北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
为孩子准备学区房，资金200预算300w，考察了北京所有的学区，基本绝望。不仅东西海根本没可能，朝阳也贵的离谱儿，石景山的被明确告知需要落户六年，放弃。目前只有丰台区可考虑，本来看的是赵登禹学校的嘉园，基本能满足自住，但看您说这里不算好学区，所以也犹豫了。
然后突然看到了人大附中丰台的燕西华府，两居室81平不到300万。我没见到您对这所学校的评价，是没人问吗？请问这里怎样？我觉得应该正是上升期，需要一个提升的过程。如果可以考虑，请问为什么？
A：
1、为什么可以考虑？是啊，为什么啊？问的有点儿烧脑，我没觉得有什么太多考虑的，如果非这么问的话就等于是要强行让我找出优势，相当于是先确定立场然后再找支撑，我觉得意义不大，自己忽悠自己。
2、以300万的预算来说应该在嘉园二里买到小两居，5/60平，自住为主的老小区。板块不错，从居住讲算是性价比较高的，有的能做到南北向，还行。赵登禹学校在丰台还不错，中等以上，但放到全北京就基本算中等了。所以周边房子也就没溢价，不算学区房。如果没其他合适的就买这里吧，算是性价比相对较高的。
3、人大附丰台确实是很少有人问。比较偏远，周边也没几个小区。学校当年的期望值很高，开发商赚走了超高的溢价。但学校的成绩没达到预期，自然也就不热门了。初中成绩我不知道，但看高中的统招分数线不是很高，应该是在丽泽之后，可能跟十中差不太多，在丰台也就算中等吧。
上升期，不是太容易。对于学校来说，锁定好生源是提升成绩的最佳手段，人大附本校要不掐尖儿的话也保持不住地位。刘彭芝校长最早就是丰台二中的数学老师，调到人大附之后是抓住时机创办了奥数班，之后发展为华罗庚学校和仁华学校。
之所以人大附在2004年以后清北数上超过四中，其实就是通过仁华学校和迎春杯等方式让天牛娃提前入坑，掐走了最好的生源。而四中只能从中考生中掐尖儿，自然吃了点儿亏。之后人大附更是有早培和早早陪和小升初中考来一层层的掐尖儿，所以保持了江湖地位。
能理解了吗？一所学校要想成绩提升，校长和师资固然很重要，但生源更重要，有好铁才能炼出好钢。而如果以现在的普通校要想提升，不是太容易了。丰台的丽泽中学一直在努力，进步挺明显，但仍然和二中十八中有较大差距。未必是校长师资不行，在中考后招不到高分孩子或许更重要。
海淀的57中这几年成绩提升很快，和1+3提前锁定优质生源有很大关系。而人大附丰台所在地有些偏远，在前几届没打响招牌的情况下，想提升不是很容易。人大附朝阳和人大附经开之所以成为名校，前几届连续掐到了好生源是关键，之后才能有更多的牛娃来主动投靠。
4、总之吧，如果买燕西华府的就自住为主吧。这个价位的应该也是保障房，本来就是自住为主的，其他的期望值别太高。如果孩子成绩好那就最好，但对学校的整体成绩别苛求。
仅供参考。
二
Q:
本人闲置资金400万，贷款从西城区新街口地铁附近买60平米房，投资。近几年不需要学位，只是想着将来孩子能落户西城，属于志成小学片区，出租大约在9千，想问一下这儿的房子保值吗？
A：
1、保值吗？说不好。现在正是学区房溢价高的时候，60平米能租到9000吗？这是不是中介说的啊？他们的公寓或许有可能，自己出租的话未必能到这个数儿，一般8000估计就差不多了。反正都是学区房，溢价率30%，看自己是否觉得划算了。
2、保值的话这两年大概率没问题，入学高峰期，孩子多，家长们自然抢房。德胜又连着全部出区，新街口也就受追捧了。但2025年之后看情况了，京籍的孩子少了小一半，是否能支撑住溢价一看供需，二看政策，不好预测。
3、考虑好吧，既然是用不上学位那就是炒学区房。一般来说这会儿往里冲晚了点儿，炒什么东西都是最早进入的吃肉，中间儿的喝汤，来的晚的那就承担风险了，赌运气的事儿。
仅供参考。
三
Q:
家庭基本情况，北京通州三套房子，我和老公孩子住乔庄（三居，750万左右），我父母住梨园（大一居，310万左右），婆婆住临河里（两居，440左右）。孩子明年上小学，由于目前家附近没有非常好的小学，打算换学区。已将梨园310的房子出售，目前预算650左右，犹豫是海淀、东城上车父母自住，我们去租房，还是通州运河边，居住环境好，孩子先读小学。
