三江汇聚的白鹅潭，将重回广州C位！|cbd|广州|江景|珠江|琶洲|白鹅潭

城市看似各有不同，但底层逻辑是相通的，发展有规律可循。

纵观世界上多个具有代表性的成熟商务区缔造历程，多是起源于沿江地带，并依托优质的江畔资源而成。

纽约曼哈顿，一条哈德逊河，问鼎全球经济中心；在上海陆家嘴，一线黄浦江，崛起了两个时代的璀璨。

向水而兴，广州自然也不例外。

千年前，珠江就是广州通往世界的窗口，孕育富可敌国的十三行，造就了千年商都美誉。

过去二十年，广州的飞速发展，离不开珠江新城、琶洲、金融城等一众滨江高端商务区崛起。

不难看出，广州城市发展的最高级别是沿江而起。

珠江两岸实景图

01.

踏准珠江沿岸发展风口

广州重回白鹅潭时代

广州与珠江，是城市与资源相生相融的范本。

广州的环江聚产的开发模式，让珠江新城、琶洲从阡陌田舍变成中央商务区。

如今的珠江新城，已聚集近300家世界500强企业，成为三大国家级中央商务区之一。其打开了广州辉煌的篇章，也是我们最为熟知的广州价值制高点，板块房价直指30万+/㎡。

而琶洲，从单一的会展功能转变为“数字+会展+总部”高质经济增长极，一线江景项目单价攀升至17万+/㎡。

湾区时代大幕初起，广州需要新的经济引擎，珠江要讲新故事了。

这一次，白鹅潭将重新站在风口之上。

立白中心实景图

为什么机遇落到白鹅潭呢？

我们可以从荔湾、广州再到湾区，三个由小到大的维度，分别分析。

于荔湾而言，发展白鹅潭是必然。

过去，荔湾发展了广钢新城、花地湾等承接老城人口迁移的重要居住板块，且集聚了多个大型住宅小区。

庞大的居住人口带来强大消费动力，但问题也随之而来。

周边乃至整个荔湾，缺乏大型高端商务、商业场所，这些人多数选择去海珠、天河消费、工作。

为了解决这一问题，官方构筑、东西“双翼齐飞”的发展格局，白鹅潭规划打造为广州西翼CBD，比肩广州东部“黄金三角”（珠江新城-金融城-琶洲西区）。

不仅如此，白鹅潭作为海上丝绸之路的起点，长达200年的“一口通商”时代，白鹅潭就是那个时候中国最大的贸易与金融中心。

综合来看，具有传统商贸业史和天生商业基因，及西十里珠江优势，白鹅潭适合担当荔湾的门面。

白鹅潭CBD效果图

荔湾需要白鹅潭，广州对白鹅潭也有很高的期望。

目前，受疫情等因素影响，新增人口持续放缓。

如此背景下，存量人口资源将更被重视。

在过去的2010-2020年，荔湾区新增人口约34万人，增速高达约38%，远高于越秀、海珠。

尤其是白鹅潭所在的荔湾南片，过去10年增长25.72万人，承包荔湾增长3/4，人口吸纳能力较强。

从空间结构的层面上看，相比单中心，多中心更容易产生开拓进出口市场、发展高端产业、吸引人口尤其是高技能人才的新中心，更利于大城市发展。

珠江新城发展饱和、琶洲的开发接近尾声，白鹅潭作为第一圈层难得的待开发沿江CBD，被提上发展优先级。

此外，白鹅潭规划2200万㎡商办建筑，商办体量超过珠江新城CBD和金融城CBD的总和，将获得更多社会资源、公共资源的注入。

白鹅潭核心区江景实景图来源：广州荔湾发布

如果放在粤港澳大湾区的宏伟蓝图之上，白鹅潭就更为重要了。

白鹅潭西联佛山，南通南站，东连主城，其广佛地缘优势不可取代。

从湾区发展来看，白鹅潭正好起了一个城市资源的超级「吸附器」的作用，将各个核心串在一起，使广佛都市圈有更好的深度交融和深度绑定。

为此，官方规划不少超级主干道、地铁的衔接，白鹅潭对外吸附力、与各大板块的融合性都会加强。

一是轨道交通，在原有1号线、5号线、广佛线基础上，再规划11号线、22号线、28号线三条地铁新线。

其中，22号线和28号线两条高速地铁是贯穿湾区的“南北大动脉”、“东西大动脉”，未来快速直达琶洲CBD、鱼珠CBD、广州南站、白云机场，含金量不低。

二是道路交通，建造如意坊隧道（在建中）、聚龙湾隧道（规划）、东沙隧道（规划）、广佛同心桥（规划）等，白鹅潭将形成“3桥+5隧道”的新交通格局。

未来的白鹅潭，不仅是未来荔湾的增长点，更是引领广州乃至湾区腾飞的重要支点。

带着巨大“增量空间”，属于白鹅潭的时代，将正式回归了。

02.

