常言道“鱼和熊掌不可兼得“，这句话放在刚需买房上也完全说的通，毕竟，买房一看地段配套，二看价格。地段配套好的楼盘价格贵，价格便宜的则地段配套差，这也是很多刚需客的最大苦恼。那有没有鱼和熊掌可以兼得的呢？

哎，各位看官今儿算是来着了，楼sir今天就带各位去看个项目，看看能不能满足各位鱼和熊掌兼得的要求。大家赏个脸先上车，别一会走丢了。出发！

要说今天去看的项目，是位于北五环外沙河高教园区的国子郡，这项目有两大特点，其一，跟国子监仅一字之差，其内里蕴含之义，想必大家应该也能猜到。其二就是它有个特别响亮的称号，叫“钢筋铁骨“，具体什么原因呢，且听我一一道来。

  • 子监“旁的居所

国子监，元明清期间国家最高学府和教育行政管理机构，又称“太学”或“国学”，相当于今天的北大清华。大家细想，要是在最高学府的旁边置办一居所，妥妥的高端学区房，孟母都不必辛苦三迁。

而项目所在的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，以高等教育为中心，融学习、工作、居住为一体的现代化学园都市。不就是当代“国子监”，那国子郡项目不就相当于高端学区房了吗？

有人说了，沙河高教园区是以大学为主，可数量再多，再名牌，也不算真正意义的学区房吧。

说的没错，要说沙河高教园区什么最多，必然是大学最多，北师大、央财、北邮、北航、外交学院、中国矿业大学六大高校都在于此。

但是各位看官也别忘了，为了保证这些高校教师员工子女的上学问题，这些高校也配建了许多附属学校。

国子郡项目楼下就是北航附属小学，不到两公里范围内，有北师大附属幼儿园、中科院幼儿园、育才双语幼儿园、北师大附小、、北师大附中、北师大附高（在建）、北京市实验外国语学校，目前这几所名校老师家的孩子，也都在这就读呢。

坐落在大学城内的小区，不是学区房，也胜似学区房啊。可谓是“出门皆学校，往来尽老师”。

这位看官问什么是“钢筋铁骨”百变房屋，会不会“库库擦擦”的变成擎天柱。这个您想多了。

  • 筋铁骨”的百变房屋

至于为什么叫“钢筋铁骨”，是因为国子郡的房屋不是传统的混凝土结构建筑，而是装配式钢结构建筑，通俗的讲，就是整栋楼都是用钢材搭建起来的，所以叫“钢筋铁骨”。

采用装配式钢结构的优点就是屋内无需剪力墙和承重墙体，使用面积比传统钢筋混凝土结构建筑大大提高5%-8%左右。同时室内格局可随家庭结构改变而改变，无论是单身贵族、二人世界、三口之家还是三代同堂，都可以根据自身需求随意改造，这就是百变房屋，也称为全生命周期住宅。

怎么样各位，是不是觉得很酷啊。哦，对了，国子郡还获得了北京唯一钢结构商住示范工程；2022年住建部科技示范项目；高品质住宅示范工程等荣誉。

  • 了大谱”的交通

这交通不靠谱？！您可别多想，其实很靠谱，项目所在区位交通通达性可是很高的！

已有的地铁线路是昌平线，最近的站点是沙河高教园站，直线距离大概1.6km。不过要说这个距离说远不远，说近的话走起来确实还是得费点时间，好在项目楼下就公交车站，4站就到地铁。

公路方面，还是很友好的。北边直线1km左右就是北六环了，西边直线1km左右就是京藏高速，此为南北和东西方向的两条主干道。继续往西，还可以上京新高速，楼sir算了一下，到西二旗中关村基本也就半个小时就到了，可以说对海淀北部地区实现了强通勤。

项目的交通利好还有规划中的昌平线南延和地铁19号线北延，据悉“19号线二期”已经进入北京地铁三期规划，其中规划中的19号线北延线也有望在未来5年建成通车。

项目交通通达性届时会更提升，不仅有能力满足在海淀工作的朋友们，包括望京区域的也能满足。不过规划还是要理性看待，别冲动。

  • 户型常规，价格“内卷”

国子郡其实从2019年就开始销售，时间多少也挺长了。项目一共三期，一期基本清盘，今年年底交房。现在在售的是二期产品，容积率2.1，打造的是6-10层洋房和20层小高层。

