自“商转公”贷款细则出台后
关于如何办理“商转公”
特别是“商转组合”
不少小伙伴都存有疑问
为此小编特别整理了
商转公贷款办理常见问题Q&A
希望能帮助到大家
问题1：异地缴存职工，在我市购买自住住房时已办理了商业住房贷款后，能否申请商转公？
答：不能。目前惠州市不受理异地缴存职工办理商转公、自建房以及大修自住住房申请住房公积金贷款的业务，仅受理异地缴存职工在我市购买预售商品房、确权房（现房）、二手房申请住房公积金贷款。
申请人申请商转公贷款前必须在我市连续按月足额缴存住房公积金满6个月（含本数）以上，且继续依规正常缴存。
问题2：在惠州购房且办理了商业住房贷款，夫妻双方一人在东莞缴存住房公积金，一人在惠州缴存住房公积金，均已连续缴存6个月以上，请问可否申请商转公？
答：依据规定，我市不受理异地缴存职工办理商转公、自建房以及大修自住住房申请住房公积金贷款的业务。
因此，东莞缴存住房公积金不符合商转公贷款条件。在惠州缴存住房公积金的配偶在满足我市商转公贷款其他条件下，可申请商转公贷款。
问题3：在惠州购房时，在非受委托银行办理的商业住房贷款，可否申请商转组合贷款？
答：商转公贷款分为“商转纯公积金贷款”和“商转组合贷款”。在符合条件的受委托银行办理的原商业住房贷款可转为纯公积金贷款或组合贷款，在非受委托银行办理的原商业住房贷款只能转为纯公积金贷款。
目前惠州市可办理“商转组合”贷款业务受委托银行有建行、工行、农行、中行、广发、光大、交通、惠州农商、博罗农商、民生、招商、浦发、兴业、中信、南粤、广州、平安、邮储等18家银行，在非受委托银行办理的原商业贷款只能转为纯公积金贷款。
问题4：商业住房贷款转纯公积金贷款，要还清原商业贷款吗？
答：需要。商转纯公积金贷款，申请人需向房屋所在地的受委托银行（广发银行）提出商转纯公积金的申请，申请住房公积金贷款额度不能超过原商业贷款余额，经公积金中心审批通过出具《商转公贷款额度确认书》后，申请人需先向原商贷银行还清全部贷款余额，办理注销抵押不动产权证书，然后重新由受委托银行（广发银行）办理抵押登记（抵押权人是惠州市住房公积金管理中心），抵押完成后公积金中心放款至申请人个人银行账户。
举个例子：申请人原商业贷款本金余额30万元，如符合条件可申请转为纯公积金贷款，待公积金中心审批通过后，申请人必须还清30万元的商业贷款本金余额，解除抵押后将不动产抵押至惠州市住房公积金中心，抵押完成后公积金中心进行放款。
商转纯公积金贷款流程如下图所示：
问题5：商转组合贷款需要申请人自行偿还商业贷款本金余额吗？
答：不需要。办理商转组合贷款业务，申请人只需向房屋所在地的原商贷银行提出商转组合的申请，银行审核符合贷款条件后，直接会和公积金中心对接，公积金中心审核通过后放款至受委托银行内部过度账户，银行进行商业贷款款项扣款结清，无需申请人自行还款。
商转组合贷款流程如下图所示：
问题6：夫妻双方只有一人为硕士，办理商转公时，夫妻双方的贷款额度如何计算？
答：全日制硕士、副高职称以上人才连续按月正常缴存满6个月以上并已在我市开户缴存且符合个人住房公积金贷款其他条件的，购买首套房申请住房公积金贷款，个人最高贷款额度60万元，夫妻双方合计最高贷款额度为90万元；购买二套房个人最高贷款额度50万元，夫妻双方合计最高贷款额度为80万。
夫妻共同申请贷款的，夫妻双方根据贷款条件分别计算可贷款额度后合计相加，贷款总额不得超过最高贷款额度。
贷款额度计算公式：
（1）连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×8；
（2）连续按月正常缴存住房公积金满12个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×15 ；
（3）连续按月正常缴存住房公积金满36个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×20；
上述个人住房公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额。
问题7：本人2020年在中国银行办理商业贷款，且办理了公积金逐月划扣业务，现在准备申请商转公，贷款额度该如何计算呢？
答：办理偿还自住住房贷款本息的提取业务（含自动划扣业务），又以该套房屋申请办理商转公业务的，住房公积金账户余额可以将该笔提取金额合并计算贷款额度。已提取的金额没有时间限制。
举个例子：申请人连续按月正常缴存住房公积金满36个月，办理住房公积金逐月划扣业务共计提取金额1.1万元，目前个人住房公积金账户余额剩余600元。此时办理商转公贷款，可申请的住房公积金贷款额度即为：（11000+600）*20=23.2万元。
问题8：本人名下有一套自住房无贷款，另有一套商品住房办理商业贷款，能否申请商转公？或购买首套房时使用过住房公积金贷款，现首套房贷款已结清。购买二套房时办理了商业住房贷款，还能申请商转公吗？
答：这个问题分两种情况：
1.普通职工申请办理“商转公”首要贷款条件是申请人及其配偶未发生过住房公积金贷款，且申请商转公贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）唯一住房，也就是“首房首贷”（即首套房首次住房公积金贷款）。
2.根据《惠州市住房公积金管理委员会关于惠州市人才住房公积金优惠政策实施办法（试行）》，符合人才《办法》第二条规定的两类人才且符合我市住房公积金贷款条件的申请办理“商转公”可不受“首房首贷”的限制，即家庭第二套房或第二次使用公积金贷款均可申请办理“商转公”业务。“两类人才”具体指的是：①经市人才主管部门认定的国家、广东省、惠州市人才计划的高层次人才和高技能人才，以上统称为高级人才。②全日制硕士、副高职称（含）以上人才。
问题9：本人2021年8月在惠州买房，办理的商业住房贷款于2021年12月审批通过，请问现在可否申请商转公？
答：不可以。上述案例的申请人自2021年12月开始还款，至今未满一年。
依据商转公贷款规定，申请人应当在本市已办理商贷（不含公积金组合贷款，组合贷款商贷部分不能申请商转公），且正常还款一年以上，尚未结清并处于正常还款状态（当前逾期状态或累计逾期超过3期（不含本数）不受理）。
此外，申请商转公贷款的住房须已办出不动产权证书，且该住房应仅为原商贷设定了抵押权（无其他抵押权人且无查封等权利限制情形）。
问题10：申请商转公贷款，贷款年限能否申请改动？
答：根据《惠州市住房公积金商转公贷款操作细则》，商转公贷款期限不超过申请时商业住房贷款的剩余期限。
举个例子：申请人原商业贷款剩余还款年限为20年， 申请商转公贷款期限就不能超过20年。
来源|惠州市住房公积金管理中心
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