北京买房：理清思路，购房建议608|三居|买房|别墅|回迁房|学区房|房龄

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

想跟你探讨下十八里店昆泰云筑和奶西，以及二手房喜福会、金泰先锋北区的选择。我们自己预算1000万左右，在国贸上班。喜福会能买到2居室。十八里店能买个三居，但是那边太荒凉了，感觉没个5-10年起不来。奶西好在承接望京，以后升值觉得比十八里店强，地块也规整，没有铁路，但就是离地铁太远了。需求：1、自住改善，3居最好；2、涨幅跟上或超过大盘；3、有学区最好，此条件放在最后。

A：

1.5-10年，弹指一挥间，四环内的吕营都等了18年了，或者19年吧，再等个五年十年的也无所谓。反正不是太受朝阳重视，慢慢儿等着吧。奶西承接望京，哪儿不打着承接望京的口号啊？得看是否让接，是否接得住了。反正连起的名字都生怕让人忘了望京，也不知道这是底气足呢，还是底气不足？

2.改善应该可以做到，虽然是7090的刚需限制，不过好在楼面价便宜，很便宜。如果开发商讲究的话，那应该能保证质量，毕竟在成本上的优势相当大了。8.5万的限价，1000万肯定能买三居了。这我没看户型，但既然是7090就没问题。

3.涨幅跟上或超过大盘。政府的定价都是按照规划来的，未来的价值已经体现在限价里了。如果能按照预期完成规划，那就能跟上大盘。如果超出规划预期，那就是超过大盘。望京之所以超过，就是因为出现了早期规划没有的新兴产业区。奶西这看发展吧，不太好预测。但也考虑好，北京过了大发展的年代了，如果规划没有在预期内完成，那就是陪着站岗。十八里店之所以落后，就是因为预期没实现。

4.学区中等吧，芳草地+陈经纶。朝阳没什么太多的学区概念，望京算不错的学区，但没几个小区有溢价。这就放在最后吧，生源什么的更不好预测。

5.禧福汇和金泰北区都挺好的，没落后。百子湾算板块略弱的，但金泰北区的品质好，弥补了不足。禧福汇有外交部的团购房，质量和社区氛围也挺好。两个小区都算比较稳妥的，没占到什么便宜也肯定不吃亏。

6.这看自己的喜好吧，如果是改善来讲肯定是新房，从理论上讲望京樾应该质量不错，如果能超出预期就更好了。图个稳妥就买二手的，居住体验看自己的喜好了。仅供参考。

二

请问现在买房还是年底买房更合适，我们打算在六里桥附近买，主要因为孩子已在莲花桥附近上学，不用考虑学区，只能考虑500万以内的房子，首付有200左右，也是首付首贷，主要考虑离学校近点，现在看了莲怡园北路一号院，莲怡园一区，精图小区，您更推荐哪个小区，或者还有别的地方推荐吗？

A：

1.有合适的就买呗，到年底指不定什么行情呢。今天是9月3号，发改委是8月28号发布的消息，明着说未来几个月到明年一季度，物价会比前几个月上涨。那这话就品品呗，细品，反正之前是很少有这种表述吧？今年一直都是全国救市，几乎所有城市都鼓励买房。北京倒没什么政策，毕竟一直都挺平稳的。但在这种时期，你相信北京作为标杆城市会下跌吗？我反正不信，不涨就是好事儿。这还得说是在不出鼓励政策的情况下，否则就看着办吧。

2.这几个都是自住为主的小区，密度都不算小，板块内价格相对不高的。这就看自己的喜好吧，我一般只能从保值角度分析。这几个小区的最好成绩就是跟上板块大盘，毕竟各项都普通，自住为主。如果注重保值，那就看看周边品质高点儿的，但价格就相对贵了点儿了。比如首科花园，虽然是经适房，但实际上是针对首都科研单位的福利房，质量和社区氛围都不错，保值也就挺好。

3.总之尽量选择楼栋楼层和户型好的吧，房子是用来住的，越宜居才越保值。仅供参考。

三

我没明白，这房确实是她婚前买的，但当时她只是交了个首付30万，然后的升值都是在我们婚后才涨起来的。那既然都是我在交月供，就不说是谁掏的钱多至少也是一人一半吧？所以这怎么能说只是区分这月供的份额呢？我不理解。