高层产品以76-120㎡的两居三居为主，洋房产品均是90-96㎡的三居。

高层79㎡的两居，因为是两梯四户，所以和市面上同类型户型大同小异。这种户型势必做不成明卫，次卧也不是大面积窗户，整体采光视野受影响还是挺大的。

洋房的产品相对还好，全部都做到南北通透，明厨明卫，主卧配有卫生间，还附带飘窗。虽说没有多么惊艳，但中规中矩，属于基本操作，基本上满足了刚需人群的居住需求。

户型设计的其实很常规化，不符合主流需求。和南城的诸多神户型更是没法比。主要北城的开发商大多都以价格取胜，就不会有特别好的户型，这个也没办法。但是项目是精装修交付，厨房卫生间也是全装。交房的时候还给安装了智能家居、新风、净水、地暖，据说是写合同的那种，这一环节倒是能弥补户型常规的短板。

价格方面，目前对外宣传价格是48877元/㎡起，但楼sir结合住建局给出的拟售价格，预测洋房5.2万/平起，高层5万/平起，毕竟宣传手段，大家都懂的。

如果按照楼sir预测的价格来算，79平两居总价在395万左右，首付约138万左右。而洋房90平三居总价在468万，首付约164万左右。

要说这5万的均价是放在北城什么水平，性价比有多高。就目前项目周边唯一在售新房中海汇智里，均价也5万/㎡左右，56-60㎡一居和74㎡两居，但汇智里距离地铁要4公里+，对于无车通勤来说是个硬伤。可以说国子郡是沙河高教园板块在各方面都比较占优势的项目了。

与外部相比，项目性价比方面也毫不逊色，与不远的北七家板块比，宸悦国际均价5万/㎡，硅谷ONE均价5.4万／㎡，金辰府均价5.5万/㎡，价格整体相差不大，但北七家板块无论交通配套还是生活氛围，都跟沙河高教园区差了一截。（具体可以翻看之前楼sir关于以上楼盘的分析，各位看官也自己做个比较）

最后在给各位看房说说二手房，国子郡对面的北京玫瑰园别墅区，是区域天花板的存在了，郭德纲就住在这，他们的演出中，也经常有“回沙河了”这个段子，说的就是玫瑰园。

其余商品房就是北街家园系列的小区了，也十多年了。国子郡外围一圈几乎都是北街家园小区，二手成交价大概在3.6-4.8万之间。

再往北还有一个恒大城，是恒大在京的第一个项目，是定向给周边这几个大学的，一部分是安置房，另一部分是公租房。听人说因为项目特殊，大产权的房子现在应该还没下本呢，二手交易要注意，熟悉这小区二手房的可以在评论区给大伙说说。

  • 不足也很多，还有大“硬伤”

说了这么一大堆，肯定有人问了，怎么都是好的地方，这项目就没有不好的地方吗？

说对了，这世上哪有十全十美的东西，要说不足之初，其实也不少，就周边的生活配套目前来看，还不够成熟完善。

先就这个医疗资源来说，楼sir在周边转了一圈，基本没有什么大医院。而昌平中医医院，北京大学国际医院，积水潭医院回龙观院区，这几个离得近的三甲医院都在10km开外，起码得在高速上开20分钟才到。

还有就是商业，周边大型的商业很少，目前就高教园商业街，沃尔玛这些小型的商超和底商，其他如永旺国际购物中心、悦荟万科广场、八达岭奥特莱斯相对较远，去一趟还得自驾一段时间，不怎么方便。

最后得给各位看官整个大活，各位坐好了啊。国子郡其实从2009年就已经拿地了，到现在产权年限已使用十几年。

有人摔倒了，大家扶一下啊！您问什么原因，我给大家细说一下啊。

据了解，该地块原为罗顿沙河所有，后期又转手建谊集团，之后的建设和管理均由建谊集团来进行。包括项目售楼处外围写的是都是“开发商——罗顿沙河、管理商——建谊集团”。

所以国子郡剩余产权年限还有57年的时间，相当于花了大产权的钱买了套小产权的房子，感觉有点冤大头。

关于产权问题，至今仍没有具体详细的解决方案。一种默认的方法就是土地是自动续期，补缴一定的土地出让金。据说开发商方面也是这么打算的。

综上来看，国子郡的产权问题目前来说是个大问题，一定要谨慎再谨慎。

项目作为低总价纯商品房，本身还是相当具有诱惑力的。不过要说买不买这件事，还得是考虑实际情况，如果我的首付最多只有130多万，还款能力也有限，上班还在北部几个区域，但就是想选择一个各方面都还算不错的，那国子郡还是可以考虑选择。但对产权这个事又有一定疑虑，那就考虑考虑北七家这些板块，或者南六环、房山了。

得嘞，各位，今天咱们也就看到这了，絮絮叨叨这么长时间，各位也别嫌烦。买房是大事，出手需谨慎。如果各位看官您对国子郡还有哪些不一样的看法，或者想跟楼sir秉烛夜谈的，都可以加个关注，毕竟一家之言，姑妄听之。