北京买房：理清思路，购房建议645|两居室|买房|回迁房|学区房|租金|购房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

基本情况：女，未婚，首房首贷，首付150万，整体购房预算不超过380万，组合贷。

购房需求：自住+保值；朝阳区，暂不用考虑学区，房子带南，明厅，两居>一居，92年后，贷款年限尽量长，近地铁，酒仙桥工作，通勤1小时内。

看房板块：目前预算和要求，看了劲松（农光里和农光东里）、石佛营（炫特、石佛营东里、西里）和常营（柏林爱乐）三个板块。

1，劲松板块：住了将近10年，比较熟悉，能够筛选到94-97年有电梯朝南一居室公房，350万左右；以及92年左右无电梯南北通透两居室，客厅无窗，370万左右；离14号线上班线路走路大概15分钟，离地铁10号线近一些，需换乘

2，石佛营板块：炫特只有一个南向户型在预算内，现在没有房子，大概370万；石佛营94-96年无电梯两居室，客厅无窗，400万左右，离地铁6号线和即将开通的3号线走路12分钟均需换乘，或者可骑电动小车半个多小时

3，常营板块：柏林爱乐预算内基本买不到南向的房子，只能看东西向的，有电梯04年房子，离地铁10分钟需换乘

问题：

1，是否还有其他板块可选？

2，如果是以上三个板块，是选择劲松的公房一居室或者客厅无窗两居室，还是加预算选择石佛营炫特一居商品房或者客厅无窗两居室公房

3，常营不带南，东西向一居室是否可选？

A：

1.劲松住了十年，那应该很了解了。自住为主吧，优势就是交通方便，经济实惠。劣势就是升值略弱于北部东部，否则也不会现在这价格。

如果在朝阳区，那能选的也基本就是这几个板块了，自住的话选劲松，如果注重保值的话首选常营的商品房，流通性占优；次选石佛营的老公房，保值大概率不落后。

2.炫特是公寓的形式，优势是总价低租金高。这种房子在别的板块基本都是升值落后的，也就是在朝青还说得过去，所以短期持有还行，一般不建议长期，毕竟越老的物业维护难度越大。如果图个稳妥就买老公房小板楼，没什么风险。

3.常营，只要不是北向的就不算硬伤，从保值到流动性都不受什么影响。仅供参考。

二

我是北京人，去年朋友借我的名字买了一套丰台的回迁房，等房本下来过户。然后他没通知我给卖了，现在是买房的找我要过户又要卖，我过不了，和原房东也闹得挺不愉快。我想问问，这种情况下我是不是有优先购买权啊？补充一下，是羊坊村的。我名下无房，是不是应该先买下来抗通胀啊？但是小区很老了，觉得不划算。

A：

1.我脑子有点儿乱，得捋捋，头一回遇到这种事儿。

2.回迁房没本儿，朋友借你的名字买？既然没房本还用得着借名字吗，反正也过不了户。然后没通知你给卖了，可这房在名义上是你的资产啊，他们怎么签这合同啊？然后又要卖，找原房东，没房本找了人家也没用啊，过不了就是过不了。

我都不理解了，这几拨人都怎么凑到一块儿的？一个糊涂还行，一连串儿的糊涂，有点儿神奇。

3.既然是用你的名字买的，那还谈什么优先购买权啊，在名义上就是你的房。我理解不了，也不敢建议，还是你们内部掰扯吧。

4.丰台羊坊的？小区老，那这不是路东的回迁房吧，是不是路西边的小产权啊？抗通胀，都没本儿，就算是能抗通胀也不好变现啊。

我没建议，这都是怎么签的合同啊，跟闹着玩儿似的。不理解，帮不上忙。

三

我和先生现在名下有两套房，先生名下一套公积金贷款，已还完，我名下一套是老人赠与，现在公公婆婆户口挪到了北京，想购买一套学区房用来孩子上学，24年一个幼升小，一个小升初，现在老大在丰台，想换成东城龙体，一个小学过去，一个初中过去。

