我们经常说公寓精细化运营，那运营来运营去，到底运营的是什么呢？

如果从存量的角度来看，核心要运营的无非就是两类人群：租客和业主。

租客运营的核心指标应该是续租率以及租客转介绍的概率，而并非管家传统职能上的签约、入住这些简单的日常事务。

除了租客以外，业主也是我们必须要考虑的运营对象，今天的《寓小二聊运营》就和大家聊聊“挺那么重要”的业主运营。

被忽视的业主运营

业主运营，往往被公寓所忽视，原因很简单：日常接触业主的机会太少了。

拿了房，签了3、5年的合同，除了每次交房租的时候，基本很少有往来，甚至有些公寓企业避业主所不及，生怕给自己找“麻烦”。

但实际上呢，业主运营又非常重要。

假如你能通过运营提升业主续约比例，那是不是就变相减轻了运营成本？起码来年不用因为少了一套房，再付“收房中介费”了吧。

而且，公寓企业区域化收房的经营特性（特别是分散式），也决定了业主运营具备很大的价值。试想，如果你的公寓在所在区域中的业主中拥有良好的口碑，业主都信任你，愿意把房子租给你，就能形成“区域竞争壁垒”。

当其他竞争对手想进入这片区域的时候，难度就很大，因为业主们已经习惯了租你房子，对致力于可持续发展的公寓来说，“业主运营”将带来长期巨大的好处。

业主运营怎么做？

寓小二标杆客户家多顺公寓，就是“业主运营”良好的典范，在采访家多顺公寓负责人闫总时，我们总结了3个业主运营的有效方法。

首先是“打款要及时”，这是业主运营的基础。如果说连打款及时也做不到，那业主对公寓不会有丝毫的信任，更不用提后续续签、介绍新业主的事了。

其次是针对业主做常态化的持续运营，家多顺公寓的做法是把管理房源的各个环节，及时反馈给业主，强化业主“这家公寓值得信任”的印象。

比如在拿房装修时，公寓的片区经理会向业主反馈房子的装修情况，甚至把业主请到房子里让业主看，让业主觉得“自家的房子升级了”；

比如保洁好的房子，会定期拍好照片发给业主，让业主感受到“房子不是乱糟糟的，而是整洁有序”，时间一长，就能让业主感知到“房子被精心呵护”。

另外更进阶的做法是：可以根据业主要求，挑选租客，提供差异化的服务。

很多时候业主不仅关心能收到钱，也“关心自己房子住着什么样的人”，毕竟谁也不想自己的房子里住一些“不靠谱”的租客。我们经常能看到租客一走，把房子弄得很乱的新闻，不仅是业主、对公寓来说也很糟心。

当然，“挑选租客”一定要建立在达到一定的出租率的基础上，如果出租率都是大问题，就不存在挑不挑的问题了，但当你已经满足了基本的出租率需求，那挑选租客就可以成为长期运营的一种方式。

当你所有的服务都做好了，最后的“续签率、转介绍率”就差临门一脚了，这时候再加上一些红包、礼品，这种简单的引导性活动，就能获得很好的转化率。

家多顺公寓在武汉汉阳地区坚持5-6年业主运营，效果是业主对家多顺有着很高的信任度，在收房方面，做到了基本不靠中介，单靠业主之间的“一传十，十传百的自然传播”就能进行房源扩张。

闫总当时有一句话我记得印象深刻：“其他人，就切不走我的房子…”。这种自信，是基于长期的业主运营。

很多事情往往看起来没什么难度，听起来也不高级，但往往只要自己在思想上达成了认知，并长期坚持下去，就会形成很好的效果。

就像业主运营一样，拍拍照片给业主、多多和业主接触，电话关怀一下，看似很简单，但行业里很多公寓却没有做好。

最后，欢迎大家关注寓小二公寓管理系统。我们的《业主伙伴》模块，可以提供查看合同，租客信息展示、直接付款租金至业主银行卡等功能，让业主运营，更高效、更便捷！