核芯资源加速兑现

白鹅潭3-5年连片崛起

一个新中心，如果只停留在了规划层面，只喊口号，而没有大手笔建设和高效率推进，是缺乏持续生长的生命力的。

白鹅潭的可贵之处在于，在描绘蓝图时，积极加速兑现区域价值，预计未来3-5年连片崛起。

其一，一批重磅产业项目即将落成。

作为一个中央商务区，白鹅潭将以总部经济、医药健康、新兴服务业为主导，对标纽约曼哈顿、芝加哥、东京等世界级CBD。

● 鹅潭一号总部，计划今年底主体结构封顶，预计2023年开业。

● 白鹅潭国际金融中心，正在推进基坑施工，预计2023年竣工。

● 黄沙水产新市场，有望2022年年底投入使用。

● 立白集团、唯品会、新三板华南服务基地、广州阿里云创新中心、健康港等已投入运营。

白鹅潭产业布局图

其二，商业顶流进驻。

今年10月第三批供地中，荔湾区两宗地块均白鹅潭板块，广州有意加快白鹅潭的开发步伐。

其中，新隆沙地块定向出让给央企华润，拟引入万象系顶级商业，担当广州西部的商业天花板。

据公告显示，项目建设起止时间为2022-11-01至2025-04-01，有望不到3年神速入市。

截图来源：广东省投资项目在线审批监管平台

另一宗是位列总价地王排行榜TOP2的广船二、三期地块，将兴建一座城市商业综合体。

另外，聚龙湾太古地产打造的重奢商业地标，也在今年9月动工。

总投资超100亿的健康港星河COCOPark，预计今年12月正式开业。

健康港实景图

在《广州市商务发展“十四五”规划》里，白鹅潭被纳入广州五大世界级地标商圈，比肩珠江新城。

这些重量级规划动工、开业，无疑是白鹅潭发展的一剂强心针。

其三，文化地标即将完工。

省级文化地标“三馆合一”项目（广州美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆）现已封顶，预计在2023年8月落成。

三馆合一实景图

白鹅潭的文化地标布局，与汇集广东省博物馆、广州市图书馆、广州大剧院的珠江新城如出一辙。

新潮多元的艺术体验与经典文化碰撞荟萃，白鹅潭文化产业更具发展活力。

其四，交通短期有增量。

地铁11号线，通车可实现与14条地铁线路换乘，现土建工程完成84%，有望2023年开通。
如意坊隧道作为跨江的交通大动脉，它的全线通车将进一步增强白鹅潭的枢纽功能，为出行减压的同时为发展加速，预计2023年6月完工。
长远来看，对白鹅潭的产业发展具有重大意义，可以让各重要功能区实现产业、人才、资源上的优势互补，带来沿线造富效应。
但这绝非白鹅潭的天花板。
未来的白鹅潭，在诸多旧改项目（五眼桥村、山村、葵蓬村等）完成之后，还有一个更大的想象空间。

五眼桥村规划图

产业、商业、文化、交通等将再提升一个等级，城市界面焕新，区域价值重塑。

届时，白鹅潭拥有更好的门户感和城市感，年轻人向往的新中心就生动铺陈在我们眼前。

03.

星河江缦

白鹅潭稀缺江景资产

这样一个冉冉升起的商务区，自然引得无数高净值人群趋之如骛。

但目光聚焦在内部，白鹅潭规模较大，平衡发展的模式显然难以做到。

在此之下，这片36平方公里的核心区，自然便是承载野心的价值高地。

放眼白鹅潭市场，虽然今年新盘不少，但真正位居核心区，可率先享受红利辐射的项目，却是屈指可数。

星河江缦是少见的白鹅潭核心区一线江景项目，将成为红利的最大受益者。

其拥有多项溢价基因，让市场对它有了更高期待。