文章背景
浅月静庭上周日开盘,现场情况非常火热,加上前段时间科技城土拍火热,使得科技城这个板块又热门了起来,那么这个楼盘究竟如何?今天来做个简单点评。
上周日开盘现场
分析
浅月静庭处于科技太湖大道以北,诺贝尔湖北岸位置。
科技城规划图
具体位置在控规图红圈这个地方,之前也说过,科技城的住宅土地资源是比较少的,大概就集中在太湖大道以北的一个“L”型范围内,
浅月静庭开发完,后面再开发的地块就不多了。
前段时间被中粮和保利拿下的73,74地块,使得科技城后续的住宅土地开发供应更显局促,不过浅月静庭1800多户,
应该还是能保证供货一段时间的。
再来看看项目周边情况,该项目周边除了小区就是商业、水系,没啥不利因素,包括售楼处不利因素公示表也是异常的简单,项目东侧是山湖湾,北侧是熙静云庭。
周边还有上文提到的保利和中粮的地块,大家去科技城看到的那一大片荒地未来也会变成高楼大厦。
不利因素公示
下面我们再来说说小区周边的配套
先说说各位最为关注的学校方面,毕竟很多人买科技城就是买学区的,300万以下第一梯队学区房可能只有这里才有了。
科技城学校众多,但具体划分到哪个学校还是得等到交房的时候才知道,
毕竟隔壁山湖湾北区,家门口的学校都上不了,更不用说这个在建的小区了。
山湖湾小区因学区引发的争议
如果单独按就近划分的原则,科技城实小+新区实验初中锦峰路校区是没啥问题的,另外我个人觉得具体划分到哪里倒不是什么特别大的问题。
因为毕竟都属于一个教育集团,周边家长得素质都差不多,不乏很多高学历高素质的家长,
生源质量和教学质量都趋同的情况下,学校之间不会有太大区别,
近几年学校成绩有波动很正常,未来大概率会趋向统一。
接着说说交通,科技城最为诟病的就是交通了,明明是“一核四城”之一,还属于新区,但却没有一条地铁,不过之前也在“苏州下一个热门板块”这篇文章里写过。
链接:《
“苏州楼市”下一个热门板块会是哪里?(上)
下一轮地铁建设会有9号线和11号线,这两条线都是从这里始发的,不过该项目在太湖大道以北,9号线的走向应是太湖大道以南,所以家门口享受地铁得等到11号线二期的建成通车了。
9号线规划图
11号线规划图
11号线南大肯定要设置站点的,然后穿过科技城北边,再到市区,具体什么时候建成通车,这个还真不好说,不过有南大的存在,
相信2030年之前通车还是有很大希望的。
再来说说商业方面,科技城被人诟病的除了交通就是商业了,整个板块明明开发了那么多小区,却如此缺乏商业,买菜到通安反而是最近的,就算狮山半死不活的金鹰搬过来,也会成为当地最热门的商业,
科技城的商业匮乏可想而知。
目前科技城除了缺乏大型商业综合体,还缺乏大润发,家乐福,农贸市场等平价购物场所,但商业上我从不担心科技城,因为有人的地方就有商业,只要愿意拍地卖商业地块,这里的商业短时间内建立起来想来也不是太大问题。
恒泰星悦里
这个项目本身自带一个
4.7万方
的商业星悦里,跟其他新城动辄
30万方
的商业相比,虽然有些小巫见大巫,但对于缺乏商业的科技城来说,
无疑雪中送炭,也会给这个项目带来更多的溢价。
医疗方面,科技城医院,三甲级配置,这个不必多说。
环境方面,科技城的城建水平相当之高,道路干净整洁,绿化有序,还有大阳山山脉郁郁葱葱,太湖水系波光千里,这个自不用多说,来了体验一下就知道。
山清水秀的科技城
整洁的街道
总体来说,这个项目目前最大的短板就是周边地铁的缺失,当然如果有地铁,这个价也买不到了,商业自项目建成后,小区居民购物也会相当方便。
再来说说项目本身,该项目由恒泰、华发、招商联合打造,物业是华发,物业费3.2元,商业是恒泰负责。
