北京买房：理清思路，购房建议622|买房|二手房|学区房|小户型|房源|租房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

基本情况：未婚。对象在丽泽上班，较稳定；个人在金融街阜成门周围上班，三年后有置换可能。双方均有北京户口，均首房首贷。首付200-400万。

入住时间：尚未正式谈婚论嫁，但至少是有结婚打算的。目前双方住所均不具备结婚条件。市面上新房交付时间基本在两三年后，这两三年如何过渡也颇为发愁。个人当然希望尽快入住为好。

通勤：现阶段来说，希望兼顾丽泽和金融街。根据现有预算对应的地点，对象的丽泽显然都更近更稳定，个人的工作地点属于金融街阜成门一代，通勤偏好是从16号线甘家口站（再换公交）或2号线阜成门站出站。虽然众多开发商或中介宣传19号线太平桥站与金融街的接轨，但个人从太平桥站到单位有1.8公里，需要步行25分钟或骑行10分钟。考虑到不良天气或自行车电动车的维护问题，不是很看好这一路线。因为未来个人也许有换工作可能，所以底线要求就是方便丽泽吧。关于地铁的需求是，希望步行十分钟或骑车五分钟以内。

配套：对配套无特殊要求，满足基本水平就好。短期内不需要兼顾老人医疗或子女教育。

新房和二手房：一般理论而言，新房适合自住，二手房适合保值。在售新房满足不了我迫切的入住需求，那实际上就是在买预期，当然希望保证不输大盘。现阶段在售房源都没有特别打动我的。目前没有启动对二手房的看房，不知道我的情况是否推荐看二手房？

地点偏好：无地点偏好，在理由充分情况下愿意接受他人观点建议。单纯觉得石景山因冬奥溢价过高，但并未看出来冬奥对普通居民生活的改善。丰台河西地区有军工单位和长辛店大量待拆迁片区，发展潜力较低，不宜居。现阶段住房山，对房山略有亲切感，但也知道是价值洼地、学区洼地、通勤远。

房型偏好：个人偏好三居两卫百平米上下的房子，对象要求不临街、尽量明厨明卫。当然，这些在前述需求来说，都显得不算很重要。

问题：

1、对象比较喜欢御璟星城，理由是方便我通勤+地理位置靠近城里。而我个人不认为它是方便我通勤的最佳选择，且三年后若换工作，今天所谓的通勤毫无意义。还有就是要等三年。这个楼盘是否有其他推荐理由？

2、两个月前户口才刚刚落下来，这几个礼拜被推着买房、看房，有一种深深的不安全感。毕竟是大几百万的决策。想了解一般购房者的考虑因素和决策原则。

A：

1.三年后置换的可能，那新房刚交房，考虑好是否合适？首付200-400万，理论上能买500-1000万的房子，那这首付200万的差价多了点儿吧？买房子最重要的明确预算，然后是想清楚自己到底有什么需求，还是先想好最基本的吧，然后再说房子。

2.通勤是自己的体验，没标准。觉得是自己的底线就坚守，看现实是否配合了。

3.既然知道新房二手房的特点就看自己的考量了。自住是消费，保值是投资，钱多的可以兼顾。在资金量不是很大的情况下，二者冲突，必须取舍，没有十全十美的方案。

4.石景山跟冬奥会没什么关系，绝大多数北京人都说不出来有什么场馆，别过分解读。丰台河西就是这现状。房山太大不能一概而论，分板块的。另外提醒一句，楼市是个完全透明的市场，或许有价格洼地，但没有价值洼地。

5.三居两卫，明厨明卫，百平的紧凑户型不容易做到，至少有一个暗卫。

6.御璟星城，推荐理由就是楼面价和限价的空间合适，开发商利润大，理论上应该保证质量。国企+央企开发，相对稳妥。没有配建，品质统一。规模相对大，千户盘的物业容易保持。

我对新楼盘不懂，这都没去看过，还是咨询卖房的电商或中介吧，他们更熟悉。不过提醒一下，房产的价值由地段儿体现。如果有几年后就置换的想法，考虑好保值。北京近几年都是限价房，价格是由政府按照规划配套制定的，也就是已经透支了将来的价值。如果配套按规划周期完成了就能保值，超出就能跑赢，没达到规划预期的就陪着站岗。

