北京买房：理清思路，购房建议654|买房|二手房|北京|北京市|嘉铭|学区房|小户型|房龄|新房|朝阳

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

最近看了东坝的新房德贤御府。您觉得那边房子如何啊。我很担心东坝会不会也有飞机噪音啊。而且感觉商业配套和地铁起来还需要一段时间。我看大家总说，新房是消费，二手房是投资。其实我有点不完全理解。不知道是否能请您解惑呢。

A：

1、这我不熟，没去过，不敢多说，容易惹麻烦。

2、飞机噪音，以前不多，这两年多了，可能是有些航班改线了。但我这是听东坝南部和常营一带的业主说的，德贤御府在坝河北边呢，不知道是否也影响。不过北京除了离核心区近的地方，其他大部分都有航线，就是多少的问题而已。

新房也未必是消费，看溢价的多少了，如果溢价低的话就和二手次新房没什么区别了，也可以当投资。

房子最保值的不是钢筋水泥，而是土地，是地段儿。首先是新房肯定有溢价，一是开发商的利润，那是人家应得的，不赚钱谁盖房啊？更大的溢价是规划，现在都是政府定价，人家是专家，价格就是他们按着未来的规划制定的。

也就是说，虽然现在配套还不齐，但价格是按照配套已经实现来制定的。那如果将来能按计划完成，房价就能跟上大盘，顶多折损点儿开发商的利润溢价。如果规划超预期完成，比如产业发展的好，那就跑赢大盘。如果没按计划完成，那就陪着站岗。

之所以说现在的新房是消费为主，是因为过去北京的规模小，三四环的新区很容易就能填满，亚运村望京等地从荒凉到繁华都才用了几年时间。而现在的北京太大了，新区太多了，周长越大，需要建设的内容就越多，也就不容易填满，谁也不敢保证哪儿能先发展起来。所以一

般建议就是自住为主，对其他的别期望值太高。

而二手房的投资指的是成熟板块，大多数至少不落后，像西二旗望京这样凭产业发展惯性跑赢大盘的也有，自然就成了投资。

3、这具体的还是问那些组织看房团的吧，他们卖房，自然更熟悉。我不方便多说，老惹麻烦犯不上。

仅供参考。

二

我家现在住在田村畅茜园，对口的是原田村中心小学，现在叫北京教育学院附属海淀实验小学（不是海淀区实验小学）。现在住的房子152平米，我父亲名下，南北通透板楼，楼上看出去风景非常好，北边能看到香山和玉泉山好，西南能看到山。

我们打算先把房子过户到我们名下，之后置换到曙光花园/观澜国际这边。在置换房屋方面，两边老人意见还不一致，挺头大的。我母亲意见是要么买小户型占位，要么置换为面积不小于现在的南北通透板楼。

这段时间咨询匆匆说，现在买房只有万泉曙光、八一学校、中二华清能稳上。对口万泉曙光各方面比较好的小区我们看中了观澜国际，但在观澜国际花园，我们合适价格的只有东西向的板房（两套房子一个1560万，一个1690万），我母亲比较排斥卖掉南北向换东西向，觉得不如买小户型。

我岳母认为小户型没法住，自己房子租出去另外租别的房子，太费事。而且观澜国际距离我办公室一百米，距离万泉曙光一百米，我和孩子都方便，东西向没任何问题。一旦过户，就不能高贷款买小户型了，但是小户型怎么也要五六百万，总首付250万左右，要把我们所有积蓄都拿出来，压力有点大。

我们现在房子应该能买1200，加一百多万贷款两百来万，买观澜的1500-1600万的房子压力不大。我和我爱人两个人现在的收入都还可以，两个人的公积金加起来是一个月13000元，可以用来还贷款。

