文 | 张文静
编辑 | 田晏林
01 前9月营收同比增长24.4%
10月29日，万科公布2022年三季报。2022年1-9月，万科实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。
其中，房地产开发业务结算面积为2261.5万平方米，贡献营业收入2958.0亿元，同比分别增长21.7%和24.8%。
从财报数据来看，万科的业绩仍然在增长，但这些数据并不能消除投资者的担忧。
三季度，万科营收同比增长25.3%，但归属于上市公司股东的净利润却同比下降了14.4%。而前三季度，净利润与去年同期相比，仅有微弱的增长，远远低于营收的增速。
万科解释称，主要原因在于毛利率下滑。由于近年来结算项目地价占售价比上升，今年前三季度，万科开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。
外界对房企毛利率下滑的质疑，已经不新鲜了，几乎是每次业绩会上万科管理层的必答问题。
今年3月，万科董事会主席郁亮检讨，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
不过，到2022年中期时，万科对这一问题似乎并没那么焦虑了。万科总裁祝九胜在业绩会上称，毛利率承压是短期现象，长期来看毛利率还是会回到社会平均水平。他直言，万科首要选择是确保经营安全。
今年年初，郁亮就给万科今年的工作定了调，其中重要的一项就是，缩表出清，节衣缩食。
“节衣缩食”的万科最直观的缩减体现在投资拿地上。今年1-9月，万科新增27个开发项目，而去年同期万科新增了132个，总建筑面积仅是去年的20%。也就是说，万科今年的新增投资，缩减了近八成。
不过，三季报中，万科特别提及了“旧改”，“参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约494.4万平方米。”
然而受市场大环境影响，截至2022年9月底，万科经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元，较去年同期减少442.36%；现金及现金等价物余额1158亿元，比3个月前少了221.03亿元，比去年同期则减少228.61亿元。
为确保经营安全，万科将精力放在了优化融资结构，降低融资成本上。
前三季度，万科新增平均融资成本为3.73%。截至三季度末，万科有息负债2943.2亿元，其中长期负债占到了78.7%，比三个月前提升了1.1个百分点。短期借款和一年内到期有息负债为627.5亿元，目前来看，手上的现金覆盖短债，仍有余裕。
02 市场缓慢恢复
今年，郁亮虽依旧焦虑，却不再“悲观”，不止一次向外界输出“筑底论”，向行业传递信心。
他在2022年中期业绩会上说，从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。9月的媒体交流会上，他再次重申“短期触底”的判断。
他的判断从万科的三季报数据上或可获得佐证。据万科观察，今年三季度商品房市场表现好于上半年低点，但成交绝对量仍处于较低水平。百强房企1-9月销售额同比下降45.7%，其中第三季度同比下降33.1%。
从万科自身来看，今年前9月，公司累计实现合同销售面积 1936.9 万平方米，合同销售金额 3146.7亿元，同比均下降 34.3%。
第三季度，万科实现合同销售面积 646.2 万平方米，合同销售金额 993.8 亿元，同比分别下降 14.4%和20.3%，相比二季度，降幅已经有所收窄。
此外，9月份，万科合同销售金额同比降幅已收窄至3.82%，环比增速实现回正，增长12.14%。
万科在财报里称，市场恢复之路缓慢而曲折。“与此同时，存量房交易的率先企稳，说明城市住房需求并没有消失。”
就像郁亮此前所说，十万亿的市场，不可能说没有就没有，尽管恢复不是直线，而是缓慢地，波浪式变化。
但万科的焦虑并没有消失。在探索转型，寻求第二增长曲线上，万科愈发急切。
10月27日，郁亮去了成都，当地政府领导会见了郁亮一行。据报道，双方在“推进城市有机更新和TOD综合开发，加快保障性住房建设、优化完善城市功能、构建现代化冷链物流体系，促进文化旅游场景业态创新，提升城市智慧治理能力和安全韧性水平”等方面进行了深入交流。
显然，郁亮是谈合作、谈投资去的，洽谈内容除了城市更新、TOD开发，长租公寓、万物云、万纬物流等多元化业务也有涉及。
成都只是郁亮拜访的其中一站。这一年多时间里，郁亮密集拜会河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、江西、呼和浩特、石家庄、乌鲁木齐等地方省市政府领导，寻求与各地在城市更新改造、物业服务、仓储物流、租赁住房等方面的合作。
去年以来，万科从明确“开发与经营并重”转型战略，到人事组织架构大调整，将万科猛将、原执行副总裁、首席运营官王海武调任印力，CEO祝九胜下沉至长租公寓前线，动作频频，发力多元化业务的意图显而易见。
有知情人士向《财经天下》周刊透露，万科内部对长租公寓、物流、商业等业务支持力度很大，同时今年对部分板块提出了盈利要求。
从三季报来看，多元化业务营收前三季度均实现了两位数的增长。物流仓储板块实现营收29.7亿元，同比增长42.7%；租赁住宅实现营业收入23.1亿元，同比增长11.5%；商业开发与运营实现营业收入62.5亿元，同比增长10.6%。
物业板块万物云在一个月前实现分拆上市，只是时机不比当年，物业股估值回落。上市一个月，万物云的股价已累计下跌34%。
地产开发之外，能够真正承载万科这样巨大体量的第二曲线，究竟会落在哪里？万科仍在探索，外界也同样期待。
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