重磅提醒！买一层送一层，可能是踩坑！|商品房|商品房买卖合同|开发商|房地产|补充协议|购房者

审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

在楼盘销售过程中，经常出现“买一层送一层”、“N+1户型”、“高拓展面积”、“百变空间”、“超高得房率”等广告宣传，让购房者觉得“户型超值、买房得了实惠”等，于是心动、购买。

但是，真的是这样吗？买一层送一层，到底是得了实惠，还是踩了坑？希望本案例能够给各位提供一些经验教训。

Part1

律师说案

案例来源：最高人民法院（2021）最高法民申3405号民事裁定书。

某大厦在销售时对外宣称是“买一层得两层”。购房者实地考察后，决定购置大厦B栋2201至2220共计20套商品房，用作经营酒店。

2019年6月13日，购房者与开发商签订二十份《商品房买卖合同》，合同约定涉案商品房层高为6.4米。同日，双方签订《补充协议》，约定20套房屋总价1200万元及相应的付款方式，并约定：购房者违约的，应承担开发商因实现权利所产生包括但不限于律师费、保全费、保全保险费、差旅费、调查费等一切费用。

2019年8月28日，购房者收到涉案房产的不动产权证二十本，并出具了收条。购房者为办理不动产权证，缴纳了相关税费。

2019年9月11日，市自然资源和规划局建筑规划管理科针对举报作出答复：“大厦项目18-22层高为6.4米，是按照1层建筑面积计算容积率的。擅自对其进行加层作业（将每层隔成两层，层高3.2米），未经任何规划审批，属违法搭建行为。”

2020年1月14日，区城市管理行政执法局送达《责令整改通知书》，责令于2020年1月20日0时前自行拆除，并接受复查。

另，

开发商公司交付涉案房产时，就已隔好Ａ、Ｂ两层。开发商安装的电梯，在22层设定了Ａ、Ｂ层站点。

购房者在办理酒店消防许可证时，消防部门明确说明大厦的加层作为属于违法夹层，无法办理消防许可证。

市公安局珠山分局以大厦加层作业属于违法夹层为由拒绝办理特种行业许可证。2020年1月2日，因购房者未取得特种行业许可证擅自经营酒店，市公安局珠山分局对其作出罚款500元的行政处罚决定。

把事实简单概括一下：购房者对某大厦项目“买一层得两层”很心动，购买20套房屋以经营酒店。购房者按期支付部分房款后，顺利拿到了房产证。购房者在装修的时候被举报，然后被查处认定为违建，并被责令限期拆除。由于是违建，也办不了消防许可证、酒店经营所需的特种行业许可证等经营手续。

开发商以购房者未按约定支付房款诉至法院，要求购房者支付剩余房款1000万元及逾期付款违约金，并要求购房者承担诉讼费用、保全费用、诉讼保全保险费及律师费等。

购房者则主张开发商构成欺诈，要求撤销购房合同，并要求开发商退还房款并赔偿相关费用。

这个官司一路打到了最高人民法院。到最后，购房者可以说是完败。

第一、最高院认为，开发商不构成欺诈。

1、“买一层得两层”虽未明确载入合同，但应视为合同内容，对合同双方具有约束力。

大厦在销售时，开发商对外宣传“买一层得两层”，该宣传内容虽未在《商品房买卖合同》《补充协议》中明确约定，但载明在宣传资料中，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋的定价有重大影响，故“买一层得两层”应当为合同内容。

2、对于该大厦第22层在建设工程规划上应为层高6.4米的事实，应当认定购房者是明知的。

从双方当事人签订合同的经过和具体内容看，购房者在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，实地考察了大厦项目，且双方正式签订的20份《商品房买卖合同》也约定案涉商品房的层高为6.4米,其后购房者收到案涉房产的不动产权证20本，购房者为办理不动产权证缴纳了契税、印花税以及专项维修基金等。

因此，通过对以上事实的分析可知，虽然开发商对外宣传“买一层得两层”，但应当认定购房者作为宾馆酒店业的经营者，对于该大厦第22层在建设工程规划上应为层高6.4米的事实是明知的。

3、双方当事人基于以上认识签订合同，是真实的意思表示，开发商不构成合同欺诈。

鉴于双方对于层高为6.4米的商品房是明知的，对于通过中间加层作业方式实现“买一层得两层”也是协商一致的客观情况。双方当事人基于此认识，在其他单层层高3.2米的商品房价格为7000元/平方米的情况下，签订了诉争房产的价格为12000元/平方米的《商品房买卖合同》。故，开发商不构成欺诈。

第二、最高院指出，该通过中间加层作业以实现“买一层得两层”的合同目的的做法，是否符合建设工程规划许可，是否能为当地县级以上地方人民政府城乡规划主管部门所允许，应属行政管理范围内认定和处理的事项，人民法院在相关民事案件审理中不能对此作出判断。

第三、最高院认为，购房者应按照合同约定支付逾期付款违约金。

《补充协议》第四条中约定，逾期付款以实际欠款金额为基数，自2019年6月13日起按12%的年利率标准支付。《补充协议》是合同双方真实意思表示，合法有效，且12%年利率的逾期利息并未过高，该《补充协议》对双方均具有拘束力。

现开发商已依约交付案涉商品房并办理不动产权证，而购房者未按《补充协议》约定支付剩余1000万元购房款，构成了违约。因此，判令购房者以购房款1000万元为基数，自2019年6月13日起至实际清偿之日止按年利率12%的标准支付逾期付款利息，并无不当。

Part2

律师说法

简单点理解，凡是不按审批文件建设，从而产生的所谓“赠送面积”，都可以被认定为违法搭建。包括但不限于：写字楼、Loft、商铺、公寓等由于层高设计产生“买一层送一层”，高层住宅的“N+1”户型设计；别墅的“送地下室、房间”等。

一旦被认定为违法搭建，即会面临整改、拆除、罚款等行政处罚。大家可对照如下法条自行思量。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

Part3

律师提醒

其实，本案告诉了我们一个朴实的道理——“风险与利益共存”。

购房者面对“买一层送一层”、“N+1户型”此类宣传时，换算到具体房价，确实很难不心动。

因此，面对类似房屋，购房者在决定购买之前，需要充分考虑潜在风险、各地实际情况等多方因素，三思而后行，避免想得实惠不成，反倒踩了坑！

1、开发商宣传、合同两张皮，购房者面临维权风险。

开发商基本不会将所谓的“买一层送一层”、“N+1户型”、“高拓展面积”等写入合同，自然也不会载入房产证。比如本案中，虽然宣传“买一层得两层”，但是合同中却成了“层高6.4米、1层”。

2、面临整改、拆除、罚款等行政处罚，引发交房、办证等风险。

l开发商违法搭建，可能无法正常通过验收；如果开发商通过相关操作、利用监管漏洞，在房屋通过验收后再行改建、搭建，可能因举报等原因被查处认定为违法搭建，面临整改、拆除，导致工期延长，那么，就会引发交房、拿证等一系列连锁反应。

l即使购房者收房、办证后的装修阶段，甚至是购房者在房屋居住使用期间，都有可能因举报等原因被查处认定为违法搭建，面临整改、拆除、罚款等行政处罚。

3、房屋使用层面的风险。

l通过这种所谓的高赠送手段，增加业主的使用面积，其实已经变相增加了容积率和使用人数，进一步导致电梯、车位等配套资源的短缺，造成舒适度相应降低。