A：

1.如果你们不上法院而是协议离婚，那这份额就自己谈，多少钱怎么分法院管不着。但既然是上法院了，那法官是无法判断这房子价值多少的，人家不是中介。如果这套房在婚姻存续期间卖掉了，那甭废话，所有的钱都是夫妻共有财产。如果卖房后又置换了，那这套房无论写谁的名字也是共有财产，一人一半。但现在这套房不是没卖掉吗，人家也不想卖。那法官就只能裁决产权的归属了，升值部分属于纸面财富，法院算不清楚也管不着。

2.婚后不管谁交月供，那都是夫妻共同财产。你只能说明是你代表家庭交的月供，不能说明这么做就拥有产权了。所以不管你婚后交了多少的月供，那都是一人一半。假定你交了100万吧，那她就给你50万，然后房子就是人家的了。或者说她就算不给你50万，这房子的产权也是人家的，只不过她欠了你50万而已。

3.能理解了吗？只要这套房是婚前买的，那不管是全款还是首付就都是个人财产，婚后的月供只能算家庭支出，是一人一半的，但不影响产权归属。所以要不就先俩人协商吧，上了法院就不好协商了。仅供参考。

四

老公前几年高位买了通州东潞苑的房子，400买的现在跌到300了，现在出租；我为了婚前想用上首套资格，兼顾自住和入门学区，买了陶白对口西城实验的房子，现在自住，600多现在涨到900。现在家里老人分了两套西五环外的回迁房，加起来能卖500多万。觉得那边没什么涨幅，想置换一下。

1.回迁房是否应该现在尽快卖掉？通州那套要等几年解封涨回来再卖还是现在也卖了更合适？

2.如果卖了上述的2-3套，保值增值角度更适合买哪里？

3.现在住的房子对口学校很一般，考虑等孩子上学前再置换一次，但是孩子28年才上学，现在入手是不是太早？如果买一套非学区，过3年左右再卖会不会太折腾税费太多？

A：

1.回迁房，如果真的想置换那就趁早，房龄新的时候容易卖高价。这种小区得看品质保持得如何了，但肯定升值不超过板块大盘。因为买房人都是冲着经济实惠来的，那就算短期超出了，一般也都会回落。东潞苑是否涨回来跟解封未必有关系。越限制才说明越稀缺呢，一旦没了限制，释放出的信号就不太好解释了。是让人来炒房发财呢，还是让人来当接盘侠？这地段儿不是投资板块，没地铁又隔着河，什么时候的排序都靠后。有更好的就换，等着也无所谓，只要是普涨行情就早晚轮到。

2.常规建议就是朝阳呗，相对好选，绝大多数都没学区溢价，租金也就相对高。纯投资以北部为主，向南到京通附近就差不多了。这还是说预算吧，不同的总价适应不同的地段。

3.28年上学，准备得早了点儿。但既然买了就先留着吧，学校是普通，但如果真的学区均衡呢，或者是校额到校真的公平实施那就是利好了。我没明白，买了非学区为什么要3年后就卖啊？租金的收益率一般是1.5%，而置换税费一般是5%，那三年就换，租金都白扔了，不是太划算。买了投资房就放着呗，三年短了点儿。仅供参考。

五

来北京搬砖十年了没买房，山东老家买了，但升值慢和北京没法比，后悔了。现在如果不卖房的话能有90万，卖房的话能有160万，公积金用过了，如果再贷款还行吗？我不太清楚北京的政策，中介费多少，要交多少税，我这种情况适合买在哪里？

A：

1.房子是用来住的，工作在哪里就尽量买在周边呗。但这就看预算了，现在的不是太高，不太好买在离市区近的地段儿。

2.既然用过公积金贷款了，那就是二套资格，贷款最多40%。那假定就是卖了老家的房子，在北京也就是能买200多万的。二套的税费一般5%起步，中介费2%，最高2.7%，最低1%也有可能。契税3%，这估计少不了。其他的要说满五唯一的就没什么了，先按5%算吧。一房一议，每套房都让中介给算算。