A：

1、兰德华庭小区挺好，升值也不错，就是这户型有点儿大，未必太好卖。为什么要过户到你们名下啊，直接置换不就得了？

2、东西向的不算硬伤，和南北向的价格走势是一致的，在流动性仅次于南北。也就是说，从投资来讲东西向不算劣势，就看自己是否接受自住了。

一般来说，如果能买自住的，那就没必要买小户型。学区房总价越低的溢价越高，总价高的反而溢价低，也就是居住的性价比高。

另外从换租来说，都是拿东西海之外的非学区房来换海淀的，这样能占到便宜。而以田村的换同为海淀的没什么太大意义，不占便宜，只是节省了置换成本。所以这就看自己是否觉得划算了，换房的税费得几十万，代价是长期住别人的房子，是否觉得合适？

3、还一点，就是买了小户型之后的问题，是长期留着吗？这种房溢价高，租金可很低的。而且和总价高的相比风险更大，所以常规是不建议留着的。可如果置换那也是又一次税费损失，一来一回和一步到位的置换差不多了。让当地中介给算算账吧，未必划算。

4、反正要是我就一步到位了，犯不上折腾自己，既不省钱还多出风险来。

仅供参考。

三

个人情况：本人小镇做题家，33岁，京户，家庭年收入100。老大两岁多，明年上幼儿园，即将迎来二胎。19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。现在眼看着二胎马上出生了，顶层爬起来确实不太方便。

目前如果房子卖掉，加上父母把老家两套空置房卖掉，大概能有个300多万吧，杂七杂八的再凑凑，估计能看550左右的房子。国家目前出免个税政策，对我这种满二的房子是个利好。

需求如下：

1、因为有两个孩子，就想着给孩子搞个差不多的学校，石佛营这边的学校实在是太烂了；

2、本人从事互联网行业，换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。

3、学区房的价格太高，我这个钱只能搞个一居室，然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定，对我来讲是个很大的挑战。

4、房子最好带电梯，不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是个挑战。

选房策略：

看了看房子，想在亚运村板块买房，主看安慧里，其次看安慧北里秀园。

1、安慧里我之前租房的时候住过，那边的社区是真的不错，有个1.2w平米大花园，老人带孩子很方便，省钱安全。我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友，在那边不孤单。但是那边小学相对次一些，初中能上嘉铭分校。

2、安慧北里秀园那边学校要好一些，可以上陈经纶嘉铭分校，可以九年一贯了。但那边没啥小区环境，我的钱只能买到该小区比较次的房子。

3、交通上的话我感觉两者差不多。

纠结的点：

1、从选板块来看：网上说，亚运村一般来说承接望京、海淀的溢出。这几年也没啥大的改变了，尤其是没有形成比较好的消费中心，产业也很一般，感觉保值性还可以，但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好，我住这一年多，朝阳站、万象汇、老旧小区改造，修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来，3号线会开通，我感觉这边还有继续成长的空间。

2、从选小区来看。安慧里的房子都偏老，而且房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹，缺点也是热闹（很乱），人员构成也比较乱。我认为，这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些，但是这边房子确实太贵了，我这个预算只能买到那边流通性的差的房子，实在不敢接盘。

我在这里想问的是：

1、我现在这个情况，出房合适不合适？

2、我选亚运村这个板块到底好还是不好呢？有没有更优的选择呢？

3、假设我选了亚运村，我选安慧里的话到底对不对呢？

万分感激章哥百忙之中给出意见。

A：

1、出房是否合适？老家的房子如果不住就卖掉呗，如果是普通城市，大概率没有北京的保值好。石佛营的分换到哪里，本身属于肯定不吃亏也占不到便宜的，换到亚运村也一样，老房都占不到便宜。北部顶多是在传导排序上略占优，也没强多少，一般超不过俩月的事儿。

所以如果没有老家的房子+资金，那换不换的意义不大，但既然是增加资金，要是我就换了。在这种经济不好全国救市的时期，房子大概率比现金保值。

2、亚运村，没什么不好的。也谈不上什么承接望京，有没有望京都一样，除了老公寓之外的保值都挺好。更优的选择那就更贵了，太阳宫、来广营、新北苑，或望京的次新房。这些板块都是房龄新品质高的占优，做IT的更能理解，贫富分化越大的板块，资产向头部聚集就更明显。