长远来看还是想要换市里，我工作在复兴门，老公现在工作在通州，但是未来大概率换市里。如您所说，这两年入学高峰，学区溢价较高，且看好运河这片未来的发展。现在困惑是应该先买运河，等过几年运河涨、学区降，换市里；还是直接换市里。
A：
1、一般都是建议选好学区后从幼升小开始直至高中，最好不跨区转学。因为首先是教学模式不一样，转学的话还得重新习惯。其次是如果没有小学六年学籍的话，直升校不接收，好学校也大概率派不进去，那也就是得到个学籍的价值了，意义不太大。
转学生一般两种，一是特别牛的，到西城海淀去拼点招，凭实力抢夺最顶尖儿的资源。二是比较普通的，在其他区感觉上高中悬，所以去东西城争取个大概率。而如果是中等孩子的话不是太建议，有派入渣中的可能。
2、另外通州运河板块的溢价率也不低，赶不上东西海也差不多了。这让当地中介给算算租售比就知道了，前两年就几乎相等，就算减去郊区的租金损耗也差不多。这是通州的特色，家长们都是赌未来，抬高了溢价。所以在通州买学区房的话就是单价总价低，能兼顾居住，但从溢价率上没占多少便宜。
3、指望着运河涨，市区降，不太容易。如果是溢价涨的话没什么道理，通州的学区溢价再涨的话，那可就等同于西海顶级学区了，合适吗？而如果是基础价值上涨的话那也得是市区先涨啊，没什么道理让通州领涨，反正比较难吧。
4、总之学区的选择只能家长决定，我只是列出这些角度。
仅供参考。
四
Q:
好几个纠结的点：1、房产税很可能在接下来的几年出台， 对北京房价的影响到底有多大？2、北京我这个是唯一住房，海淀户口想保留，目前从美丽园换到翡翠山晓能余下点钱给我的孩子上学。但换到石景山，朋友们都说北京的房子哪的都能买就别买石景山的，水质、重金属等污染不是10年20年能降解的。这么换了值不值的冒这个风险？
3、翡翠山晓如果下接下来的几年大跌的可能性有多大？4、投资兼自住的房子您看是不存在吗？什么样的房子是投资性房子？5、我和我先生都奔6了，挣钱能力肯定是下降的，房产税万一出台的档口换房，风险是不是很大？
A：
1、房产税，我也不知道影响多大。如果实行，短期内肯定是降价呗，至少是房子不好卖了。但这长期看未必怎样，全世界哪儿都有房产税，咱们大概率还是参考新加坡和香港的制度，看看他们的房价走势不就得了，对人口净流入的大城市没什么太大影响。
2、水质应该是没什么，前些年我看过检测报告，北京城区最好的水质是北部，亚运村为中心的周边；然后是东部，朝阳和通州；之后是西部，石景山海淀；之后才是核心区，再后是南部丰台大兴。
重金属这就更没什么了，朝阳广渠门外的化工厂都是豪宅了，石景山这能有什么影响啊。这主要是心理因素，其实没必要纠结。
3、翡翠山晓，大跌的可能性几乎没有，定价不算高。更大的可能是涨的慢，这种自住为主的小区可能性大。
4、投资兼自住的，当然存在啊，很多呢。一般北部东部较多，配套齐全的新区的高品质小区差不多都是，以板楼平层为主。
但比较偏远地段儿的就不多了，两区交界的更弱点儿。尤其是类别墅小区就更是自住为主，再像你们选的下跃，那就更是了，流动性弱，至少是保值升值不稳定。这就看自己的喜好吧，毕竟房子是用来住的。
5、房产税，至少今明两年不会推出了。全国救市期间最重要的是卖房，而不是打压。北京好歹也是首都，全国的标杆儿，真要是跌了让其他城市闹心。
仅供参考。
五
Q:
请问2030年左右上学的话，700万的全款二套买在哪个片区比较合适呢？我在西直门工作，西城宣武海淀都不远，是不是应该选一个没有学区溢价的片区呢？目前我的思路是带点儿学区，交通相对便利，可以接受没电梯老房子，但不能太老不利于以后出手。想请您指导个方向，缩小范围，更精确的购房。陶白和广内未来的走向还想听您讲讲。
A：
回答：
1、2030年上学，现在是2022，那这是刚准备要孩子吧？八年后，考虑的早了点儿，谁也不敢保证到时候什么政策和形势。北京自从学区房概念的兴起到现在才九年，每年都折腾，不敢预测。
2、 没有学区溢价的片区，那就是非学区房了呗，这是什么意思啊？
东西城全部都有溢价，还都很高，只要是带学位的房子至少30%。海淀也全都有，只不过好学区的高些，不热门的也就是个海淀学籍的溢价。当然这些里面不包括豪宅，总价越高的溢价率越低，1500万以上吧。