3.公积金二套资格最多能贷60万。像你如果预留出10多万税费的话，240万的总价是一关，不太好超过。

4.这先根据自己的通勤看看吧，北京太大，我也不好说买哪儿。市区是没合适的，基本都是五环外了，先看看吧。仅供参考。

六

现在自住海淀两居学区房老人海淀单有住房，之前卖了家中昌平闲置复式大三居，加上存款，目前手上有1300左右。想法是等十年后孩子差不多上大学了，带着老人就一起搬到郊区生活。请教下：1.在海淀买一套非学区，先出租 10年后卖出，买郊区别墅。2.暂不买房，先投资理财产品，10年后买郊区别墅 3.现在买郊区别墅，但10年内无法自住。烦请章哥抽空帮分析下，如何运作尽可能实现利益最大化。

A：

1.既然终极目标是买郊区别墅，那怎么可能实现利益最大化啊？北京哪个郊区别墅升值高啊，能说出一个来都算你赢，甚至只要是不大幅落后于大盘就算你赢。反正到目前为止，北京所有的郊区别墅，跑赢大盘的一个都没有，能勉强跟上的也都在产业区附近，算不上郊区的。所以考虑好，这种产品就不属于投资品，至少是投资性很弱，而消费性很强的。房子是用来住的，别墅很好的体现这一点，就是花钱买享受，最好别太看重什么收益。

这就跟买豪车游艇私人飞机似的，到了这个阶层就别再拿这些玩意儿想赚钱了。这是身份的象征，圈层的体现，是赚钱的辅助，但本身并不赚钱。

2.海淀的非学区房，基本没有升值好的，真要是1300万那就流动性更弱，十年后更难出手。又老又没学区还挺贵，谁来接盘啊？人家凭什么出高价接盘啊？

3.投资理财看自己的能力，这没建议。只是提醒一下，利率是在不断降低的，利率就是钱的价值，那说明现金是在贬值的。尤其是前两天发改委刚说话了，说这几个月到明年一季度，物价会比前几个月略高。你品，你细品。利率就是经济社会中各种投资的平均收益率，利率越低说明赚钱越难。全世界除了中国的利率还算稳定，欧美日本等国可都动不动是“零利率”甚至“负利率”了。而中国前央行行长周小川的原话：中国可以尽量避免快速进入负利率时代。那在别人都投资赚钱越来越难甚至赚不到钱的趋势下，理财就看自己的能力和运气了。

4.总之吧，别墅不是投资品，就是有钱人消费为主的圈层享受，到了这个层级就别跟房子保值较劲了，跌身份。海淀没有升值好的非学区房，这总价也太高。是否理财看自己，没建议。仅供参考。

七

现在朝阳有一套小两居，想再买一套大点的，新点的，现首付只有120左右，请问顺义水色时光小区210左右的（大两居/三居）和新港家园的（250左右的两居）房子哪个现在更保值？还是过两年再入手？

A：

1.新港家园，顺义有这个小区吗？我还真不知道，对顺义不太熟。是不是馨港庄园啊？李桥六环外的那个，是不是啊？250万买两居差不多吧。这还是确定好名字吧，好歹也是200多万，王奶奶和汪奶奶差的不是一点儿呢。

2.这都是自住为主吧，郊区板块要想保值好，一般首先看地铁，然后看板块配套，之后是产业规模，再次之是房龄和品质。

这些不通地铁的板块一般都不是保值太好的，所以就是自住为主。尤其如果是馨港庄园，我印象中不仅在六环外没地铁，还被铁道和高速四面包围，这就是典型的孤岛了，连配套都不好引入，追求保值比较难。前些年馨港庄园的价格是比后沙峪贵的，这里卖8000的时候后沙峪双裕花园才6000多不到7000。当时都没地铁，馨港庄园显得还方便些。现在双裕花园怎么也4万左右，馨港庄园不到3万吧？水色时光也差不多，看价格就能知道是否落后了。210万能买三居，那每平米也就2万左右吧？北京近十年来房价涨了3倍，这里当年不会才7000块钱吧？

3.所以这就买来自住吧，其他的期望值别太高，大概率还是会略有落后的。当然也可以赌一下地铁，这就看周期了。如果通地铁时房龄太老了也不太合适，郊区的老房都排序靠后，也不好出手。是否过两年就看自己的需求了，房子是用来住的，有需求就买。还有一点，既然现在名下有房，那就是二套资格，120万最多买200万之内的，贷款率不超过40%，那怎么买这两套房啊？

仅供参考。