7.我倒没看出不安全感，看出兴奋了，有点儿学院派理想化。大多数年轻人都这样儿，但别着急吧，一步一步来。先做预算，算清楚能买总价多少的房，也就是能承担多少月供，有了预算才好谈房子。然后想清楚自己的需求，最基础的是长期自住，还是过几年会置换？再之后是板块和地段儿，最后才是小区和具体房源。

考虑因素，预算确定后首先是地段儿，包括通勤和配套。注重保值买二手的，注重居住体验买新房。然后是小区的产品性质、规模、品质、质量，再之后是具体的房源。

决策原则就是定了原则之后尽量不再改变，只满足最重要的需求即可，两个就是超值，再多的可遇不可求。仅供参考。

二

我们17年入手了大兴长丰园二区的房，顶层带露台，房本面积38平，加上露台50多平，入手价格205万，房子一直出租没住过，贷款还剩107万没还；现在我们想在朝阳买一套房自己住（总价预算350万），就想着可以把大兴的房卖掉凑首付，但目前那片成交价只有150万，亏了近60万。想咨询您一下，大兴这房有没有价格回升的可能性，您建议是卖掉及时止损还是再持有观望一下？

A：

1.17年长丰园顶层，没住过，那就是纯投资。这种地段的这种产品有点儿难，三区交界，不通地铁的城中村，还是带有回迁房性质的老小区，再是带硬伤顶层小户型。而且还是2017年买的，估计买在最高位了。

有可能价格回升吧，但别期望值太高，大概率还是会略有落后北京大盘的，也不一定好卖。房产的价值主要由地段儿体现，至少70%，鹤岗的豪宅也赶不上北京的老破小就是这道理。狼垡的地段不能说差，但现状却是大兴不爱要，丰台管不着，房山瞅这儿还别扭，不太好发展。

2.考虑好吧，一般来说，就算是被传导到而回升，也肯定是行情的末期了，也就是等其他地方都涨完了才轮到这里。持有观望吧，要不然割肉多别扭啊，还浪费了首贷的资格，怎么都不太划算。确定是为了置换自住的再卖吧，不过朝阳的也最好考察好，别再一次买到不太好保值的。仅供参考。

三

一、背景：双方40+，双京户（均为外地人），双方均稳定国企，但收入低且基本无上升空间，家庭年税后收入70（全部含公积金）。11岁男娃+9岁女娃。

二、房屋情况：西城德胜片区80平老破小两居自住（每月房贷12000），老人旁边租房（租金7000）。另外一套郊区房已售，在手现金约1000万。21年离婚新政前已办离异，一方有首套资格但贷款只能是二套。老人有京户，但是年龄超过70了。

三、需求：德胜片区周边三居（希望离着三帆中学、德胜中学距离近些），两个娃有独立房间。

方案1：持币观望，先租房。老大马上小升初了，初中后还是想让娃有独立空间，所以租个周边三居，租金基本要2万以上。把80平老破小也租出去，抵消部分房租。老人继续租房。

方案2：周边寻找合适三居买房。不想压力大，只想贷200万。1200万在德胜周围基本找不到合适三居。130平的买不起，80平的三居也没改善；100平的三居出房极少，且总有户型楼层等硬伤。除非降低需求去更远的位置寻找，但是太远了又解决不了孩子未来6-8年初高中就近的需求。这个方案我们跟了近一年了，就没有碰到我们看得上也够得着的房子。老人继续租房。

方案3：把80平老破小也卖了，资金可以提升至2200万。再去寻找合适的三居（我们住）+一居（老人住）。

四、个人倾向：目前北京房市判断不清，关注的小西天、安贞区域房价未降、房源未增。目前想按方案1走，但是也的确害怕再涨一波就上不了车了。

A：

1.既然已经卖了，那就别观望了。前些天连发改委都说出物价要上涨的话了，这总不能不信吧？全世界都在通胀，真觉得中国或北京能独善其身吗？利率还在走低，总不能说钱越来越值钱吧？再者全国救市好几个月了，北京没有任何单独政策都没走低，这种时期也不太可能走低，否则其他城市就更没信心了。这看自己的判断吧，要是我就不观望了，因为不知道观望什么。

2.周边，买朝阳的呗，没学区溢价，居住的性价比相对高。看这价格是想买海淀的吧，既然孩子都上学了还要学位有意义吗？这我也不好建议，看当地中介给找房吧。

3.80平的德胜学区房，那就看自己了。这两年是入学高峰期，德胜虽然被打压，但走弱的也不多。先看明年吧，如果不再全部出区就是利好，否则就不是好事儿了。2025之后就是入学低谷，德胜这么高的溢价率，有可能受到供需的影响。这看自己是否赌政策吧，谁也说不好。

