就在央行表示要向房地产释放2500亿资金，帮助房企们融资发债三天后，央行又释放“终极大招”。

11月11日，就在大家发愁双十一该怎么过的时候，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。对比此前的民企纾困举措，这次的融资支持措施虽然没超出此前的政策范围，但其政策落点之精准，强度之猛烈，令人震惊。

该《通知》总共有16条金融措施来“拯救”房地产，并且每一条措施都针对房地产行业的问题所在。比如支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资等。

近两年内，经常会听到有房企资金链出现问题，债务违约，其中还不乏一些上市的千亿房企，真的让人唏嘘，难道房地产行业真的要走向末路了吗？

其实房地产就是这样，既不能大涨，也不能大跌。因为大涨会让普通居民承受不起，基本住房需求都无法满足，所以要坚持房住不炒不动摇，严格限制资金流向房地产；同时也要防止行业大跌，不然经济承受不起，所以房地产软着陆很重要。这是稳经济、保民生。

那么今年刚需到底能不能买房呢？如果不买，5年后会更贵还是变成“大葱价”？我们先分析一下当下楼市是否适合买房。其实从央行的数据已经给出了答案：今年上半年，老百姓不仅对贷款买房没兴趣，而且很多人还开始提前还房贷了。

央行数据显示，今年上半年居民部门房贷支出只增加了1.56万亿，去年同期是3.43万亿，降幅近55%。另外，今年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，已创下2012年三季度以来的历史最低值。

其实，2022年到底要不要买房，个人认为要区别对待，要根据自己所处的城市以及自身需求进行分析。要知道，全国600多个城市，每个城市的人口、经济、产业和资源分配都有或大或小的差别。

比如一二线城市有较强的经济支柱产业，特别是不少省会城市对整个省有较强的虹吸效应，每年的市区常住人口都在增加。包括在这个城市上大学的年轻人，毕业之后也要留下不少。这样人口在不断增加，那么购房需求就会长期存在。

最终这些城市留下的人越多，经济发展越迅猛，然后会有更多的人进来，如此形成一个良性循环。而对于人口不断流出的大多数三四线城市，那就是相反的情况，对于一些小县城就更不用说了。

所以对于刚需来说，年底这段时间正式开发商冲刺业绩的时候，会有更多的优惠政策，对于真正有购房需求的人来说是个机会。对于刚需更应该注意的是地段、户型、品质等。

如果要投资，个人认为未来10年内都不再适合。理由很简单，也说过很多遍。人口、住房库存、老龄化等因素已经决定了未来楼市的基本面，大多数城市中80%的房子都将失去投资价值。

今年不买房，5年后房子是随便挑，还是更买不起呢？网红经济学家任泽平一句话说透了：房地产长周期拐点已经出现，大开发时代和普涨时代已落幕。

所以，未来极少数的头部城市，楼市会有一定上涨空间，但是在基本面之下，5年后房价与现在也不会相差太多；倒是三四线城市包括老家县城，5年后或许会更便宜，甚至沦为“大葱价”，也是极有可能的。