3、安慧里挺好的，没什么溢价，居住的性价比高。就是选房子费点儿劲，尽量选房龄相对新户型好的板楼，有没有电梯不重要，关键是宜居和房龄。

小镇做题家，我是北京做题家出身，20多年前也干过几个月码农，就是那会儿的收入太低才转的房地产。这么说吧，我认为非得多花钱去买嘉铭西区的学区房意义不太大，溢价不低，但学校不算多强，不如东区。所以还不如省下钱来自己给孩子补课呢，收入又高，孩子不会弱。反正中学才更重要，只要不放松就吃不了亏。

4、简单说吧，如果是我面临这种情况，会卖了老家的买安慧里。中音的学区，也不算弱，只是不能直升而已。中学尽量上嘉铭，有机会尽量考北中，要是人朝分就更好，跨区统筹也好，做题家都是这追求。

仅供参考。

四

本人目前36岁，孩子4岁，我们都在海淀北部北清路上班。我是二套，目前为了积分落户，计划在门头沟买个二套，准备了现金200+，后期想贷款一部分。因为那边居住体验还不错。如果万一不好出手的话，也可以接受去那边居住。如果容易出手，也可能会卖。当前的目标就是一，为了积分落户；二，性价比高一些。

目前看了几套：A、城子大街132号，房龄2002年，一层二层都有，大概80平，总价在270左右，这个努努力可以不用贷款；B、裕园小区三居室，房龄 1996年， 100平，2层带地下室，大概320-340万，一共4栋楼，那天去看，停车有点拥挤；C、就是梧桐苑的三居，总价350左右，高层，89平左右吧。2012年开发的新楼房；进去考察过，典型的新式楼盘。个人角度看，不太喜欢这种高层电梯，一是人口密度大；二是，长期看，我觉得高层的居住体验并不好；

现在我比较困惑的是，选择哪种好。我个人观点是，板楼由于人口密度小，可能未来住着会清净一些。但是现在门头沟重点发力南边；裕园小区，或者城子大街132号院这边属于老城区。辛苦您给一些建议，或者有其他的一些建议也请辛苦给予指导，谢谢。

A：

1、买梧桐苑呗，北京市第二个限竞房试点儿，也是中铁建的项目。2011年拿的地，楼面价6000，限价1.2万，不赔钱，又有经验了，质量也就还不错，基础工程肯定没问题。

2、梧桐苑和房山长阳的长阳国际城几乎一个性质，就是拿地的规则有点儿区别而已，跟房子无关。那是第一个试点儿，早了一年的事儿。都是中铁建开发的，央企，至少在基础工程上不会坑钱。

而且就因为是试点儿，所以从买房卖房的政策到规划都挺好的，到现在两个项目都不落后大盘，没吃亏。毕竟这种房不算保障房，而是政策房，从性质上就一般不吃亏。

3、买房尽量买在这种地铁旁边房龄新的，典型的刚需上车盘，占不到什么便宜，但胜在规模，没有风险。不过性价比谈不上多高，一分钱一分货，而且郊区的租金一般都略低一些，全这样儿，不会有多高性价比。

4、总之别期望值太高，就在梧桐苑选吧，劣势就是密度大点儿，但也不算弱。毕竟不是保障房，哪方面都是中等。

仅供参考。

五

回迁小区，以二类经适房管理的房子，非拆迁对象手里买的，同事有买，昌平的，不是从拆迁户手里买的，从施工单位那里签的合同，也顺利入住了，风险有，但有成的，个中原因在哪里？比如有人推销****这个小区。

A：

1、怎么叫“成”啊，拿到房本了吗？拿到房产证才叫成功，否则都是处在风险之中。

2、简单说吧，分几种情况，都有点儿风险。如果卖房的不是骗子，那风险就是拿房本。有的是因为违规拿不到，因为既然有富余房子买，就说明超出了规划审批的规模，很有可能要拖很多年。五年正常，十年不新鲜，20年的也有，没人能保证。

