【2022.10.17-10.23周报】
上周二级市场表现
上周公募REITs涨跌出现分化，部分地区的产业园REITs涨幅明显
数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理
上周公募REITs涨跌分化，7单产业园REITs中5单上涨、2单下跌，上涨幅度前三为临港REIT、东久REIT及张江光大REIT，涨幅分别为6.73%、5.88%及1.23%，底层资产均位于上海市，走出疫情后资产韧性向好。
10月14日和17日，临港REIT及东久REIT发布二级市场交易价格溢价风险提示公告，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率显著下降到4%以下，且张江光大REIT的分派率也在短暂回升后再次下跌，相比其他产业园REITs近20个交易日内风险最大。
上周公募REITs整体交易额14.5亿元，较前一周下降31%，整体平均日均换手率1.249%，基本回落到新股发行前水平。受产业园REITs总数上涨及新股影响，产业园REITs平均日均换手率1.877%，处于历史较高水平，但交易额分别下降了20%~70%，且除中关村REIT有一笔约940万元的交易外，其余产业园REITs均无大宗交易。
公募REITs试点开展跟踪
产业园区参与绿色REITs可从行业、能源及建筑等方面着手，同时会面临投资平衡及发行回报两大难点
目前业内还没有针对绿色REITs的具体定义和明确指向，但已出现将绿色基础设施和绿色金融等与公募REITs发展相结合的探索实践。顾名思义，绿色REITs也兼具盘活存量、促进新型绿色基础设施投资的重要作用。
尤其产业园区作为公募REITs的最主要资产类别之一，且园区底层资产——建筑作为全球公认的三大“能耗大户”之一，其参与绿色REITs发展对于园区自身及公募REITs都具有重要意义。在国家不断鼓励绿色金融支持实体经济的大背景下，园区行业参与绿色REITs发展也有利于获得更好的发行机会。
关于绿色REITs
2022年5月，财政部印发了《财政支持做好碳达峰碳中和工作的意见》（财资环〔2022〕53号），明确推动建立多元化资金投入机制。规范有序推进生态环保领域政府和社会资本合作（PPP），发挥财政资金“四两拨千斤”的撬动作用。公募REITs作为PPP的重要退出通道，在生态环保领域上实现REITs与PPP的转换与衔接是各方关注的重点。
2022年8月，海南省人民政府印发《海南省碳达峰实施方案的通知》，通知提出海南将持续加大财政对绿色低碳领域基础研究、应用研究的投入和支持力度，支持能源高效利用、资源循环利用、碳减排技术、生态系统增汇工程等。鼓励探索绿色低碳领域发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)，积极盘活存量资产。
2022年9月，北京市8部门联合制定了《“两区”建设绿色金融改革开放发展行动方案》。方案提出将绿色金融发展与北京“两区”建设紧密结合、不断完善绿色金融市场功能。其中在提升绿色金融产品创新能力中提到，要发挥基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）对绿色项目的支持作用。
预计未来会有更多地方将绿色产业与公募REITs相结合，以绿色金融支持基础设施建设并通过公募REITs的方式实现退出，可以广义称之为“绿色REITs”。对于产业园区绿色REITs的发行虽没有明确定义，但可以从相近的金融产品如绿色债券和绿色ABS等来一探究竟。
产业园区与绿色债券
自2020年我国提出双碳目标后，2021年绿色金融市场发展迅速，且在政策鼓励下投资端对绿色债券的需求增加，助推了绿色债券价值的体现。发行绿色债券需要符合能效提升、可持续建筑、污染防治、水资源节约和非常规水资源利用、资源综合利用、绿色交通、绿色农业、清洁能源、生态保护与建设及绿色服务等领域。
从产业园区发行绿色债券的经验上看，主要可在园区公用配套设施和绿色建筑等方面着手。园区配套公用设施的绿债发行主要集中在污染防治（如集中供热）、及资源综合利用（如污水处理设施、余热利用）等方面。如今年2月成功发行的马鞍山慈湖高新区12亿元绿色企业债，募集资金中9.6亿元用于慈湖高新区循环经济园改造项目，包括用于污染防治及资源综合利用项目。
绿色建筑的绿债发行则将园区内建筑按照绿色建筑标准进行建设，达到国家绿色建筑评价标准的星级以上。如2021年3月成功发行的江苏省首单“碳中和”绿色中票支持的苏州科技城医疗器械产业园绿色建筑项目，募集资金2亿元用于园区部分楼宇绿色建筑项目的建设运营，通过优化建筑设计、降低空调及照明等系统能耗、采用热回收式新风换气机等措施，保证提高建筑舒适性同时合理使用能源，不断提高能源利用效率，有效地减少化石能源的使用量，达到减少温室气体排放的目的。同时，该绿色建筑已取得二星级绿色建筑标识证书。
产业园区与绿色ABS
在绿色债券的发行中，绿色ABS的发行规模最大。据中央结算公司研究显示，上半年共发行绿色ABS产品50只，规模972.76亿元，发行规模较2021年同期增长130%。发行门槛上，上交所认为符合以下条件之一的可被认定为绿色ABS：
发行绿色ABS的基础资产应当是属于绿色行业的，且绿色资产占基础资产比重不低于70%；
利用发行绿色 ABS所筹集资金的70%应该投资在低碳环保领域；
发行人的核心业务应当属于绿色行业领域，绿色行业的收入至少要达到总收入的一半，或者此项绿色业务的盈利占比最少达到30%，通过绿色ABS获得的融资应当大部分用于绿色业务的发展。