4.楼市什么时候有谁判断清楚过啊？如果清楚的摆在这儿就都发财了。关注的未降，所以没买是吗？那如果降了呢，又降了呢，敢买吗？恐怕更不买了吧？但如果涨了呢，又涨了呢，怎么办？反正我认为是至少救市期间北京市区没有下降的可能，涨多少就看货币发行量了，历次行情都是和M2增速差不多的。

5.另外一点，1000万现金，二套资格只能贷187万，让中介根据房源给算算账吧，看这贷款率是否划算。仅供参考。

四

现在住黄村的老破小，价值300不到。一直想换到市区，现在是朋友要卖房，南三环跃城的复式，180平的，对外卖800万，可以对我750万，然后是也可以错后付款，等我卖房之后再给钱。所以现在我很心动，但不知道这里的保值升值情况怎么看，另外学区是否合适？

A：

1.跃城的不能算复式，就是错层，或者叫跃层，所以才叫跃城，要不然这里的原名是城市时尚。是挺时尚的，在当时给人感觉，怎么说呢，就是时尚吧。

2.750/180=4.2万，没感觉这价格偏低了吗？就算是朋友，南三环沿线的这价格也低了点儿吧。就算是800市场价，那也到不了4.5万吧，还是偏低啊。周边的老房回迁房什么的都不止5万吧，这时尚的商品房才4万多，能算是保值升值好的吗？所以这种小区自住为主吧，就这一栋楼，社区规模小了点儿。就算是没有户型的原因，这种小区的保值一般也不是太好。户数少，物业不太好盈利，所以在维护上难度相对大。不光是跃层的，这里平层的保值也算不上多好，价格不太高是优势，但也算是劣势，因为涨得慢了点儿。另外就是这户型，挑高当然看上去挺酷的，但不是太实用，所以后来除了豪宅就没什么开发商采用了。这看自己的喜好吧，真要是喜欢的话也合适，房子本来就是用来住的。

3.另外最好去当地中介问一下，这价格是不是很划算。一般来说，之所以低价转让给朋友，大多数都是实在不好卖的。我估计这套房有可能还有其他的一些楼层、朝向或遮挡的问题，否则不至于说低价了还能有宽限付款期。考察清楚为好，仅供参考。

五

夫妻双方都是京户，都在金融街上班，有俩娃，分别是2027年和2029年上学。婚前各有一套房，已经没有首套资格了。

老公的房子在王佐山语城，三室够住，现在也出了地铁1号线支线规划，想留着不动了等地铁。自己的是丰台老破小一居总价不高，打算卖了以后加上积蓄凑600-650看看。

因为俩娃加照顾的老人家里人口短期内可能要5-6口，一方面想兼顾一下居住和通勤，至少保证大两居或者小三居，另一方面又想稍微考虑一下学区的事，目前看了看东城感觉只能够到60-70平的老破小。一方面，担心这两年因为上学的小孩太多学区溢价太高；另一方面，又怕这两年再不买过两年房价还会继续涨，很是纠结。

想请教一下:1、如果要考虑学区，我们上学还早是不是可以再等两年等这波上学高峰过去，学区溢价能下来点？2、不想贷款太多，学区也不求太好，主要兼顾通勤和居住，最多700左右总预算，除了东城两室老破小，还有没有什么区域能考虑一下呢？亦庄、朝阳、丰台丽泽哪块觉得可以研究研究呢？

A：

1.如果卖房后增加的钱或贷款不多就等等呗，2026年就肯定是低谷期了，反正是拿房子置换，不吃亏。如果卖掉丰台房子后增加的钱多，而且资金也准备好了就买呗，这种经济形势下的房子大概率比现金保值。这两年都是高峰期，家长们不得不抢房，溢价都高。但过了高峰期也未必是快速下降，更大可能是跟韩国或咱们台湾省似的，涨得慢，逐渐降低溢价率。

