说起老旧小区，市场普遍的态度是，能不碰尽量不碰。

因为大家都会天然觉得：

老破小=未来涨幅跑输大势=超级难转手。

从风险性来说，老破小区充满种种不确定性，买房人有可能成为“击鼓传花”游戏中的最后接棒者。

但凡事都有例外。

事实上，广州一些老旧小区，足以颠覆你的认知。

乍一看你可能不信，下面这个老旧小区，也要卖到10万+。

图源：吉屋网

这是位于越秀东湖北路的东湖北大院，无论是名字还是外观都充满了年代感。

但其挂牌价，早已冲上了10万+。

小区楼龄将近30年，但现在的价格依旧可以秒杀不少新晋的豪宅项目。

再比如，东山口所谓的散盘，价格可不低，挂牌10万+。

传统的富人区二沙岛，一批上世纪建成的房子，现在依旧是让人高不可攀的豪宅。

金亚花园、花城苑等项目，纷纷10万+。

而且，即便你能接受价格，想买到也不容易。因为业主放盘十分稀少。

豪宅始终还是豪宅，这无可厚非。

事实上，一批真正的老破小，在房价涨幅上也依旧表现出色。

梅花村小区的房子，楼龄最长已超过30年，但这并不妨碍其向着10万+迈进。

农林上路、建设五马路等散盘，堪称老破小之光，挂牌近10万了。

锦城花园、东风广场，早期开发的时间还要追溯到上世纪90年代，但现在这些老破小成交也趋近10万了……

越秀新房市场10万+早已是常态，但其实，10万+的“老破小”在越秀也并不少见。

更有甚者，一些所谓的“老破小”，表现足以比肩区域的新房和次新房。

荔湾新房市场火热的广钢、花地湾、广船，普遍在5-7万/㎡。但沙面的超级老破小们，也毫不逊色。

沙面，一套超级老破小，价格高达8.6万/㎡。比荔湾某在售的豪宅项目还要高！

荔港南湾，不同组团之间对口学校有所不同，其成交热度也不一样。

荔港南湾，除了H区外，对口的省一级小学，最早的组团楼龄已达23年，是贝壳上排名第一的成交小区，今年共成交了48套房源（数据）。

相反，H区是楼龄最新的一批之一，但成交热度却一般。

不仅如此，荔湾甚至一些80年代的房子，房价也丝毫不弱。

80年代的房子，在不少区域甚至难寻踪迹，但在荔湾，不少还可以与当下与不少网红盘掰掰手腕。

西湾路，一套近40年楼龄的房子，叫价4.1万+。

要知道，西湾路周边的环境可是可是这样的。

西湾路房源情况 图源：贝壳

但可别觉得业主是瞎报价，狮子大开口。

去年的时候，西湾路一套楼龄更久远的房源（1979年），成交价格就已逼近4万/㎡。

更令人惊讶的，这些已进入“老年期”的房子，这几年的房价涨幅并不差。

翻看成交纪录，2016年，西湾路的成交价格为在1.6-1.8万/㎡的区间。

而2021年，西湾路的成交价格为2.7-5.4万/㎡，五年时间，成交价最高涨了2倍。

今年以来，成交虽有虽回落，但整体均价仍能保持在“3”字头。

同期广钢的中海花湾壹号，2016年新房售价3万+，2021次新的二手成交最高不过5.7万/㎡左右，涨幅还不到1倍。而现在成交价格也有回调。

论涨幅，超级老破小西湾路的房子，并不比次新、且更具热度的广钢要差。

事实上，不仅西湾路，荔湾不少的超级老破小的表现，都出乎人意料。

康王北路，近期同成交了一套近40年楼龄的房子，成交价4.26万/㎡。

美华中学教师宿舍，楼龄40年+，有房源挂牌价4万+。

华贵路上的散盘、西华路的桃源小区，处处透露着垂暮的气息，但并不妨碍它整体房价向“4”字头迈进。

华贵路散盘 图源：安居客

桃源小区成交价格

那些说老破小一文不值的人，似乎有点武断了。

那么，这些超级老破小，为什么能成为例外？

具体原因可能有所差异，情报哥将其总结成了几类情况：

第一种，地段为王，强者恒强。

越秀如今已进入存量市场时代，二沙岛、东山口等，昔日是越秀的最强王者，未来也依旧是领头羊的角色。

房子的价值，其实是取决于土地价值。市中心成熟城区的核心地段，其价值不是短期就能改变。

这些地方的老旧房子，保值完全没问题，往上也还能期待。

第二种，强学区，占据优质教育资源。

有没有发现，上述能够摆脱老破小的宿命的房子，不少都有一个共同的特点——对口名校。

如东湖北大院对口培正中学，东风广场、锦城花园对口东风东路小学，荔湾西湾路对口协和小学……

望子成龙、望女成凤，是中国家长们殷切的期盼，只要教育制度没有发生重大的变革，学区房就依旧会是香饽饽。

第三种，物以稀为贵，拥有稀缺资源加持。

比如，二沙岛房价长盛不衰，得益于市中心独一无二的低密环境；

东湖北大院，拥有羊城八景之一的东山湖公园资源，即便如今年老色衰，也依旧冲上10万+；

沙面老旧房子能卖得更贵，一大原因这里拥有广州难以复制的欧陆风情……

可见，老破小，并非一刀切不可以买。

但要注意，最好应当具备上述至少一个条件，否则，就要谨慎了。

毕竟很多人选择老旧房子，多为了过度，后面肯定还会有置换的需求。

没有至少一方面长处的老破小，后面的流动性注定会受影响。

另外，挑选的过程中还注意一些细节，如户型（老破小很多户型很奇葩）、房子的保养程度和物业品牌（影响保值程度）、房子流动性、周边是否有旧改空间……

总之，买老破小，切记要花费更多精力，做足功课，避免踩坑。