北京买房：理清思路，购房建议631|买房|北京买房|卖房|学区房|购房|金融街

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

一、需求：孩子2026年上小学，想在西城买个中上片区的3居，兼顾一家3代4人居住、上学和工作（金融街）。

二、现状

1.房产：望京2套房，一套上京新航线两居，约1000万，无贷款，对口陈分；二套望京新城3居，约850万，2020年底买的公房，贷款近300万，月供无压力。

2.收入：目前有现金约250万，过两年加遗产大概能接近500万。双方一个外企一个国企，工作收入都比较稳定，总共到手100多点吧。

3.孩子：有且仅有1个男孩，可能带着母爱滤镜，相对来说觉得孩子特别聪明，希望能给他提供靠努力上好高中的机会，但又不想鸡娃。

三、想法

1.卖了上京次新两居，加上手头现金，目前总共1300左右，过两年能有1500。如果是买西城公房，考虑月供不要太多，大概总价1500-1700可以承受。

2.家属提议说可以把望京两套都卖了换西城，一步到位，我不同意，因为卖了二套公房还贷款和借款后也仅能多个400万吧，而且我认为只有第二套房产才算资产，一套都是消费品，留着望京老公房，既能收租缓解月供压力，又能手有余粮心里不慌，工作生活状态能更踏实一些，不希望因为贷款过得太狼狈。

四、问题

1.关于购房时间：都知道孩子越来越少，请问2026年入学的话，过两年再买是不是更理性一点？最晚2025年搞定应该都来得及吧？

2.关于购房片区：考虑划片、就近、孩子更少，请问金融街片区、月坛片区的房子2026的时候本片区入学的概率是否会更大呀？以及，根据上述条件您有推荐的片区吗？

3.关于二换一：请问我拒绝卖二换一的想法是否合理？

因为确定要在西城买房的念头不过一两个月，考虑还不清晰，请您指点。

A：

1.2026年是肯定的低谷期了，2025来得及。这估计你们孩子上幼儿园的时候就能体会到，前几年都是连夜排队，但去年朝阳就100多所招不满了，今年据说都开始抢生源了。所以2026年的整体学位肯定是不紧张的，但顶级牛小除外，好资源什么时候都稀缺。

2.金德月的概率理论上应该增大，但西城政保多啊，不敢保证。不过以朝阳陈分的级别换过来，那也没有其他的选择了，必须金德月才合适，或者是陶白八中的也行。其他的或是不直升，或是赶不上陈分的可能性更大。我要建议一是金融街，二是陶白八中，除了学校好还有房子好，两边占优。

3.拒绝二换一，也说不好。一般来说，学区房建议要么买占坑儿的，节省资金还降低风险，上学换租的话还能占点儿便宜。要么就买豪宅，总价越高越是普通家庭炒不动的，溢价倒低，支撑也强。就算是过两年学生减少了，牛校的学区房也会受追捧，这在东亚其他国家和地区都有先例。中等总价的就看运气了，说不太好，反正比总计高的受学区影响大一些。

4.我觉得先甭着急定呢，反正2026年才上学，孩子的人生已经赢在起跑线上了，何必这会儿纠结呢？到时候看，如果真的不想鸡娃，或许那会儿陈分的优势还明显了呢。毕竟朝阳的作业多，鸡娃也相对最少，又是九年制，家长更省心。到了西城未必不鸡娃，所谓佛系只是跟海淀比而已，普遍比朝阳是狠多了。
这到时候看吧，西城的优势是上限更高，资源更均衡。既适合天牛娃也适合普娃，虎妈拼顶级资源，佛母争取个大概率。朝阳是适合牛娃，家长相对压力小。当然，朝阳的天牛娃当然也可以考北中，相当于金刚了。朝阳就是让普娃吃点儿亏，高中的选择少。

