最近，《福布斯》杂志中国版发布了2022年中国内地富豪榜，农夫山泉董事长钟睒睒蝉联首富，整体财富为623亿美元。

值得注意的是，在排名前三十的的内地富豪中，没有一人来自房地产行业，这是历史首次。曾经春风得意、在榜单上占据重要地位的地产富豪们，今年已然不见踪影。

昔日霸主，跌落财富榜

从《福布斯》今年公布的内地富豪榜单来看，79%的富豪都遭遇了财富缩水，但在这样的大背景下，房地产大佬们的糟糕表现仍然堪称瞩目。

前100名内地富豪中，仅仅只有5名来自于房地产行业，分别是万达集团的王健林（财富值74亿美元，排名39位）、龙湖集团创始人吴亚军（财富值71亿美元，排名42位）、荣盛控股的李水荣（财富值68亿美元，排名47位）、碧桂园联席主席杨惠妍（财富值49.1亿美元，排名69位）、龙湖集团另一创始人蔡奎（财富值43.5亿美元，排名82位）。

榜单前列，已不见地产富豪的身影

其中碧桂园的杨惠妍是整个榜单里身家跌幅最大的富豪，其财富从一年前的278亿美元跌至49.1亿美元。许多熟悉的地产豪门，如今在榜单中已经寻不到身影，比如世茂集团的许荣茂家族、恒大集团的许家印等。

据统计，在《福布斯》发布的榜单里，房地产行业的上榜人数近年来不断下降，占比由二十年前的50%跌至今年的5%。不过就算是在2020年，仍然有杨惠妍和许家印两名地产富豪霸占着top 10的宝座，与如今前三十无一人的惨淡局面大不相同。

在“胡润百富榜”上，房地产行业的巨富表现亦不佳。今年共有1305位个人财富超过50亿元的企业家上榜，其中约10%来自房地产行业，较2021年减少1.6%。不过在293人的落榜榜单中，涉足房地产的占比为14%，位居各行业之首。

不仅在榜单上加速消失，现实生活中，地产巨富们的日子同样不好过。

昔日首富许家印，为了还清解决恒大债务危机，不得不不断变卖个人资产。

许家印

据Bloomberg中文版报道，许家印去年抵押的三栋香港别墅其中一幢，已经被中国建设银行（亚洲）接管，市值7亿美元；今年又有消息称，他分别抛售了自己在深圳湾和伦敦的豪宅。

地产富豪们的黄金年代

从2007年杨惠妍以160亿美元的身家登上《福布斯》的中国首富宝座到2013年王健林成功“上位”再到2017年许家印在各大富豪榜上都登顶的许家印，房地产企业家们度过了春风得意的十年。

据统计，2004年至2015年，共有24位房地产领域的富豪位列每年“胡润百富榜”的前十位，是所有行业中占比最高的。这很大程度上得益于从上世纪90年代末开始的房地产政策。

1998年，国务院正式取消了“国企福利分房”，同时开始了商品房“市场化”，不同城市也推出了相应的政策来鼓励市民购买商品房。

从1992年到2017年，中国房地产GDP占整体GDP的比重呈现持续上升趋势。由此便也不难理解为什么在过去二十多年里，有如此多地产富豪能够创造财富神话了。

同样的情况在日本也出现过。日本房地产企业家堤义明在过去30年里曾六次登顶日本首富的位置，还曾两度被《福布斯》评为世界首富。

他的成功与日本在1980-1990年代推行的房地产政策紧密相关：主推低利率政策，资本迅速涌入证券和房地产行业，炒房人数大增，直接推升地产价格。

不过好景不长，1990年，为了抑制不断膨胀的房地产泡沫，日本央行大幅加息，东京房价在3个月内暴跌65%。从1996年开始，堤义明创建的西武集团连续9年业绩下跌，他的总资产从1650亿美元缩水到30亿美元。到2004年，整个西武集团负债超过一万亿日元。

堤义明为了挽救公司，暗中勒令财务部主管伪造财务报表，向外界发布虚假的财务信息。最终，他因涉嫌发布虚假财务信息等罪名，被判处两年半的监禁。昔日世界首富，最终沦为了阶下囚。

财富泡沫的消失

2017年是地产富豪们最为风光的一年：在“胡润百富榜”中，许家印、杨惠妍、王健林占据了TOP5中的三席，孙宏斌、王文学、吴亚军、许荣茂等地产豪门也都名列前茅。

然而危机早已藏着一片繁华之下。2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。相关部门陆续出台了与“房住不炒”相配套的政策，遏制商品房价格飞涨的趋势。

国家统计局数据显示，2017年中国房地产的销售面积比2016年增长了7.7%，2018年增长数据只有1.3%，到了2019年仅剩下0.06%。

最先受到冲击的，自然就是曾经“遍地是黄金”的房地产行业。以财富飞速缩水的杨惠妍为例，2017年以前，碧桂园的杠杆式策略让其坐上了中国房企销售规模第一的宝座。但当房地产行业逐渐冷清下来之时，这意味着惊人的债务和巨大的还债压力。

杨惠妍

据其财报显示，碧桂园如今扣除预收款后的资产负债率逼近80%，中短期债务高达790亿元。为了缓解房地产业务衰落对于家族财富形成的冲击，杨惠妍这几年在不断尝试转型，入局VC/PE行业、投资快手和贝壳等明星公司、进军新能源产业等，不过现在都还没有明显的成效。

这便不难理解，为何如今的杨惠妍会身价暴跌、面临如此棘手的财富危机。

急流勇退的富豪们

除了跌下神坛的昔日豪门，今年还有一批房地产富豪选择了主动离开台前，退居幕后。

其中最引人注目的便是上个月高调退休的前中国女首富，龙湖集团的创始人吴亚军。

吴亚军与前夫蔡奎

10月28日，龙湖集团发布公告，创始人吴亚军因年龄及身体原因，辞任龙湖集团执行董事及董事会主席，只担任公司战略发展顾问。外界猜测，吴亚军的离开与近年来不断下行的房地产市场脱不开关系，她的身体状况已经无法承担继续管理一家房地产公司会面临的压力。

其实早在龙湖发展中期，吴亚军就开始实行“去家族化”管理。她曾掏钱让前夫蔡奎的妹妹出国留学，但条件是毕业后不能回龙湖工作。2011年，吴亚军辞去了公司CEO之职，并开始为龙湖物色合适的接班人。

因此，吴亚军选择在今年将公司交给自己一手培养出的陈序平，其实是意料之中的选择。

做出类似决定的还有潘石屹。9月7日，他宣布与妻子张欣一起辞去SOHO中国董事会主席、CEO等职务，将台前事务通通交给手下的老将徐晋、钱霆等人。

在行业不景气之际，将自己一手创建的公司交与职业经理人，对于富豪们来说，也不失为一个明哲保身的好方法。

而对于许多曾登上过峰顶的地产富豪们来说，或许这个冬天才刚刚开始。

参考资料：

商业周刊中文版：许家印抵押豪宅有最新进展了

好奇心日报：全球和中国的首富最近都在变，12张图带你看榜单更迭背后的故事

部分数据统计、整理自“胡润百富榜”、“福布斯内地富豪榜”

编辑：Echo

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