但是有几个问题求教：1.如果用老人名字买，首房首贷，就是不知道小升初和幼升小影响大不大。2.如果用我们的名字买，只能把先生名下的赠与老人，我俩再贷款，算二贷，贷款额度比较少，但是走抵押贷我们都是体制内，名下不能有公司。3，您之前说地段很重要，我也知道您说开间不好，但是我们加上贷款，含各种费用，只有550左右的预算，现在在计划内的，是广渠门内大街的80年代2居一层，和绿景苑的南向开间，用老人的名字买的话，广渠门内大街的比较合适，能高贷款，用我们的名字买，绿景苑的南向一居开间比较合适，正好有个原值很低的适合全款，麻烦您指点一二，我们可能买了自住，十余年不急用钱就留着，等以后老人岁数大了卖了买个离现在房子近的给老人住，方便照顾，确实很纠结，一直打扰您，真是不好意思。

A：

1.四老房，对大宝来说无所谓，反正怎么都是派位。对二宝幼升小有可能受影响，毕竟顺位靠后。但东城的派位谁也摸不着规律，纯靠运气，也未必吃亏。所以算算账吧，看看房子过户多少钱，钱少就值得，钱多的话意义不大了。龙体学区很均衡，只要不出区就无所谓派位。

2.抵押贷用老人的名义不就得了。但如果现在还没公司那来得及吗？常规是要注册半年以上的。我也说不清现在什么政策，找个代理的问问吧。

3.那就买开间呗，短期无所谓，价格走势差不了多少，都是很多年积累下来才明显呢。绿景苑就是溢价高点儿，前些日子我算过是到40%了。如果长期持有的话考虑好，过两年可就进入入学低谷期了，2026年的京籍孩子10万，而2021年的结婚人数都不到10万，2027年就会更低。考虑好吧，这么高的溢价率未必撑得住十多年。

4.总之先找个中介给算账，看用老人的资格是否划算。龙体也均衡，派位不出区就行。按今年的派位，只有几个派到天永的，而且是景泰小学，还可以。开间就是占坑儿房，不太建议长期持有，溢价高。另外学区房都不太建议长期持有，考虑好人口趋势，上网看看历年数据吧。仅供参考。

四

夫妻45岁，新北京人，无房，西城集体户，一女儿12岁就读西师附小六年级，手头现金500w左右，目前买房不为自住，保值增值需要，想全款选通州或丰台的房源，周边生活交通便利的，好出手的，打算4，5年后换房，不影响2套房贷款。孩子明年升初中，还想在西城就读，现在买房又怕户口迁出影响孩子。章哥您的建议呢？

A：

1.不自住纯投资，常规建议是首选朝阳区，租金相对高，升值也不落后。然后是海淀五环外，学区溢价相对低，升值也挺好。

丰台的好板块不多，丽泽最热门，但早就涨出溢价了，这会儿往里冲晚了点儿。其他的首经贸草桥丰科园等板块也行，租金正常值，升值不落后。但毕竟是丰台，在行情时期的传导是靠后的，考虑好。

通州也有这种情况，郊区的租金本来就略低，运河等地升值好的又有溢价，租金那就更低点儿了。最近我没算，估计20%以上吧。最近新政策出台，通州学区好点儿的都涨了，算好账再买。而且考虑好，领导们到通州是办公去了，不是炒房去了。把通州的房价抬高不算政绩，还有可能挨骂呢。

2.集体户，拖着不迁呗，这看单位了，商量商量迁到派出所公共户上行不行，传说有单位这么干的。不过既然是有了学籍就一般不影响小升初，都是传说直升校审核房子，实际中没见过。

3.另外丰台通州的概念也太大了，还是说具体的吧，太笼统的也没什么意义。仅供参考。

五

我们户口在景山住在富力又一城C区两居室（16年买的，还有贷款60万），孩子24年要回城里上学，距离太远。

目前有两个想法：1.换租，自己的房能租6500左右，亲戚的房子在延静里两居室租8000，虽然也不是很近，胜在稳定，租个十年八年的都行。2.卖掉又一城，西边的富力小公园已经规划成北京中医医院新院区，我们楼又在小区西侧，与医院隔路相望，怕以后更不值钱。看您之前的文章，这边保值也不太好。

