温州房价的底部在哪里？

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

温州房价的底部在哪里？价格会回到2015年吗？回到7年前的价格，你会买吗？

所有观望的购房者都在纠结这个问题。市场上看房的人不少，但下手的人很少，就是因为判断不了后市走势，怕买在了半山腰上。

新楼盘已经在拼命的吆喝促销了，甚至到了明知会伤害老业主的感情，也不管了。九折、送车位、送装修、送电器、送物业费，甚至还有送汽车（使用权）。其他的，工抵房，特价房，总经理特批房，各种名目的低价房全都来了。这是温州近20年来，最为壮观的新房促销盛况。但市场依然不买账。

从历史经验看，市场的底部，不是靠老楼盘降价确立的。因为这些楼盘虽然已经很努力的在促销，但拍地价格顶在那里，再降就是亏本卖。大型房开为了现金流，1-2个楼盘亏本卖是可能的，但大范围亏本卖不可能，这样房企就倒闭了。

所以历史上，楼市底部，不是靠降价降出来的，而是靠新地块新楼盘上市，重新构建出来的。

这些新地块，都是在楼市不好的时候挂拍，市场会按照现阶段市场行情出价拿地，这样价格会大幅低于周边之前的拿地价格。

等这些地块的项目开盘时，会重新构建一个新的价格体系，宣布正式击穿上阶段的价格底线。市场活力因此会重新激活。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

温州近半年拍的地块行情，正在重复这个历史的波段。

6月份，时代拿下滨江CBD的地块，楼面价只有约13799元/㎡，比2018年时代滨江上品一期的约18000元/㎡还要低，更别说和未来云谷的地价比了。

8月份，凯迪拿下吾悦广场板块的地块，住宅楼盘价只有约11004元/㎡。而蒲州吾悦广场一带，近年的地价高达1.7-1.8万元/㎡。凯迪拿的这宗新地，甚至比4年前世纪宸章的地价还要低，地价一夜回到了2018年以前。

更早一点，今年3月，楠盛&大诚以楼面价4689元/㎡（住宅楼面价约9567元/㎡）拿下三江一宗160亩的地块。结合这宗地的拿地条件，与三江其它项目比较，同样具备了相当的价格优势。

举这些例子就是想说，如果这些新拍地块，按照正常利润价格上市，那么将直接将房价带回到2015年。

现在各种松绑、降息、补贴、鼓励买房的政策，几乎每个星期都会有，而且工具箱里的手段，已经很充分在运用了，市场对于政策底，基本已经达成共识。

而新地块，新楼盘带着全新价格体系的上市，将有可能让楼市，出现市场底。价格优势加上各种政策的强力刺激，楼市或会有了启动的力量。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

我们还是以三江楠盛这块地举例。这个项目刚刚亮相，位于立体城的北侧，案名叫瓯越江城。

体量超50万方，由1幢170米的超高层、5幢建面约270㎡的大平层、16幢住宅组成，主力建筑面积约89-140㎡户型。外立面采用铝板+大面积玻璃。

9567元/㎡的住宅楼面价，据说按照普遍成本估算，开盘价到17000元/㎡就有利润，18000元/㎡就可以把公区做的相当好了（一切以房企正式文件为准和房管备案价为准，此处及下文只作为猜测举例）。

现在三江立体城的房子，二手房普遍在21000-30000元/㎡左右，如果瓯越江城开盘价格真的落到18000元/㎡，那么相比周边二手房价，可以说直接下来4000-10000元/㎡。

这不仅击穿的是三江板块的价格，甚至连浙南科技城、瓯海中心区，乃至于瓯江口都会有影响。

在2015年，瓯海中心区房价只有约14000-18000元/㎡。那个时候正是温州楼市的低潮期，瓯海中心区拍地楼面价便宜，卖的也不贵，后来随着瓯海中心区配套建设的完善，房价一路上扬。

而如果瓯越江城真的以17000-18000元/㎡（一切以房企正式文件为准和房管备案价为准）入市，那等于又给了你一次，用4-5年前的价格，入手三江、入手瓯海中心区的机会。

而且现在的三江，已经不是4-5年前的三江了，不用再等待板块建设，不用猜测哪些规划会落地，因为许多预期已经眼睛为实的兑现了。而且还有不少规划在路上。

三江 2021年10月 实拍图

4-5年前，只有一座瓯越大桥的三江，立体城开盘价已经约14000元/㎡。

而现在府东路过江隧道计划9月底开工（来源温州日报）。希尔顿酒店整体项目将于2023年底竣工，2024年上半年正式投用。建成后，这将会是永嘉首家五星级酒店（来源温州晚报）。

在教育方面，去年9月，办学规模120个班的华东师范大学附属温州慧中公学开学。永嘉建澜实验学校，已经被永嘉县教育局购买，计划借助永嘉中学的力量创办初中，以提升三江教育质量，满足老百姓对公办优质学校的需求。并计划在2023年秋季开始招生（来源：网络问政）。

除此之外，温州北站扩建正在进行，预计在明年年底实现通车（来源温州政府网），正式通车后，三江板块将成为温州融入长三角的前沿。再加上，还有总投资约350亿的北外滩规划。三江的变化肉眼可见。

等三江建成，整个板块上将有2幢高度分别约356米和192米的国鸿中心（在建），2幢分别约220米和190米的立体城江御（在建），约200米的温州1号（已交付），以及约170米的瓯越江城超高层（在建），再加上还有多栋规划、在建的约140-150米的住宅、写字楼、酒店。

整个三江板块超高层群的气势，将直逼滨江CBD。未来将和滨江CBD一起形成，闪耀温州的超高层城市天际线。

正常一个板块的房价，会随着配套越来越完善，价格不断走高。而现在却由于市场的调整，让三江板块的瓯越江城，很有可能出现一次4-5年前的价格，这样的机会非常的少。如果估计单价成真，那将有机会以约150万的总价入住三江（一切以房企正式文件为准和房管备案价为准）。

据悉，11月13日瓯越江城的展示厅，将盛大开放，感兴趣的朋友可以去现场看看，或许有机会，能用4-5年前的价格，入手一套三江的房子。

想要提早了解项目详情的朋友，可以预约推文的直播链接。今晚19：30徐老实说房会有专场讲解。

三江新项目 瓯越江城 专场直播讲解

本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化及相关规划调整。

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。