和中考时的选择面大；劣势就是卷得厉害，压力更大。丰台的优势是小升初也相对省心，初中二中为主，进十二中的概率也比其他学区大。劣势就是中考时选择少，对中上等的孩子来说吃点儿亏。所以天分高期望值也高的就去海淀，凭实力抢夺资源；不是太高的就在丰台，至少房子能买到自住的。两边溢价率都差不多，只是价格有点儿差距而已。

4.这看自己孩子的天分和自家的情况吧，没有标准方案。只能说如果不是虎妈牛娃的话，期望值再高，那去海淀或许挺受罪的。看看今年的中考成绩吧，海淀的内卷程度超过其他区。仅供参考。

图片

Q:

刚退休在看养老房，之前吃过海景房的亏，所以只在北京看了。目前是顺义的***联排，280平280万，可以分期付款。这里是50年的集体综合用地，我问了当地中介，说是不算小产权，不违法，开发商也确实拿出了大房产证，只是不能分割而已。请问这种房有风险吗？投资前景怎么样。

A：

1.吃过海景房的亏，大多数都是市场的原因，跟产权法律无关。而这种房的投资，大多数都是既和市场有关，跟产权法律的关系就更大了，也就是风险更大，还没有弥补的希望。最好别买。

2.集体土地没有年限，这就跟宅基地似的，多少代人都能延续使用。集体建设用地的使用权是最多租期20年，农业用地的承包期才有30年50年的。所以这50年是怎么来的我也猜不着，有可能是村里自己弄的，也有可能是乡里镇里搞的，反正法律认可的是不可能的。
反正这就是小产权吧，不可能有大产权证。或是他们造假，或是你们看错了。也有一种可能是这就是工业用地，50年的产权。之前是盖的厂房什么的，然后拆了改成联排了，但没去办手续，所以拿之前的产权证忽悠。那这就是违建了，和小产权一样。

3.另外是市场的风险，别墅类的投资性不强，市区或近郊的都绝大多数落后大盘，远郊的就更是如此了。这不分大产权小产权都一样，不好卖也就涨得慢。

4.我建议还是别买这种房了，年纪大了买养老房正常，但必须合法。小产权连法律保护都得不到，何谈什么投资保值啊？投资品的第一要素就是安全性，投资本来就是为了避险，自找风险就不是投资了，而是投机，甚至是自投罗网。

5.最后一点，如果没住习惯这种别墅类的，常规建议是先租一套试试。因为这面积大，又带楼梯，未必真能适应。甭别的，郊区一般都风沙大，这么大面积的清洁就挺累的。再爬上爬下，叫吃个饭都得喊，到门口忘了东西还得上去，很折腾人的。
先租一套住些日子试试吧，反正也不涨价，吃不了亏。一定别买小产权，再便宜也风险大。仅供参考。

Q:

1、个人情况 ：爱人非京、本人朝阳户现住朝阳，孩子4岁，父母外地。名下自住一套住宅已挂出售，一个小公寓在租，非STSD。

2、主要问题：两大一小，主要折腾原因1、现住双井2005年的经适房小区保值尚存增值空间不大。2.2024年孩子上小学，考虑上学问题和小区及周边环境问题。想法是目前125平米三室能接受改小来换取学校和环境属性，因为就是两大一小住。如果出售清贷到手在600W左右，综合考虑目前大概率目标放在朝阳嘉铭桐城、凯旋城。如果置换，在2025年报名前，拿不准1、片区是否有更优解，当前目标是否值得2、这个时间节点和房市周期可以择机出手还是继续观望到明年，预算不太想迈步子太大是否正确或者现实，600+186+50XFD+拼些现金800-900，或者DYD奔1000-1100预算？知道上学人数要降，从孩子上幼儿园也感受到主动来招生，但是2025年也不是降得特别大的一年，上学还是刚需。不考虑海西东原因是户口年份不符、学区溢价、父母孩子卷度不够，想法如果到初中开始是块料再考虑搏海淀籍，常规能尽力做得铺垫一个还行的九年一贯有些氛围的兼顾生活暂定目标朝阳。

当前房子是刚需盘上涨弹性有限，还是觉得能优化成刚改+学区属性的小区，能兼顾生活和资产问题。三室一厅对我们两大一小性价比不高。

看过王四营东坝两个带集团校的2025能住上的新房，二手看过望京几个盘，太阳宫感觉预算高了，新北苑朝阳外国语那的目前价格认为不太合适。

A：

1.我觉得考虑得有点儿多了，这是没少看炒房秘籍吧，名词就够专业的。

2.嘉铭桐城没什么学区溢价，也就是东区的商品房溢价不高，基本都被西区的小户型老房承担了。这自己或让中介给算算账就知道了，空谈理论没什么用。所以在我看来无所谓值不值得，正常的房产而已。
打个比方吧，别的城市娶媳妇要彩礼，但北京是不要的，就是正常的买房结婚。那还琢磨什么娶北京姑娘值不值的就没意思了。