小区沙盘图
项目分两期,总共32栋楼,首开9栋楼,2022年下半年交房,总高不高,在13到18层,容积率2.0,
相对来说得房率较高,绿化率30%,属于偏低的水平。
目前项目主力户型是97+115两梯四户的配置,还有129平和142平一梯一户的大面积户型,卖的比较好的自然是97和115的,我们先来分析一下户型。
97平户型
97的户型,三房两厅一卫,内走廊双阳台,没啥好说的,该项目宣称得房率在80%左右,却只设计了一个卫生间,少了一些功能性,但想必房间面积会加大吧,我们来看一下。
客厅方面,实测开间3.27米,进深3.2米,真的不算大,但勉强可用吧。
再来说说厨房,我比较关注的冰箱位。
L型厨房,冰箱位深度
55
厘米,放了冰箱还是要凸出来一些的,不过好在宽度够宽,不至于紧凑的挡到橱柜开合。
主卧开间3.2米,进深也是3.2米,不过省掉主卫的空间用于掏空做了衣橱位,使得整个主卧也不是那么局促,还是能放1.8米床加两个床头柜的。
由于建筑结构的问题,飘窗没有做全飘,也是一点小遗憾吧。
不过最令人诟病的是它的淋浴房设置,淋浴房宽度才
79厘米
也没有设置壁龛,洗澡根本活动不开,放洗浴产品打个架子就更显局促了。
虽然是干湿分离的设计,但一点都不实用,我比较奇怪的是,97平户型干区洗手台的宽度竟然做到了114厘米,而115平的户型洗手台宽度才108厘米,
把洗手台做短点加到淋浴房不好么,设计部的同学出来挨打。
其他房间的尺寸也是中规中矩吧,虽然不大,但好歹够用,南次卧进深3.2米,开间2.88米,北次卧开间2.71米,进深2.75米(不含衣柜)
接下来说说115平的户型。
115平户型图
三房两厅两卫,双卧夹厅设计,又叫飞机户型,走道面积比较小,比较省空间。
进门先是一个巨大的玄关。
这个玄关有点浪费面积
从门往图中红线开始算,宽度1.72米,进深1.65米,面积2.8个平方,这个面积实在太浪费了,根本就是无用面积嘛。
哪怕门放到红线位置也没啥问题呀,按80%得房率来看,在房本上有3.5个平方的无用面积,关键我还没算墙体宽度,算上的话还要更高,这么大面积的确有些浪费了,
设计部的同学麻烦再挨打一次。
再来看看客厅。
客厅餐厅分离设计,这点非常好,而且还南北通透,未来靠北边窗户打一排橱柜,厨房门封一半,加个岛台,能做个中西厨。
客厅开间3.9米,进深3.25米,进深没差多少,开间有了质的飞跃,75寸电视买了也不会太胀眼。
厨房的话冰箱位深度60,还是有点浅。
主卧的话从卫生间墙算起,进深3.55米,开间3.2米,中规中矩吧,放上衣柜也不会局促。
浴室的问题在115上得到了改善,有壁龛,宽度也有94厘米,洗手台宽度减少到1.08米,总归还是正常的设计了。
其他房间的设计也中规中矩,南次卧开间3.2米,进深3.25米,北次卧开间2.6米,进深3.1米。
总结
总体来说这个项目还是值得入手的,毕竟科技城学区加上市场预期的加持,未来地铁短板补齐后会有更多的价值,项目还自带科技城缺乏的商业
,对其本身和周边的房价都会有所影响。
周边山湖湾挂牌基本在3万左右,该项目卖2.8万到2.9万的价格,加上空调,地暖,新风,智能家居系统的装标,虽然在户型设计上略显瑕疵,但依然值得入手。
以上是我对“
#科技城#
浅悦静庭的楼盘测评分析,我穿过苏州6大区,看过500个楼盘,在此和你分享一个不一样的“
#苏州买房#
”的方法论,欢迎在评论区下方讨论,有问题也可以后台咨询。
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