我们首付600万，看了燕莎后这边的两居800万，距离能接受，资金预算有限可选的余地不多，从保值性，您给帮忙衡量一下，两个方案哪个对我们来说更合适，谢谢。

A：

1.一个是不卖房换租，一个是置换到燕莎后自住，是这两个方案吧？

2.大型医院通常是对低价小区的影响大，毕竟来北京看病的都以省钱为主。对又一城这种档次的应该影响不大，二房东一般不租这种小区，成本高不好赚钱。所以医院对小区保值影响不大，主要还是朝阳区对南部不太重视，整体配套和产业的原因导致升值略有落后。

换租的话都是朝阳区，不算占便宜，又一城的租6500，那估计是89平的两居，价值500万左右，租售比700多，略低了一点儿。延静里的租售比估计也就600左右，租8000的房子总价到不了500万，所以从经济上不如租学区房占便宜，租亲戚的房子也就是个稳定。

3.燕莎后也普通吧，800万的两居，估计面积在100以上了，自住合适，投资角度不太划算。常规讲如果是投资为主，那最好是板楼小两居，租金相对高，出手的时候流动性也好。这儿的租金估计每平米100块钱，这套房能租1万多点儿，也不占便宜，再算上置换成本，意义不太大。

4.如果就是这两个方案，那要是我就直接换租了，置换房子没什么意义，从租金到升值都占不着便宜。所以如果置换，既然都800万的预算了，那索性换到强势板块吧，比如望京什么的，租金相对高，升值也至少不落后。仅供参考。

六

朝阳和平街的看房子值得入手吗？现在的情况，东城和平里地区和朝阳和平街地区紧挨着，但因为学区的因素价值相差很多，若干年后这两个地儿的房价可能不会像现在的差距这么大。但和平街的房子有点老（有很多是70年代左右的房子），会不会没有升值空间，而导致和和平里的房子差距越来越大呢？请问章哥，这种房子只有自住的价值，而保值会很差？

A：

1.现在的价格差就是学区溢价，入学人口减少后自然会逐渐拉近价格。未必是学区房降价，更大的可能是涨得慢点儿，日本韩国和台湾省都是这种先例。

2.老公房就是跟随大盘涨跌，指望着自己还有升值空间是不可能的。和平里的都是老房啊，有什么区别吗？凭什么学区溢价会永远上涨啊，换做你是家长能买账吗？房子本来就是用来住的，只有居住的功能强才保值呢。地产界20年前就有定论：所有功能性房产的保值性都弱，至少是不稳定。

这我不知道说什么好，这思路有点儿怪。而房子的自住价值是最基础的，所附着的地段儿是大部分价值的所在。反正李嘉诚这穷老头儿有句话：房产的价值由什么决定，地段地段还是地段儿。是否相信看自己吧，不信就算了，没必要抬杠。

3.老公房的优势就是保值稳定，只要没硬伤，那就是跟随板块大盘涨跌。劣势就是居住体验一般，流动性弱。优劣势都很明显，其他没什么说的。仅供参考吧。

七

孩子2024年入学，目前准备购买海淀房（非京籍），预算在690左右，希望是三居或者大2居能改三的那种，目前锁定了一个小区，沁春家园2004年的老小区了，有大2居109平能改三，电梯，报价在660-670。那附近另外一个华鸿家园98平，一梯2户，南北通透明亮2居，报价720，楼龄更新，因为这是把老家2套房全卖了，准备全款北京买，希望选的房更保值或者有增值的机会吧，请问您的话，会怎么建议呢？沁春家园的大2居，朝向西北，能改三居，价格也会便宜一点。

A：

1.同板块内的小区涨跌走势都差不多，能买房龄新的就尽量，流动性更好。华鸿家园就是规模太小，可能才300多户吧，年头儿长了的话或许在物业维护上有些难度。但现在这几年还不至于，真等到物业水平下降的时候就再换呗。

2.而且沁春家园的这价格不对，109平，660万，单价6万，有点儿低。肯定是塔楼，而且估计大多数的窗户都是朝北的。如果是这样儿的话就算硬伤，未必升值受多大影响，但肯定是不太好卖。问问中介吧，估计这套房的挂牌时间短不了，尽量不选这种房。

3.总之就是一分钱一分货，沁春家园在保值上没吃亏，但主要是板楼户型好的，塔楼多数都落后了点儿。这看自己的需求吧，追求保值和流动性就买房龄新户型好的，追求面积的自住那再看便宜的，但肯定是有便宜的道理。仅供参考。