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《民法典》第二百七十八条

业主共同决定事项及表决

本条法律是规定业主的建筑物区分所有权中对于一些有关事项业主的权利行使的规定。

在建筑物区分所有权中，对于一些重要事宜可能会影响到业主权益的有关共有和共同管理权利的重大事项上，需要业主共同决定。

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

案例分析

某小区是建于1990年的老小区，单元楼高6层，上下楼为步梯，住户多是中老年人。68岁的老张（化名）住在该小区一单元一层某室。

2000年7月，该小区业主委员会带来施工人员在老张所住单元楼装设电梯。老张很是气愤，指责业主委员会私装电梯行为未经业主大会表决、公示且没有征求自己同意，占用了自己房屋的公摊土地面积，严重影响住房的通风和采光，增加老旧单元楼塌陷的风险，更重要的是自己住在一楼，对该电梯的利用率为零，无形之中导致房价贬值。一气之下老张将业主委员会诉至法院，要求赔偿相应损失17万元。

后经法官多次走访小区物业、询问同楼业主、勘察电梯安装现场后查明：涉案单元楼增设电梯行为已获得一定比例的业主同意，并经过公示、备案、报批等一系列程序；一些高层住户则表示腿脚不便上下楼梯有风险，而安装电梯后可以直接坐轮椅进屋。目前，电梯已加装完毕。

【法律分析】

《中华人民共和国民法典》第278条规定，对于类似增设电梯等附属设施的改建、重建，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。换言之，涉案单元楼增设电梯并非需要所有住户一致同意。

【文章仅供交流学习，图片来自pixabay】

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