多了解一下再决定吧，不着急。仅供参考。

二

刚毕业，家在远郊支柱分离。本来想买房，但250万现金太少，准备先投资个东西城老破小的半地下，坐等升值后再置换。问题是：如果以三年为期，预计能升值到多少？另外如果把半地下引入阳光系统，能增值多少？

A：

1.真挺让我无语的，是“职住分离”吧，不是支柱分离了。估计你父母是想把你培养为支柱的，但看这样子不拆台就不错了。
房子是用来住的，不是用来炒的。当然要炒也行，但关键的是得能掌握火候儿，要不然就炒糊了，弄不好连锅都得扔，为了学人家炒冷饭而最后砸锅卖铁的未必划算。

2.简单说吧，楼市早有定论：所有功能性房产的投资性都弱。
所谓的功能性指的就是居住体验之外的，超出地段普通配套的特殊功能。最典型的就是海景房，不知道套牢了多少人。当年的奥运公寓，众多有钱人都投了个寂寞。此外还有Soho、养老地产和文旅小镇什么的，算上商铺写字楼的就更多了。这些功能都不能持久保持热度，最早进去的肯定赚钱了，但越往后的风险就越大。

3.2012年之前投资学区房的赚大发了，至少多赚出30%，之后的也说得过去，至少不吃亏，让孩子上了学还有钱赚。但这都有个前提，就是孩子的出生率得高，否则哪儿有那么多使用这功能的人群啊？

之所以学区房从2012年底启动，是因为2007年是金猪年，孩子出生率上涨，之后又是奥运年，孩子更多，所以那两年学区房刷屏。之后一直到2017年都是80后人口高峰期的年轻人再创出生高峰，眼看下降时又推出了二胎政策，2016-2017年达到了出生率最高峰。
2017年对应明年入学的，此后可就是人口出生率下降了，到2026年就会降到2012年的水平了，也就是每年10万京籍儿童左右。那就是说，明年的京籍入学孩子17万，2026年10万。
那你在这会儿投资学区房，考虑好2025年之后的供需关系吧，正好是你的三年预设期，从最高峰，到最低谷。如果到时候没有政策来帮忙，未必学区房还有现在这么热门。

4.还一点，房子是用来住的，那就只有最宜居的才更能保值。在市场火爆的时候，什么学区和什么房子都会被抢，良莠不齐。但退潮之后才知道谁在裸泳，狂热之后才知道谁最有实力。在学区功能减弱之后，居住的功能必定会被加强，半地下在现在都不好卖，到时候是否好出手就看运气了。

5.引入阳光系统，这算高科技吗？相当于给破棉袄里塞上了点儿羽绒吧。

这种附加功能得是长期体验才能感受到的，而卖房时所有看房的都是看看就走，未必能体验出多好的效果。而且人家自己加这功能有什么很难的吗，为什么要多给你钱呢？加了功能之后或许能加快成交周期，但对升值没帮助。如果能多加钱，人家直接买地上的好不好啊，何必非得地下室加反光镜啊？

6.总之吧，我能理解年轻人急于发财的心情，但建议考虑好，买房是投资，投资是做生意，做生意讲的是“不熟不做”。尤其是到了成熟市场的时候，生手很难赚到超额利润，本小利微是在论的，小本生意，先保证不赔吧。这钱是父母给的吧，所以花起来不心疼，但如果赔了，心疼的可是你父母。估计这是他们所有的血汗钱了，投资需谨慎。仅供参考。

三

我16年在台湖万科城市之光买了一套小三居，90平米。300万买入，现在市值470左右。台湖这个地区有放松双限的消息，不知真假。现在考虑是否卖掉这个小房子，另外在北京预算首付400，贷100左右，买个可以有保值升值空间的，自己可以不住，所以没有什么具体限制。持有至少五年以上，中介推荐西城老破小占坑房，您觉得靠谱吗？担心西城学区占坑老破小会不稳定，您的建议呢？另外看了您的以往买房建议也考虑朝阳的利泽西园，昌平金域华府还可以入手吗？买房思路有点杂乱，望见谅。

