文章背景

浅月静庭上周日开盘，现场情况非常火热，加上前段时间科技城土拍火热，使得科技城这个板块又热门了起来，那么这个楼盘究竟如何？今天来做个简单点评。

上周日开盘现场

分析

浅月静庭处于科技太湖大道以北，诺贝尔湖北岸位置。

科技城规划图

具体位置在控规图红圈这个地方，之前也说过，科技城的住宅土地资源是比较少的，大概就集中在太湖大道以北的一个“L”型范围内，

浅月静庭开发完，后面再开发的地块就不多了。

前段时间被中粮和保利拿下的73,74地块，使得科技城后续的住宅土地开发供应更显局促，不过浅月静庭1800多户，

应该还是能保证供货一段时间的。

再来看看项目周边情况，该项目周边除了小区就是商业、水系，没啥不利因素，包括售楼处不利因素公示表也是异常的简单，项目东侧是山湖湾，北侧是熙静云庭。

周边还有上文提到的保利和中粮的地块，大家去科技城看到的那一大片荒地未来也会变成高楼大厦。

不利因素公示

下面我们再来说说小区周边的配套

先说说各位最为关注的学校方面，毕竟很多人买科技城就是买学区的，300万以下第一梯队学区房可能只有这里才有了。

科技城学校众多，但具体划分到哪个学校还是得等到交房的时候才知道，

毕竟隔壁山湖湾北区，家门口的学校都上不了，更不用说这个在建的小区了。

山湖湾小区因学区引发的争议

如果单独按就近划分的原则，科技城实小+新区实验初中锦峰路校区是没啥问题的，另外我个人觉得具体划分到哪里倒不是什么特别大的问题。

因为毕竟都属于一个教育集团，周边家长得素质都差不多，不乏很多高学历高素质的家长，

生源质量和教学质量都趋同的情况下，学校之间不会有太大区别，

近几年学校成绩有波动很正常，未来大概率会趋向统一。

接着说说交通，科技城最为诟病的就是交通了，明明是“一核四城”之一，还属于新区，但却没有一条地铁，不过之前也在“苏州下一个热门板块”这篇文章里写过。

链接：《

“苏州楼市”下一个热门板块会是哪里？(上)

下一轮地铁建设会有9号线和11号线，这两条线都是从这里始发的，不过该项目在太湖大道以北，9号线的走向应是太湖大道以南，所以家门口享受地铁得等到11号线二期的建成通车了。

9号线规划图

11号线规划图

11号线南大肯定要设置站点的，然后穿过科技城北边，再到市区，具体什么时候建成通车，这个还真不好说，不过有南大的存在，

相信2030年之前通车还是有很大希望的。

再来说说商业方面，科技城被人诟病的除了交通就是商业了，整个板块明明开发了那么多小区，却如此缺乏商业，买菜到通安反而是最近的，就算狮山半死不活的金鹰搬过来，也会成为当地最热门的商业，

科技城的商业匮乏可想而知。

目前科技城除了缺乏大型商业综合体，还缺乏大润发，家乐福，农贸市场等平价购物场所，但商业上我从不担心科技城，因为有人的地方就有商业，只要愿意拍地卖商业地块，这里的商业短时间内建立起来想来也不是太大问题。