3.节点周期，既然没什么溢价，那就没必要太强调周期了。这看自己，有需求就买，不着急就等着。现在还是全国救市，北京是全国唯一没出政策的，那也没下跌。是否会有行动就看自己的判断吧。
资金方案看自己的具体情况和承受能力，理论上的东西没标准，我也没建议。

4.还是这句话，入学人口减少主要影响的是溢价高的学区，没必要过分解读。朝阳区追求学区的氛围不是太浓，嘉铭东区就算有溢价也不高，这么隆重的研究没必要，该买就买就得了。

5.目前的房子，2004的双井经适房，百环家园？自住为主呗，上涨弹性是什么意思？这都太专业，我不懂。要不还是问别人吧，我这水平不行，帮不上忙。

Q:

最近有购房需求，想要复试或下越结构，预算在700-800万，看了石景山万科翡翠山晓和远洋五里春秋，麻烦您给点专业意见，这两个楼盘周边配套学校、商场都有，好像快速交通先也快开通，这两个楼盘都有下跃，远洋要便宜180万，但万科有精装，麻烦您看怎么选择？再就是这个地段能增值吗？是一个什么水平？还有我听人说下跃将来是最不好出手的房型，是这样吗？

A：

1.复式和下跃都是自住为主的户型，又是五里坨这种自住为主的地段儿，那就凭个人喜好选择就行，毕竟是用来住的。我一般只能从投资方面分析，自住方面不好建议。

2.这地段儿就是自住合适，升值方面别期望值太高。典型的两区交界，门头沟是肯定不会配合配套建设的，就看石景山付出多大的力度了。反正地铁到现在是离得远了点儿，其他的看发展吧。环境挺好，自住合适。
属于什么水平？超出大盘是肯定不可能的，一般都会落后一点儿。参照一下北边的金谷香郡，很好的小区，房龄也比较新。从当时到现在北京大盘涨了到了三倍多，这里稍微落后了一些。这就算还不错的了，像旁边的西山峻景什么的还更低了点儿。

3.复式和下跃都是个性化的产品，近十多年来流行的是平层。所以就是自住为主吧，自己喜欢最重要。出手的时候一般都挂牌期长，不太好出手。很多时候这不是价格的原因，而是感兴趣的人少。
还是凭个人喜好选吧，是否买精装的得找人测算一下装修成本。地下室的没有统一标准，得一房一议，算好了成本再做决定。仅供参考。

Q:

预算1400万左右，一家三代人居住。孩子23年上学，我不坐班工作自由，公司总部在呼家楼附近，老公常年出差也不考虑通勤。目前看了珠江帝景3+1户型，144平，1500w左右，税费较高，还说有污染，但帝景老师管的比较严格。还有望京的国风北京，3居室，户型非常方正，1300w左右，贷款压力小一点，但是陈分实验似乎不太好。综合学区和未来保值增值，您建议哪个小区呢？谢谢。还看了保利中央公园，小区是真好啊，喜欢啊，就是只能买得起一层，采光不好。还有橄榄城，户型似乎没有国风北京的方正，小区环境更好一些

还考虑龙体片区，但是户型歪歪扭扭，也比较贵，不知道要不要硬努努？

A：

1.这怎么选啊，我也不好建议。东城的都是学区房，溢价相对高；帝景的之前没什么溢价，现在涨出来了，也算学区房；陈分望实的不算，虽然中学有清朝望京，但也没溢价，居住的性价比正常。功能和居住的性价比都不一样，只能家长定。

2.或者先看孩子的天分，如果觉得是普娃，在哪儿都成绩中等的那种，最好去东城。2023是高峰期，孩子多，借助东城的资源均衡能实在些，压力也小点儿。
如果觉得孩子的天分还不错，中上等，那就最好在朝阳，九年制更省心，朝阳的高分段和东城一致。帝景的作业量谁都知道，但成绩也确实好。污染指的是化工厂的土地，其实是早就换土了，这就看自己信不信了。
望京的几个那就是更注重自住和升值了，看自己的喜好。橄榄城这些年升值最好，中央公园也不错，国风北京是比橄榄城弱点儿，但也跑赢大盘的。

3.总之我只能是列出这些方面，怎么选自己定，看重视哪方面了。仅供参考。