9月份稀疏平常的一天，深圳光明区公明街道李松蓢，一栋装修改造的公寓楼房格外吸睛，与周边未经改造的农民房形成鲜明的对比。

新楼亮相，引爆当地关注，当地村委、村民及二房东纷纷前来参观，附近上班的年轻人下班后就过来体验，看两个小时都不舍得走，最终用入住来表达他们的认可。

很快，第一个门店租满了。这给了项目方深圳市向寓公寓管理有限公司（以下简称“向寓”）极大的信心。

选择很重要

2022年，经济下行压力大，市场预期偏弱，多地疫情反复，封控依旧，人口流动减少。住房租赁经营者各有各的选择，有的按兵不动，观望行情；有的伺机而动，稳健拓展。

向寓选择的是继续稳步拓展，但对项目的选址极为看重。

地段，地段，还是地段，这个道理在住房租赁行业依旧受用。

向寓深耕深圳宝安区7年，坚持区域聚焦和大众化产品发展战略，光明区是新开辟的战略要地。

为什么选择光明区？

2018年前后，面粉比面包贵的现象非常普遍，这些年底租成本并没有下降的空间，福田区贵，南山区贵，宝安区、龙华区的底租成本也逐渐居高难下。

长租公寓的包租模式，底层逻辑是低价进高价出，有合理的租金差，否则无法玩转。而光明区是深圳城中村的价值洼地之一，拿房成本相比更低。

这是向寓公寓选择把战略部署放在光明区的客观原因。

最为关键的，向寓看好光明新区的未来发展空间。

国家五部委曾经提出，要在全国建设4个综合性国家级科学中心，深圳光明是其中之一，另外3个分别是北京怀柔、上海张江、安徽合肥。

不论是国家级的战略方向，还是区域内的发展规划，都和光明尤其是科学城板块有关联，而随着这些规划配套的落地、产业与人才的集聚，光明将成为下一个“南山”，成为深圳北部的中心。

从2018年9月19日成立至今4年来，光明辖区企业总数量超7.8万家，规上、国高企业均突破1700家，企业数量以年均15.7%的速度增长，成为深圳增长潜力最足、发展势头最猛的板块之一。

企业来了，人来了，光靠配套的人才房、城中村的农民房解决不了住宿的需求。

来到光明的人住哪里？

如果外溢，往龙华走，但龙华区的租金并不算友好；而公明街道、新湖街道的商业、教育、生活配套更成熟，租金更加友好，亦可以承载更多的住宿需求。

作为向寓公寓的掌舵人，程艳华经过深度考察，果敢布局光明新区公明街道、新湖街道、马田街道，第一个门店就选在李松蓢社区。

李松蓢社区是光明区大科学装置集群拓展区，为大科学装置衍生发展提供强有力的空间保障。村内有工业区3个，工厂企业315家，其中规模以上工厂企业9家。

这些入驻企业带来的租住需求在增加，而李松蓢社区部分城中村进行旧改，缩减了一部分租房供应量。

纵观李松蓢社区的现有的住房产品，农民房环境较差，居住质量及安全性较低，并且没有服务。

有节奏地谋划

珊瑚数据调研显示，光明区城中村接纳了近80%的居住人口。其租房主力是由26–35岁青年构成，占比47.3%。

光明作为深圳新兴科学城近年来吸引着大批外来务工人口，其城中村中非深户占比高达96.3%。

非深户的26-35岁的外来青年是建设深圳光明区未来“光明”的中流砥柱。

以26-35岁主力军的工作人数统计，他们的主要工作地依次位于田寮、合水口、上村、楼村和塘家附近，五个区域的周边产业无一例外都是以工业为主，同时这些地点距马田、公明和玉塘三条主要居住街道也更近。

战略部署光明区，向寓有备而来的，向寓董事长程艳华并不掩饰其对光明区的布局，他说分四步走。

第一步，深耕社区，在一个片区包租2000间房。

目前向寓已经在李松蓢推出3个门店。

李松蓢当地的村民参观之后普遍反馈，“原有的出租屋，用电安全不达标，安全没有保障，没有收纳空间，品质更加谈不上。看到老房子被改造成有品质的全新面貌，确实感慨万千。向寓在房屋用水用电安全下了很大的功夫，安装智能门禁、智能门锁、智能电表，房子变得更智能，更有科技范。”

“一直以来，向寓竭诚为租客提供一站式居家、社交、生活、出行方案，用专业的‘五心’服务提供极致的入住体验，筑造多元化的城市共享家。”从2020年跟向寓合作，提供智能门禁、智能门锁、智能电表，领虎科技对向寓的智能化布局大为赞赏。

向寓的管家提到一个细节，向寓门店面世的消息在附近上班的年轻群体传开了，他们一下班就过来参观体验，待上一两个小时都不舍得离开。

最终，租客还是选择入住来表达了对向寓的喜爱。

开业不到一个月，第一个门店就实现满租。

向寓的存在，就是要为城市奋斗青年提供安全，有品质，有性价比的租住产品及服务。这不是一句空话，这是向寓成立7年至今一直践行的使命。

“进入光明区李松蓢社区，向寓对当地农民房的升级改造，产品要让当地人租得起，向寓从来不会摸着租金天花板定价。”程艳华强调，光明新区底层人群的薪资大概在5000-6000元之间，租房开支占比20%左右，向寓是大众消费级产品，是市场可以接受的。

第二步，达到包租改造2000间之后，引领当地村民对自有物业进行自我升级改造，向寓将提供产品设计、装修、招商、运营、售后一条龙的服务，做轻资产托管。

第三步，针对社区提供专业的物业管理。

经过7年的发展沉淀，向寓完全有能力为居民提供房源匹配、客诉处理、维修等增值服务，还可以针对业主，提供安保能力输出、保洁服务、房屋主体维修、楼宇设备维护等服务，针对社区，提供治安管理、消防管理、环境卫生治理、流动人口管理等服务。

第四步，打造智慧社区，深挖租户的衣食住行需求，提供租户增值服务。

通过自主研发的智能社区平台系统，连接所有的业主C端以及村集体股份公司，租户交租，业主或二房东收租，物业公司管理车辆及外来人口等等。

人皆知金帛为贵，而不知更有远甚于金帛者。谋之不深，而行之不远。人取小，我取大；人视近，我视远。未雨绸缪，智者所为也。

“思维决定视野，站位决定成败。向寓的部署很有魄力，而且背后得到当地村民的支持，这一点非常难得。”向寓李松蓢项目家具供应商----可遇家具CEO贺华胜表示。

“向寓的定位非常明确，就是面向普通大众租得起的产品，不管是经济下行还是行情惨淡，向寓的入住率受到的影响不大。”

向寓李松蓢项目家电供应商----万和城电器创始人姜宝成如此评价，“向寓战略布局光明区，这一步走得很有智慧。现在的光明区就像曾经的宝安区，你看现在宝安区的发展，早早布局的那一批住房租赁企业，已经甩开同行好几条街。”

作为向寓的掌舵人，程艳华高瞻远瞩，深谋远虑，看三步走一步。

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