（资本市场的反应很快。）（一起加油！）

01.

柳暗花明又一村。

前几天是有史以来最冷清的双十一，反观房地产却是今年最激动人心的时刻。

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施，明确支持房地产市场平稳健康发展。

一口气读完整个报告，密密麻麻的文章，总结成两个字：

送钱。

这对于房地产，对于我们究竟意味着什么？

02.

先看内容。

《通知》中的金融十六条措施包括：
1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

03.

那么这里面都有哪些是值得我们关注的重点呢？

事实上对于目前房地产的境遇，每一条都是重点。

当然最重磅的还是这三条。

第一，对国有、民营各类房地产企业一视同仁。

你可能知道，金融机构对于输血对于央国企都是优先级的，即便是针对于民企，也要是例如龙湖、碧桂园等示范性房企，很难雨露均沾。

在大部分危难房企都靠自救。一旦暴雷，后果你我都清楚。

一视同仁，意味着大量还在挣扎的民营房企等来了救命稻草。

这相当重要。

第二，房企的存量贷款可展期1年。

展期是什么？

字面上的意思是，把预定的日期往后推迟或者延长。

通知中表示，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

这意味着房地产企业即将到期的贷款，可以延期1年，并且银行的考核也对应放松，可见其力度相当大。

通知一出，资本市场的房地产股顿时兴奋，股票大涨。

旭辉涨9%，新城涨10%，龙湖涨16%，美的涨18%，碧桂园涨45%...

第三，鼓励依法自主协商延期还本付息。

如果因疫情住院、隔离，或因疫情停业失去个人来源的个人，可以和金融机构自主协商，进行延期调整。

在黑夜中的人，看到了些许希望。

懂的都懂。

04.

尽管文件对房地产行业有全方位的定向支持，但市场就能因此转向吗？

不一定。

为什么？

首先，人口涨势渐缓的基本面不会变。

“期看政策，中期看土地，长期看人口 ”，这是房地产不变的定律。

这里就要说到一个词，人口红利。

房地产市场的兴衰本质上就是需求的关系。举个例子，当某件商品售价10元，刚开始只有一小部分人需要，后来需要的人多，价格也就高了。

然而国内的人口红利的势能正在衰减。

2012年，中国新出生人口1635万人，出生率也在14.5‰的高位。

十年之后，新出生人口已经下降到1062万人，出生率也腰斩到7.5‰。并且“十四五”期间将进入负增长。

重庆人口及楼市，亦是如此。

(增速明显减缓。)

其次，供大于求的基本不会变。

近20年里，我国商品房销售面积达到177万平米，总面积接近885万平米。

什么概念呢？

按照90平方米/套计算，共计近9.7亿套住房，如果每套房住3人，那么目前的房子足够29.1亿人住，远远超过了当下需求。

那么，重庆市场是怎么样的？

2021年初，重庆主城住宅存量高达6620万方，在2021年重庆主城区住宅合计成交1971万方，中期库存将销售3年左右。

即使面对迎面而来的房地产利好，虽然销售量会有回升，但是供应量会持续增加。

这种供大于求的状态，不会变。

好在的是，不会因为政策刺激引发楼市的过度兴奋。这是好事，也是正确的事。

最后，房子的金融属性在减弱。

从商品房时代刚刚兴起，那个野蛮生长的二十年，房子是最好的投资品。

买房能赚钱好像是一个时代的共识，但这个金融属性正在被重塑。

重庆的区县市场大部分已经丧失了金融属性，只剩下居住属性，并且人口在不断流失。

再加上历经三年的变化，大部分人预期及心态都发生变化，这就如同房地产泡沫破裂后的日本，买房的欲望不强烈了。

而主城板块面对人口红利的衰减和房地产企业脚步的受限，在居住属性上保留较少的金融属性。

这或许是趋势所定。

05.

万万没想到，11月份是地产界的盛会。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合召集金辉、新希望地产、德信中国、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，同时明确将加大对民营房企的支持力度，涉及金额约100亿元。

11月8日在人民银行指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计约2500亿元。

11月9日，中债信用增进公司发布关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知。

11月11日，“第二支箭”计划发布仅三天，龙湖成为利好落地的首家房企。龙湖集团200亿元发债规模，是之前示范性房企发债规模10亿左右的20倍。

11月11日，十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，正式出台。

（态度很明确。）

06.

2008年是房地产的“黄金时代”，城镇化飞速发展。

2016年是房地产靠旧改维持的“白银时代”,直到现在，房地产已然进入黑铁。

初冬的重庆，有点冷。

冬天到了，春天还会远吗？

重庆雄起，重庆加油。