恒泰星悦里

这个项目本身自带一个

4.7万方

的商业星悦里，跟其他新城动辄

30万方

的商业相比，虽然有些小巫见大巫，但对于缺乏商业的科技城来说，

无疑雪中送炭，也会给这个项目带来更多的溢价。

医疗方面，科技城医院，三甲级配置，这个不必多说。

环境方面，科技城的城建水平相当之高，道路干净整洁，绿化有序，还有大阳山山脉郁郁葱葱，太湖水系波光千里，这个自不用多说，来了体验一下就知道。

山清水秀的科技城

整洁的街道

总体来说，这个项目目前最大的短板就是周边地铁的缺失，当然如果有地铁，这个价也买不到了，商业自项目建成后，小区居民购物也会相当方便。

再来说说项目本身，该项目由恒泰、华发、招商联合打造，物业是华发，物业费3.2元，商业是恒泰负责。

小区沙盘图

项目分两期，总共32栋楼，首开9栋楼，2022年下半年交房，总高不高，在13到18层，容积率2.0，

相对来说得房率较高，绿化率30%，属于偏低的水平。

目前项目主力户型是97+115两梯四户的配置，还有129平和142平一梯一户的大面积户型，卖的比较好的自然是97和115的，我们先来分析一下户型。

97平户型

97的户型，三房两厅一卫，内走廊双阳台，没啥好说的，该项目宣称得房率在80%左右，却只设计了一个卫生间，少了一些功能性，但想必房间面积会加大吧，我们来看一下。

客厅方面，实测开间3.27米，进深3.2米，真的不算大，但勉强可用吧。

再来说说厨房，我比较关注的冰箱位。

L型厨房，冰箱位深度

55

厘米，放了冰箱还是要凸出来一些的，不过好在宽度够宽，不至于紧凑的挡到橱柜开合。

主卧开间3.2米，进深也是3.2米，不过省掉主卫的空间用于掏空做了衣橱位，使得整个主卧也不是那么局促，还是能放1.8米床加两个床头柜的。

由于建筑结构的问题，飘窗没有做全飘，也是一点小遗憾吧。

不过最令人诟病的是它的淋浴房设置，淋浴房宽度才

79厘米

也没有设置壁龛，洗澡根本活动不开，放洗浴产品打个架子就更显局促了。

虽然是干湿分离的设计，但一点都不实用，我比较奇怪的是，97平户型干区洗手台的宽度竟然做到了114厘米，而115平的户型洗手台宽度才108厘米，

把洗手台做短点加到淋浴房不好么，设计部的同学出来挨打。

其他房间的尺寸也是中规中矩吧，虽然不大，但好歹够用，南次卧进深3.2米，开间2.88米，北次卧开间2.71米，进深2.75米（不含衣柜）

接下来说说115平的户型。

115平户型图

三房两厅两卫，双卧夹厅设计，又叫飞机户型，走道面积比较小，比较省空间。

进门先是一个巨大的玄关。

这个玄关有点浪费面积

从门往图中红线开始算，宽度1.72米，进深1.65米，面积2.8个平方，这个面积实在太浪费了，根本就是无用面积嘛。

哪怕门放到红线位置也没啥问题呀，按80%得房率来看，在房本上有3.5个平方的无用面积，关键我还没算墙体宽度，算上的话还要更高，这么大面积的确有些浪费了，

设计部的同学麻烦再挨打一次。

再来看看客厅。

客厅餐厅分离设计，这点非常好，而且还南北通透，未来靠北边窗户打一排橱柜，厨房门封一半，加个岛台，能做个中西厨。

客厅开间3.9米，进深3.25米，进深没差多少，开间有了质的飞跃，75寸电视买了也不会太胀眼。

厨房的话冰箱位深度60，还是有点浅。

主卧的话从卫生间墙算起，进深3.55米，开间3.2米，中规中矩吧，放上衣柜也不会局促。

浴室的问题在115上得到了改善，有壁龛，宽度也有94厘米，洗手台宽度减少到1.08米，总归还是正常的设计了。

其他房间的设计也中规中矩，南次卧开间3.2米，进深3.25米，北次卧开间2.6米，进深3.1米。

总结

总体来说这个项目还是值得入手的，毕竟科技城学区加上市场预期的加持，未来地铁短板补齐后会有更多的价值，项目还自带科技城缺乏的商业

，对其本身和周边的房价都会有所影响。

周边山湖湾挂牌基本在3万左右，该项目卖2.8万到2.9万的价格，加上空调，地暖，新风，智能家居系统的装标，虽然在户型设计上略显瑕疵，但依然值得入手。

以上是我对“

#科技城#

浅悦静庭的楼盘测评分析，我穿过苏州6大区，看过500个楼盘，在此和你分享一个不一样的“

#苏州买房#

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