2.东城现在不是求不求好学区的事儿，而是根本无法控制，所有家长都是赌，拆盲盒。2027年更是还五年呢，说不好到时候什么政策。既然都考虑东城了，那亦庄现在的成绩能接受吗？可以说亦庄发展很快，家长们都是看好的未来。但到目前为止还不如丰台石景山的成绩，跟朝阳也有不小的差距。优势就是学区溢价比东城低，房龄新的也相对多。朝阳，600-650，也基本都是老房，溢价也不低。房龄新的虽然溢价不高，但都是商品房大户型，一居室在700万以上的，两居室千万左右。优势是单校的概率大，小升初也省心，高分段成绩和东城一致，而且有的头部校总价高的没溢价。可以看看清朝和嘉铭陈分的，老房相对溢价低。丽泽这预算不太够，买不到什么合适的，而且几个不错的小区也都溢价挺高了，这会儿晚了点儿了。另外第五实验只是预期会不错，现在还不敢说什么情况。

3.这看自己家适合哪儿吧，全北京的学区太多了。一般是拿朝阳和东城做对标的，如果是普娃建议东城，借助整体资源的力量。天分高些的就看朝阳，能考到中上等也很不错，就是竞争大点儿。仅供参考。

六

资金280，非京，目标就是买朝阳学区房，因为孩子明年上小学，回不了老家了。本来问了西城，说是不可能进好学校。朋友说只有朝阳能对非京友好，请指点。最好是在北部，因为工作在北五环。

A：

1.现在已经是九月，明年上学，那就半年时间了。非京籍，朝阳区的四证还没准备吧？就算是截止到明年五一，半年的期限，那就是十月份必须办好所有的手续，这来得及吗？主要是你们的资金是280，那就肯定要贷款的，折腾下来可未必赶趟儿，考虑好周期风险。

2.先说房子吧，朝阳北部学区房，明年上学。做好准备吧，明年是入学高峰期，买了房也未必能确保入学。毕竟京籍的孩子还不少呢，就算是非京有房户排在京籍无房户的前面，但人多啊，做好心里准备。

北部的好学校，朝外、人朝、陈经纶嘉铭、陈分，这都是北部的。280是首付+税费，什么贷款资格啊，能支撑多少月供，也就是总价准备多少？假定贷满吧，550万左右的。那朝外的够呛买不到，人朝的可以，但这里孩子多，今年就已经调剂了，非京的买了也大概率进不去本校。看看嘉铭和陈分的吧，但也不敢保证肯定能进。朝阳也不是单校划片了，多校政策说不好怎么实施。

3.还是先考虑好朝阳的四证吧，既然是之前想去西城，是不是还没准备朝阳的呢，抓紧吧。仅供参考。

七

我西直门外（西城）直管公房自住；孩子妈家东直门内商品房老人住，孩子都已经上学，没有学区房需求；现有一套望京小三居需要处置，预计能到手700+，手里还有点小钱不多，主要是想配置一下房产对抗通胀，还能吃点房租。

孩子妈有点小生意，自己的公司自己当员工，不需要考虑办公，仅进行简单商务会谈，考虑700+分成两部分，小部分在西直门金贸中心（步行可达）买一个开间或者一室落公司注册地+自用办公或者出租收租（口罩期间没有会客需求）；剩余大部分考虑核心区（最好二环里，北边土著有点小执念）2000年后小户型收租养贷，以上想法是否合理？或者有什么好的建议及小区推荐？

A：

1.金贸中心，考虑好再买，这种产品常规建议是要么就别买，买了也就别卖了。优势就是租金高，劣势是升值慢也不好出手。如果以普宅来置换，以后肯定是换不回去了，所以确定好了再买。另外考虑好这种产品的房产税问题，如果收取，大概率是从商业地产开始的。总之就是如果确定自己只注重租金再买，其他的都不好实现。

2.核心区二环里，全部都是学区房，也考虑好吧。小户型学区房的最大功能就是给孩子上学，如果没这个需求，那一般不建议作为纯投资。2000年后的小户型大概率也是开间儿，溢价率正是最高的时候，租金也就相对更低。这种产品适应人群窄，本来属于保值较弱的，只是近些年入学高峰期才受追捧。而再过两年之后就是低谷期了，溢价部分有可能受影响，看政策和供需了，大概率没什么利好。

3.总之考虑好，无所谓合理，一个是为了收租金，一个是为了满足执念，投资一般是没这么干的，看自己的需求了。只是考虑好，如果真这么干了，以后估计是再也换不回望京的普宅了。其他没什么建议，要不然跟家人再商量一下吧，投资需谨慎，房子一旦卖掉就可能再也回不来了。仅供参考。