然后，如果等到能办证的时候了，也得看人家是否诚信，是否会临时加钱。毕竟这种交易不受法律保护，谁也说不好。

3、中间情况，对方是骗子，但没想真的坑你的钱，只是当做无息贷款借走而已。或是压根儿就没房，或是给你套房先住着。等过几年你去要房子或要房本的时候，人家让你打官司去，打几年官司再退你钱，就当没这么一笔交易，毕竟不受法律保护。

就算是曾经给了你房子，指不定真正的业主是谁呢。到时候人家自己去举报自己，就说交易不合法，要求取消。那就取消呗，你把房子还人家，人家把钱给你。

4、最不好的情况，对方就是纯粹的骗子，压根儿就没房，也没想还你钱，甚至有可能还想骗更多的钱。

比如你交了300万吧，到了该收房的时候告诉你这里没房了，但有别的项目可选，加钱。你怎么办？如果接受的话，那再下一次还是这种情况，再换项目再加钱，你怎么办？甚至有的还能帮你借高利贷呢，人家直接拿走。

等你实在没钱了的时候，人家跟你挑明了说我就是骗子。给你两条路，一是去告我们，但我们不怕，因为早准备好替罪羊了。所有的案子一个人扛，20万一年就有人愿意挣坐牢费，反正这钱也是你出的，你一分钱都拿不回去。第二条路，你别告我们了，态度好的话可以退给你点儿。请问你怎么选？

5、总之一般就这些情况，看自己的运气了。我也听说这项目了，半价销售，没购房资格都行，挺好的，自己判断吧。

仅供参考。

六

想总价800左右投资一套次新二手房，不考虑学区，首先考虑两居，为了以后好出手。看了一下新北苑的福熙大道，中铁花语城和中铁国际，感觉这几个小区还行，最主要的优点就是房龄比较新，但位置又在五环外，单价也到了9-10万，感觉有点高了，是不是学区溢价导致房价高了？而我买房又没有学区要求，所以有点纠结，劳您驾，您给说说这几个小区值得买么？

A：

1、新北苑没什么学区溢价，这里是来广营校区，和本校是有差距的。而且又新收了润泽，闹的有点儿乱，一时半会儿不会产生溢价。等能产生溢价的时候估计又是入学低谷期了，也大概率没戏。

但这里的租售比不算合适，租金偏低，是因为房价涨的快造成的，租金跟不上，属于租售溢价。

2、没学区要求就没有呗，朝阳区总共也没几个学区有溢价，没必要纠结。但新北苑确实是一直存在租售溢价，租金从开始就低点儿，到现在我没算，有可能收益率更低了。自住无所谓，如果纯投资的话不算太合适，少了点儿收益。

3、那就看旁边望京呗，还有来广营，这都是既没学区溢价也没租售溢价的，大多数都没有。反正不自住的话在哪儿都无所谓。

仅供参考。

七

我家房子在大兴西红门瑞海家园，经济适用房，顶层六楼，两居，97平米。因为孩子上学，我们搬去西城租房，西红门的房子就一直出租。我想考虑把西红门这套房子卖了，这套房子现在估计最多能卖350吧？

想问您，西红门的房子还有上涨的空间吗？孩子目前已经是西城学籍，所以我们再买房也不会考虑学位，您看我们卖了之后再买的话，买哪好一些呢？租售比高一些的，不想再往房子里搭钱贷款了，岁数大了，不想有压力了。

A：

1、能卖多少钱我不知道，只能问当地中介，他们最熟悉。

2、西红门，单独的上涨是不太可能了，只能跟随北京大盘。这里已经非常成熟，增加不了配套了，那如果再不能大幅提升学校成绩，就不会走出独立行情。北京大多数板块都是这情况，大盘涨就跟着涨，跌了也得跟着跌。西红门不特殊，只是从传导排序上略落后于市区和北部而已，其他没什么。