“两天新房认购超600套，南京的报复性购房潮来了。”

刚刚过去的周末，全南京的置业顾问默契地在朋友圈刷屏同样的图、相似的文案。

还没完，尽管数据还在更新，但截至发稿，今天南京新房已认购362套、成交599套，成交套数创两个月来的单日新高！

最近的新房市场若按这势头发展下去，热度相当可以了。要知道，11月南京新房成交量环比大涨43.6%，日均认购不过才183套。

疫情防控新十条出炉+岁末年底，似乎为楼市的冰冷行情撕开了一道裂缝。南京楼市的当下和未来各是什么走势？今天展开聊聊。

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先来为这两天刷屏的数据“验真”。

翻开南京网上房地产商品房每日行情播报数据，上周末两天确切的认购数为456套、成交数则为65套。

那满屏的600+是怎么回事？

实际上，与退换房换手有很大的关系（过去网上房地产会有这一数据展示），且前后的数据也不排除延迟上传的可能。

一个问题，周末两天认购456套，是什么水平？

锐评君拉开12月1日至12月11日的数据，这两天的认购量确实达到一个小高峰，成交量就乏善可陈了。

备注：标红的为周末数据

与新房成交量大涨的11月的周末数据相比，还算能打。

跟去年同期相比呢？2021年12月南京楼市已经被无差别冷风狂吹，但每天的认购数据都挺漂亮。且去年12月前11天的认购4314套+成交2183套，足以碾压今年的认购1883套+成交1500套。

再回顾下往年的整体数据，2016年南京卖了近12.8万套新房，创十年新高；2017年至2020年新房成交量稳定在6.3-8.6万套之间；去年又热了一把，卖了超10.7万套；今年截至目前，卖了不到6.16万套。

这两天南京楼市猛发力，3天认购+成交超1400套。多角度对比数据不难发现，拉长时间线来看，当下的南京新房行情尚在谷底；但和今年其他月份比，12月确实有明显的向好迹象。

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南京楼市逐步向好，早已有铺垫。今年以来，政策暖风频吹，组合拳接二连三刺激楼市的肾上腺素。

整体的宏观政策，一个多月以来被频繁释放：

针对保交楼，11月21日，全国性商业银行信贷工作座谈会召开，央行将在前期推出的保交楼专项借款的基础上，面向6家商业银行推出2000亿元保交楼贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作；

针对房企，房地产行业“三支箭”陆续射出，涉及国家对房企债券融资、信贷融资、股权融资三方面的扶持政策；

而涵盖面更广的金融十六条，于11月23日重磅发布，从房地产融资、保交楼、房企信贷，到租房信贷、延期贷款征信问题，共六大方面、十六条具体措施，全方位支持房地产市场平稳健康发展。

具体到南京，限购松绑、降首付比例的口子再撕大：

降首付上，南京二套房首付比例“二连降”，有一套房贷款未结清，再购房首付比例由8成降为6成，再由6成降至4成；

限购松绑上，南京“全新”购房证明亮相，在限购的鼓楼、玄武、秦淮、建邺已有两套房，可开具产业集聚区购房证明，用以在江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新城购买一套商品房或二手房。

借着年底冲刺业绩的节点，敏锐的开发商们开始行动，“应卷尽卷”。

比如鼓楼，某在售楼盘拿出一套3楼的143㎡特价房，备案价超4.6万/㎡，折后单价约3.5万/㎡（不含升级包和车位），总价降了近160万。

比如大校场，在售的润鸿府拿出4套特价房，原价4350元/㎡的升级包，可优惠2000元/㎡。

比如江核，多家楼盘扎堆打折，9折、85折、8折、买房就送升级包、享至高20年物业费……令人眼花缭乱。

比如江宁方山，在售的山和宸园针对双十二推出5套特价房，单价低至2.3万/㎡，直降3000元/㎡。

给力的政策与折扣取得的效果显著，比如保利参与开发的多家楼盘人气与成交双涨：

大校场的琥珀云台，上周末来访量环比上升35%，认购套数环比上升75%；软件谷的凤起云台，上周末来访量环比上升125%，认购套数环比上升29%；河西南的枫璟雅园，上周末来访量环比上升15%，认购套数环比上升75%；江核的萃云台，上周末来访量环比上升110%，认购套数环比上升75%……

比如金隅和华发联合开发的紫京四季两天卖了1个亿，红彤彤的海报上直截了当点明“强势回暖，优惠回收”；

还有江核的中海观江樾，战斗力同样爆棚，有销售两天卖了12套房。

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当然，叠加的利好政策作用到楼市，还需要一定的时间，也就是大家通常说的周期。

楼市回暖的节点究竟是什么时候？明源地产研究院最近走访了10多家标杆房企CFO，有约38%的房企CFO认为明年6月前后楼市或将迎来销售回暖。

锐评君则认为，南京楼市已具备回暖的“安全垫”。

一方面，限售、限购、限贷等方面的政策已陆续松绑，政策叠加后的积极效果可拭目以待。

另一方面，疫情防控新十条出炉后，南京迅速反应，于今天出台促进经济加快恢复的8条举措。经济回升向好的基础打好后，文旅、消费、就业等逐步稳定，更多的刚需和改善的置业需求由观望转为活跃，楼市行情便会有明显起色。

现在，买房人要做的是抓住周期窗口，把握几条置业原则。

第一，刚需要珍惜打折、砍价的机会，契合自己的生活、工作圈，在可承受的预算范围内选择高性价比楼盘，及时上车；

第二，改善可趁机完成资产优化，将老破小、商办等升值空间有限的资产置换为核心板块的优质产品。不用担心卖不上价，卖出时牺牲的价格空间，买入时大概率可以“找补”回来；

第三，在接二连三的利好政策面前要保持理性，根据自己的实际情况进行选择。以最近的二套房首付比例再下调为例，改善买家不要一味贪图低首付，得根据家庭经济实力、中长期收入预期、整体负债情况等做综合考量。