宝华的区位优势很明显,其虽然不属于南京,但与仙林湖紧紧地挨着,如果不明确告知宝华不属于南京,很多对这一带不熟悉的朋友是很难意识到这一点的。区位上宝华比南京的龙潭更有优势,但房价较低,在低密度住宅方面,依山而建,成片分布,氛围感较好,因此受到很多人的青睐。

不过这些年随着人口的持续增长,宝华对于公共交通的需求愈发迫切,尤其是宝华与南京地铁2号线经天路站以及4号线仙林湖站的对接。

一、现有公交与车行效率

一、现有公交与车行效率

宝华与南京仙林现有的公共交通现状还是不错的,以宝华仙林东路东端的朗诗为例,开车前往4号线仙林湖站的路程只有6公里,只需要12分钟,效率其实还是比较高的。

但问题是,宝华居民不可能所有人都开车,即使大家都开车前往仙林湖,区区一条仙林东路也无法满足巨大的潮汐车流,而且南京仙林湖那儿也不可能有足够多的停车位,所以公共交通是必须的。

宝华有没有公共交通?答案是肯定的,但问题是总体效率偏低,导致不管是到经天路站还是仙林湖站的时间都在25-50分钟之间,主要问题是停靠站点偏多以及发车间隔偏长。所以对于宝华居民来说,才会如此地期望南京地铁2号线能够继续东延到宝华。

二、宝华通地铁能不能实现?

二、宝华通地铁能不能实现?

其实单从技术层面来说,地铁2号线东延是没有问题的,问题在于更深层次的问题。某种层面上来说,地铁建设与土地财政是密切相关的共联体,尤其对于远郊新城来说。

所以从这个层面来讲,地铁2号线东延牵扯到的问题很多,比如说地铁建设费用和土地出让金的分配。假设南京愿意出资修建2号线东延,那么宝华是不是应该与南京共享土地出让金?或者句容宝华愿意独立承担2号线东延的建设费用?这是第一个层面。

第二个层面,假设2号线成功东延至宝华,那么现有仙林的土地价值必然受到影响,因为一旦宝华与仙林太近了,一旦宝华和仙林共享了地铁2号线,在交通层面宝华就彻底融入进了仙林,广义上的仙林地区变大了,宝华和仙林湖的差别真的就只有户口的区别了。

在这种情况下,仙林的稀缺性将很难维持,土地含金量在这个过程中很容易被宝华稀释掉,毕竟同样都是2号线,宝华显然有着极强的性价比。

所以从南京的角度来说,2号线东延不是技术问题,更多的是经济问题。不仅分不到宝华的土地出让金,还需要面对仙林或青龙山地铁小镇土地价值被稀释的风险,相当于自断财路,这显然是南京需要深思熟虑的。所以个人觉得宝华想要直接通地铁并不容易,除非划入南京。不过如今宝华镇的土地已经几乎消耗殆尽,老实说有些鸡肋了。

三、宝华需要变通

三、宝华需要变通

上文我们说到宝华通地铁更多不是技术问题,而是经济问题,高土地价值的仙林需要维持稀缺性,低土地价值的宝华想要直接共享2号线并不现实。所以两者对接采用二次换乘是必然的结果。

现有的公交对接其实就是这种形式,只是这种换乘方式并不方便,且舒适度较差,受天气影响较大。个人认为对于宝华来说,中运量的轨道交通是宝华目前最合适的公共交通解决方案,比如有轨电车,一方面投入较少,但舒适度与地铁接近,运量也明显高于公交车,参考麒麟有轨电车与地铁2号马群站的换乘,可以实现全室内换乘,不受天气影响,还是很方便的。

另一方面其与地铁有区别,需要二次换乘,采用间接共享南京地铁而非直接共享的方式。不仅保护了仙林土地价值的同时,也提高了宝华居民出行的质量,完全符合两地的共同利益。而考虑到仙林湖站作为轨交枢纽的地位,未来宝华不管采用何种轨道交通,在仙林湖站进行换乘的概率较高。