3、思路，这谈不上思路，就是瞎琢磨美事儿。相当于想去奢侈品店里买最新款，然后还得让人家赔本儿卖，难度有点儿大。
带点儿学区的东西城一个都没有，单价低的也是平均溢价率，总价越低的溢价率越高。相当于到大酒楼吃拍黄瓜，看上去不贵，实际上人家利润率更高。
4、陶白和广内，陶白有可能直升改定额，八中附小的或许稳妥些，中信城，但就是贵，两居室1600万左右。这种好小区有了学区是锦上添花，没有的话也未必保值弱。广内估计还这样儿，学区普通，更多的是西城学籍的价值，很难说能在几年内改变。但溢价率也是平均值，高峰期不可能捡漏儿，真想买就买品质高的呗，好选。
学区房的走向看供需呗，反正现在这两年是入学高峰期，家长们抢房，溢价都高，明年或许还涨呢。2025年之后说不好，孩子少了小一半，看到时候的政策吧。不过如果要买就最好买好学区品质高的，毕竟好东西什么时候都稀缺。普通的就未必了，退潮之后有可能看出谁在裸泳。
5、总之我建议还是再考虑一下吧，别太理想化，市场挺冷酷的，未必按谁的幻想来运行。这些想法从根儿上就不太现实，700就是很普通的学区房，买不到什么好处都占的。
仅供参考。
六
Q:
我们现在住西城新壁街小区，孩子都在周边上学，一个小学，一个初中。目前新壁街是72平米的南北两居室，户型不错，但是小区是回迁房，担心2025年入学儿童人数断崖式下降之后，小区价格会受到很大影响。
目前想换购中信城四期两居室，确保上学方便的同时能够实现房子不至于过两年贬值厉害，不知道这么操作是否合理？
A：
1、未必断崖下跌，也有可能是涨的慢点儿而已。溢价这东西涨上去快降下来慢，一般都得至少用几年时间才逐渐降低比例。反正韩国和台湾都是这种情况，普通学校的用了五六年，好学校的到现在也都有溢价。
2、理论上换成中信城应该是合适的，学区好，小区也好，好资源什么时候都稀缺。这也参照韩国或台湾吧，首尔的江南区到现在仍然是“江南不败”，就因为资源集中。台北也差不多，在其他普通学区都招不满学生的情况下，六所最牛的“明星小学”依然“满额”，学区房也就保持了他们所谓的“孟母痛苦指数”。
但中信城四期到底是什么情况啊？今天是11月9号，好像就是前几天我听说的，销售什么的都撤场了，意味着今年年底之前大概率是不开了。具体的我也不知道，打听一下吧，反正惦记的人挺多的，未必能抢到。
3、总之我觉得这么换合适，学位供需缓解之后，居住的功能就会更被重视，退潮之后才知道谁在裸泳，价值高的也才能保住价格。但就看是否买的着了，抢抢试试。
仅供参考。
七
Q:
我40多岁IT行业，孩子妈40岁国企工作，一个孩子。家有两套房：第一个房子在丰台科技园南边的富锦嘉园一区，2居室87平，楼总共5层在4层，2007年买的，到目前空置快俩月了还没租出去；第二个房子在军博附近会城门小区顶层40平老破小，是为了孩子上学2017年买的，因房子太小没法住，租出去了，又在学校附近租的房，孩子在羊坊店中心小学上3年级。目前第二套房还有100w的房贷，家里年收入约35w，家里能拿出来现金最多200w。
以上情况请给个优化资产的建议，我们想卖掉其中一个（留一个将来给孩子），换个能住的小两居，最好也能保值增值，不知道是否可行？如果可行，卖掉哪个，换到什么地方？请给个建议。
A：
1、卖掉一个，那常规建议就是卖掉学区房了。反正也用完学位了，留着的话租金低，也说不好2025年之后的走势。反正入学人口是大量下降的，除非政策鼓励，否则大概率是会影响到溢价部分的。这两年入学高峰期正是溢价高的时候，要是我就在高峰期过去之前处理了。
富锦这就是普通小区，回迁房和商品房混杂。优势是挨着丰科园，劣势是离地铁远点儿也没电梯。这么多年就是跟随大盘吧，在丰台算不错的了，不吃亏。不过俩月了还没租出去，丰科园能这么萧条了吗？
2、如果不是自住就换到朝阳区呗，租金高，升值也大多不落后。看预算是多少了，超过600万就以北部为主，望京亚运村一带；普通的话以东部为主，先看朝青或四惠。
仅供参考。
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