A：

1.东望，2016年买的二期，升值还行，跟上大盘走势了。放松双限，一直有这传言，我也不知真假。但别太重视这个，未必是好事儿。限购的越严，释放的信号才是更稀缺。如果随便买了还能算稀缺吗？假定放开限购了，那如果大涨，说明是政府放纵炒房；如果下跌，那这等于是让刚需入套儿。悖论，不好解释。
要我看还是先限着吧，这才更吸引人，不限购也就泯然众人矣，全北京那么大，为什么还非得关注这里啊？

2.中介推荐老破小占坑儿，有上学需求就靠谱儿呗，入学高峰期，不买也没别的办法啊。不上学那就是炒房了，凭运气。反正过两年就是入学低谷期了，说不好到时候的供需和政策。
占坑儿房当然是不稳定的，稳定的话谁还炒啊？富贵险中求，炒房图的不就是暴利吗？不住的话也甭在乎房租，反正超低，就盼着明年能暴涨一轮儿吧，真涨上去了就卖。
可以参照一下这两年的幼儿园招生情况，有多久没听到连夜排队报名的新闻了？今年据说都开始抢生源了，过两年的学区房有可能也这情况，所以也就是明后年还适合炒作了。

3.利泽西园，朝阳的学区房，这价位的也有溢价，不太高。试试呗，运气的事儿不好建议。不过要炒就炒东西城的，朝阳的学区氛围没那么浓。但也可以炒白小+80的和朝外的试试，溢价高，风险更大，利润和东西城一样看运气。

4.金域华府，500万之内的，限价房吧？炒炒试试吧，这种房在房龄新的时候适合炒作，年头儿长了也就稳定了。

5.这我都不适合回答，好多年没炒过房了，不懂了。还是问别人吧，帮不上忙。

四

我们现在房在嘉铭桐城，一居室，当初为了孩子上嘉铭买的，现在孩子上三年级了。我想换房。一方面我觉得需要换个大点的改善下居住环境，另一方面孩子学习一般，我很担心将来他考不上高中，就打算把这套房子卖了（市场价在730左右），在安慧里买个三居（市场价在620左右），以后我和老公就在此住到老了，剩下一些钱加上一点存款贷款在西城或者东城买个一居室，将来以户籍形式在东城或者西城参加中考，增加上高中的几率。这套房将来给孩子，或卖或住都可以。

以上是我的想法，家人却觉得一是安慧里房子太老了，不太合适，二是中考还远不着急，三是嘉铭的房子还未把学区名额腾出可能不如过两年再卖好一些。

A：

1.刚三年级，现在准备中考太早了。而且也不划算，嘉铭桐城大户型的都没什么溢价，一居室有点儿也不高，应该也就是10%左右吧，比东西城的动辄30%以上低多了。
主要是这两年入学高峰期，东西城的溢价都是最高的时候。所以就算是要换也一般建议过了高峰期再说，犯不上这会去抢房，反正抢来了也用不上，白白的从高峰期放到低谷期，何必呢？而且还至少耽误好几年的居住，东西城的租金还超低，我觉得不划算。

2.而且刚三年级，这会儿就说考不上高中也太早点儿了吧？朝阳的普高率在70%以上呢，陈经纶嘉铭的比例至少在80%以上，或许比东西城牛校少点儿，但也不错了。这到时候再看吧，一般是到初一下半学期就能确定了，老师都能评估出来。真要是不行的话，初二再准备房子跨区中考都不晚。

3.换安慧里，那就是自住为主了呗，保值并不弱，就是老点儿，流动性弱，确定好长期自住再换。仅供参考。

五

孩子非海淀京籍，26年上学，准备去海淀民办。所以需要买一个海淀房子落户，且有个别太差的小学（二流二类）保底。1是因为民办需要海淀户口。2是因为怕幼升小民办摇号去不了，所以想准备公立保底，实在不行以后找机会再转学。另外，手里有500万现金，买房子主要考虑保值性，学区溢价比较低的房子。目前看了永定华庭的西向小一居，感觉位置还可以，房子也还行，基本符合需求。您看这个小区值得买吗？什么时候买合适，需要等到25年孩子少了再买吗？另外还看了中海枫涟山庄2居。但是需要增加预算，且需要贷款了，而且位置远，学校可能好一些。这两个小区从保值角度您更推荐买哪个？

