上回给大家盘点过五大新城涨幅排行榜，今天又是五大新城系列之....倒挂排行榜。

2个月前的3批次拍地，五大新城各有产出，联动价除了临港新城雷打不动，其他几个都再创新高。

新高有多有少，但奉贤新城的涨幅太过耀眼，就像我的腰间盘一样突出。

当然每块地的指标不一样，位置不一样，设计出来的产品不一样，价格不一样也无可厚非。

所以我们尽量选取近期入市或者即将入市的新房项目均价，跟产品相近的次新房今年成交均价来对比，将价差进行一个排序。

青浦

新城

今年8月份开盘的首创禧瑞云启，位于青浦新城站附近。

在青浦新城站旁，近几年的新房有景瑞城中公园、绿地柏源晶舍、佳兆业金茂未来城。

绿地和佳兆业金茂项目跟首创禧瑞云启离的更近，但是这两个项目一个没交房，一个没有成交数据，巧妇难为无米之炊啊。

所以选取了景瑞城中公园。

两个项目同在青浦新城站旁，配套都可以共享，唯一就是学校可能不一样。

景瑞目前对口佳禾小学和世外尚美中学，首创是新房没有学区，要等交房后划分。

参考2022年学区划分，首创周边项目对口学校和景瑞一样。

单从均价上看，首创比景瑞是低4000块，差距不大。而首创是期房，那基本也不能算有倒挂。

但是看项目的各个参数，还是首创率更高。

绿地柏源晶舍没有成交，但是目前挂牌的均价在4.9-5w，成交价格会更低。

所以青浦新城倒挂不能说没有，只是有的不明显。

松江

测评

马上就要认筹的中铁建星樾云涧，位于松江大学城附近。

项目周边两个项目林肯公园、信达蓝尊，都是2018年的次新房。

三个项目离得非常近，配套完全共享，离地铁站都是一样远，怎么看都不适合用双脚去丈量。

信达蓝尊今年仅有1套成交，林肯公园一套都无。而从它的挂牌数据来看，挂牌均价在5.4-5.5w之间。

对比星樾云涧和两个次新房的均价，基本持平。

再算上星樾云涧2年8个月的交房期，完全没有倒挂，“正挂”还差不多。

嘉定

新城

马陆处于嘉定新城的核心区，马陆地铁站旁的保利越秀嘉悦云上、金地西郊悦章，和已经开过盘的金地峯会，都是即将入市的项目。

新房的价格都差不多，这里把保利越秀项目和旁边次新房做对比。

两个项目距离地铁都不远，保利越秀是新房，等交付后才能划分学区，附近的小区跟恒大御景湾一样都是对口宋校，大概率学区是没有区别的。

看价格，均价大概有6500元的差距。

保利越秀项目是今年2批次拍地地块，关于交房时间暂时未定，不过看网上发布的实地航拍图来看，交房时间估计也要排到2025年了。

还是有一小点的倒挂空间。

奉贤

新城

就在奉贤新城站附近，中铁湖光逸景刚刚开盘，附近的次新房有金海壹品、龙湖天曜交房不久，还没有成交和挂牌数据。

选取的阳光星期8，今年也仅有1套成交，成交均价4.1w，跟中铁湖光逸景价格差不多。

位于金海湖站旁的恒盛湖畔豪庭2013年的房子，近地铁且有学区，今年的成交均价4.54w。

中铁湖光逸景会比阳光星期8好些，恒盛湖畔豪庭会是它的上限吗？

中铁湖光逸景是期房，且开盘触发积分，意味着5年限售。

难搞哦。

临港

测评

临港新城目前新房还是挺多的，新房选择了号称临港楼间距天花板的特发学府里。

尴尬的是临港的二手数据很少，因为新房多，二手几乎没有成交数据。像是地铁站旁边的万科金域澜湾、海上风华等项目今年都没什么成交。

他们的挂牌均价在4-4.8w之间，这样一对比新房3.21w的均价，空间确实大，但挂牌到成交是会缩水的。

选取的滴水湖馨苑虽然年代不同，但是却是今年有二手交易数据的。

两个项目同属于临港102片区，持续开发中，配套都不错。

两个项目品质确实不一样，滴水湖馨苑1-4期建造年代不一样，品质一般，1-2期4-5F步梯房，3-4期是带电梯的11F洋房。

而特发学府里精装交付，打造的是智慧社区，听起来反正很新就对了。

从价格看，均价差仅约5000，但特发学府里的品质更高，差距是几个新城里拉的最大的。

一点总结

照这么看的话，几个新城的倒挂空间都不大，但松江新城是没有倒挂的，而是“正挂”。

奉贤新城二手4.1w的成交均价，新房4w的均价，是比松江新城强了一点点。

青浦新城均价差距4000，嘉定新城的项目大概6500，临港新城两个项目虽然只差5000，但是品质差距比较大。

我真的是很难排序呢。

毕竟均价只差几千块，在我看来全都不算有倒挂。

网上很多挂牌价格很高的，看起来确实很爽，但是没人买单啊，谁都不傻。

如果非要排个序的话，我个人觉得：松江和奉贤是没倒挂的，青浦和嘉定虽然有，但不多。临港新城是目前看起来倒挂最多，但后期是有可能下降，而且还要站岗很久。

毕竟临港新城持续开发，在新房层出不穷的情况下，二手是很难卖的。

所以买五大新城还是自住吧，投资避雷了。

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