黄奇帆曾经分享了一个真实的故事。

1993年李嘉诚在浦东搞了一个世纪雅园，所以2000年造好以后也不急着卖，先租10年，到2010年，这个房子已经从2000年的1万元/平方米变成15万元/平方米。

然后，李老板就把租赁合同到期的房子全部收回，然后每平方米花了1.5万元装修一下，统统按照15万元/平方米卖掉，立马全部卖光。

500套别墅他赚了多少?而能赚这个钱的前提就是，李嘉诚1993年开发的时候基本上都是用了自有资金。

喜达屋资本的创始人Barry Sternlicht曾经说过，地产投资成功只需要三步：

1.低于重置成本买入。

2.尽可能使用长期稳定资金，而自有资金成本最低。

3.慢慢等待，时间和自然增长会解决所有问题。

第二个条件把80%的中国人挡在门外。

第三个条件把90%的中国人挡在门外。

问题来了，大陆房地产市场在时间和自然面前，选择了跨越式发展。这就造成了重溢价、高杠杆、快进快出的住宅市场的“炒作”乱象。见下图：

另一个商业房产市场，重租金模式渐近成熟。最近2年，也吸引了部分外资逢低买入，自持出售。见下图：

而住宅市场，房住不炒，去金融化趋势却加速推进。

真是冰火两重天。