在产业园区发行的绿色ABS方面，如今年5月华中中交城拟发行的7.5亿绿色ABS计划获上交所受理，公开资料显示，华中中交城位于武汉开发区春晓路，紧邻经开永旺梦乐城，总建筑面积27万平方米，总投资近20亿元，由中交华中区域总部和中交二航局共同打造。项目定位为中国交建华中区域总部基地，将整合建筑产业优质资源，搭建世界级建筑行业交流与贸易平台。
产业园区与绿色REITs
基础设施公募REITs的“绿色”发展也在不断成熟，起步较早的如新加坡的吉宝信托，由发起人上市公司吉宝公司的全资子公司吉宝综合工程有限公司于2010年5月向新加坡金融管理局注册上市，专注于在新加坡和全球投资绿色设施如垃圾处理、水处理、污水处理、再生生源、及能效等的开发建设。
而在我国首批上市的基础设施REITs中，生物质发电的首钢绿能、及污水处理的首创水务基础资产均100%符合绿色金融支持范围。2021年，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中，进一步明确将风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源基础设施项目纳入REITs试点范围，随后鹏华天然气电厂公募REITs应运而生。
在产业园REITs中，蛇口产园及东吴苏园基础资产涉及绿色建筑建设及建筑节能改造，符合绿色金融支持范围。如蛇口产园REIT的万融和万海大厦通过安装节能系统、屋顶绿化等方式，着力打造绿色园区。东吴苏园的底层资产曾获评“江苏省绿色建筑创新奖”，园区在建设中考虑了生态化要求，采取节能、降耗等措施，使用绿色环保原材料，并持续进行园区绿化及景观管理、垃圾清运等维护工作。
希望参与绿色REITs的园区一方面可以优质的产业园区作为底层资产，加上园区节能减排的系统化设计作为亮点。另一方面可以结合绿色债券和绿色ABS的经验从以下几个机会入手打造一个“绿色REITs产业园”：
在园区行业选择方面，通过绿色ABS的要求来看，首先基础资产属于绿色产业、项目投向为绿色产业或者原始权益人主营业务属于绿色产业且资金主要用于其绿色产业领域的业务发展。因此产业园区绿色REITs应主要聚焦绿色产业，例如太阳能发电、风能、水能、IT产业、艺术、文教、无污染的农作物生产等绿色经济产业以及有利于环保、节能减排的新技术行业。
在园区的能源方面，参考绿色债券可用在如园区供水、供电、供热、道路、通信等的建设和技术改造，污水预处理系统建设、污水收集系统和污水集中处理与再生利用设施建设和运营等。在探索发行产业园区绿色REITs时，可以从代表能源利用的最高水平——零碳/低碳园区建设上入手，实现园区能耗独立于电网运作，主要依靠太阳能或风能，在不消耗或少小消耗煤炭、石油、电力等能源的情况下，全年的能耗由场地产生的可再生能源提供，以实现“零能耗”。同时通过雨水及中水的收集-处理-利用，减少对自来水的需求，以达到“零废水”，以及将有机垃圾用来发电，将无机垃圾制作成建筑材料等，以达到“零废弃物”。
在园区的空间形态方面，需要满足可持续建筑的基本条件，在可持续建筑及绿色建筑的认证上不断突破，以达到我国绿色建筑二星级标准为基础条件，并不断突破实现LEED等国际权威认证的不同等级标准。
产业园区参与绿色REITs的难点
产业园区作为综合类资产参与绿色REITs，并不从绿色设施的投入中直接赚取收益，增加的主要投入仅用于配套建设，其收益仍主要来源于租金等传统收入。因此打造一个“绿色REITs产业园区”不得不面临两个重要问题——投资平衡与发行回报。
首先投资平衡难点意味着产业园区回收资金的来源及周期尚难支持以上设施建设和改造中多付出的成本。虽然园区在建设中可以使用如绿色债券等方式募集资金，但缺乏经济效益、回报周期过长等问题使得很多园区依然无法承担此类建设。
比如太阳能及风能可以产生良好经济效益的园区比较有限，对于园区行业、区位、屋顶及外立面等都有较高要求，并且很多园区在绿色改造中会采用建设权及收益权外包的方式，这样虽然解决了建设成本的回报问题但也产生了收入分配并不属于园区的问题。
因此目前很多园区的能源效率和绿色建筑主要集中在节能减排层面，传统能源尚不能被代替，这就使得园区生产过程中节约能源所带来的碳汇、补贴、环保等收入变得十分重要，但目前这部分收益尚不成熟。
其次发行回报难点意味着绿色产业园区发行公募REITs时其估值规模仍以现金流为主要依据，而能源的节约及绿色能源的使用如何表现到园区收益上。比如目前产业园区发行公募REITs时，能源方面的费用主要为代收，其代收和支出基本持平，并不产生剩余收益。
而绿色园区如能实现能源自给自足，一方面节约的运营成本具有一定利好，但另一方面节约能源、利用新能源的相关收入如何计入园区收入以及合规性等必然是需要关注的核心问题。如符合国家和地方碳达峰、碳中和的园区会得到政策补贴，补贴收入如何计入，以及园区企业使用风电、光电的费用如何归集等。
解决了以上两个难点才能使园区的建设运营方有动力、有意愿去建设绿色产业园区并以公募REITs的方式实现退出及保持良性循环。清控科创产业园REITs研究中心也会持续关注及探索此方面，希望在社会各界力量的共同推动下，不断畅通产业园区参与绿色REITs的前进道路。
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“文章来源自清控科创产业园REITs研究中心 ”。
清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
欢迎咨询：18910093326（刘女士）
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