A：

1.非京籍，民办公办都未必买房，租房也行，也没说需要海淀户口，办四证不就得了。但这学校的保底怎么做到啊，我是不敢保证。只能说2026年的入学孩子减少很多，理论上进入对口校的概率高一些。

2.永定华庭，图强二小的学区，还不错。但溢价低吗？商品房一居室的户型相对大，这套房应该是60多平的，600多万，单价10万+。能租多少钱？也就6000多吧，每平米100块钱，那溢价率也在30%啊。
海淀总价低的学区房溢价都不太低，图强二小又质量不错，没什么道理溢价低。大户型的或许低点儿，东西海都这种惯例。值不值的就看自己了，我只能列出现状，能入学就是值。

3.枫涟山庄，中二百旺的学区，两居基本千万左右，溢价率应该也差不多在平均值附近，这价位在海淀也属于普通学区房。如果不考虑学校的话那一般建议是枫涟山庄，地段儿价值更高，近些年的保值更好。但这里是五环外，贷款比例低一些，做好预算。

4.什么时候买？如果资金到位就买呗，在这种经济环境下，房子大概率还是比现金保值吧。就算是过了入学高峰期，溢价也不可能一下子降下来，都得需要过程。以韩国和台湾省为先例，都是人口下降后学区房涨得慢点儿而已，逐步降低溢价率。仅供参考。

六

回龙观自住房子总价大概570左右，想置换一套120平左右带电梯三居室，预算在1000左右，尽量以内。感觉这边不够保值，今年还降了。工作地点在联想桥附近。目前看了一些地方，比较迷茫，想请章哥指点下。

主要自住兼顾保值增值，需要离地铁近，通勤方便，时间不要太长。这个总价不是太好选择。看了几个地方，1是马家堡城南嘉园那片，小区和户型不错的，单价都8万多了。2是大屯路的九台2000，在周围小区里是单价低的，个别户型还算合适，不知道是不是有问题。3是最近看了西四环外的华曦府，期房带精装，大概7.6单价，2025年交房，楼盘规模不大，27层的大高层，北侧是共有产权金璟阳光，华曦府比周边贵了不少。4是就近置换，换新龙城的房子。想法太散乱，想听听建议，还有其他推荐吗？

A：

1.是散乱，我别推荐了，再多就更乱了，都白忙活犯不上。

2.工作在北边儿，到南部买房在交通上方便吗？城南嘉园在保值上挺好，从公益西桥到草桥一带保值好的挺多的，不难选。从投资角度说，升值不落后，就是在行情期间一般都是从北向南传导的，南部排序略靠后，其他的没什么。

3.九台2000那就看个人的喜欢了，塔楼设计，多数人不是推崇了。户型也相对大，120估计也就是两居室，三居一般在140以上。这就看自己的喜好吧，自住为主，其他的期望值别太高，不可能在别人手里保值弱，到了你手里就逆天改命。

4.华曦府，这还是问电商们吧，我不卖房，点评人家不合适。说好听的没人给钱，说不好的惹麻烦犯不上。但贵点儿正常，两区交界的地段儿，保障房、安置房和回迁房自然多，好歹华曦府也是商品房，只不过限价而已。

5.换新龙城的就换呗，同一板块内的保值一般都差不多。新龙城商品房小区，离地铁也近，保值挺好的，肯定不落后，看自己的喜好了。

6.简单说吧，如果更长期自住那就买丰台的，反正不是动不动的就卖，也就无所谓传导的顺序了，不吃亏。如果过几年还想卖那就买新龙城，北部一般在行情早期是占优的。仅供参考。