代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

上周五，佛山住建局宣布解除桂城、大良、祖庙三大街镇的住房限购政策，一时之间引发广佛粉丝火热讨论。

时隔12年，佛山再度全城解限，这背后与楼市库存高企不无关系。

由于佛山今年以来楼市成交低迷，全市库存压力陡增。克而瑞数据显示，截至今年11月底，佛山一手库存9.8万套。

尽管今年以来佛山新房库存呈下降趋势，但相反，由于去化能力减弱，其去化周期愈走愈高，当下库存需要17.1个月才可消化完，高于业内公认的库存警戒线（12个月）。

喜人的是，在三大核心街镇解限后，清冷许久的佛山楼市似乎迎来了一股暖意。

据媒体跟踪报道，解限后的周末，三大街镇一手楼盘喜讯不断传来：如桂城某新房一天就成交了40套；祖庙某楼盘一天成交量顶过去一周；大良某准现房项目在降价清盘的基础上，叠加解限buff，有渠道客户一次性将7套划入囊中......

同时，接连不断的喜报让人不免担心：佛山解限，广州再不出招，楼市会不会受影响？

对此，克而瑞广佛分析师肖文晓认为：对于广州而言，尽管今天广州楼市同样也是面临着量价下行的考验，特别是在刚刚过去的11月受到疫情的影响新房、二手房的网签量都处于年内的低位，但是作为需求底蕴强劲的一线城市必然在调控的稳定性方面有更多的考量，这也是为何在过去一年全国楼市大范围政策松绑的情况下一线城市始终保持调控定力的原因，预计接下来广州楼市的政策优化还是会以“以我为主”，不排除也会适时加大对刚性和改善性住房需求的支持，在房住不炒的前提下，包括适当降低限购令年限门槛、认房不认贷等优化手段都在可能的工具箱之列。

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回过头看，由于今年以来成交持续低迷，广州楼市目前库存实在“鸭梨山大”。

数据显示，截至今年11月底，广州新房库存11.8万套，去化周期18.9个月，两个数据都比佛山更“岌岌可危”。

11个行政区域新房去化周期皆高于12个月，从化、增城、南沙、花都等外围区域更是“大亮红灯”！

板块之间则分化明显，据克而瑞数据统计，全市80个板块中，只有18%低于行业警戒线，另外82%皆超过12个月，而且不乏去化周期高于两年的“老大难”。

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尽管全市整体成交下探，多个板块库存压力高企，但总的来看，广州房价依然稳步上涨。

数据显示，广州今年前11月广州一手住宅成交均价为37447元/㎡，同比涨幅13%。

房价上涨的背后，与区域成交结构变化息息相关。据统计，今年成交的一手住宅中，有46%是来自房价相对高昂的中心六区，同比上升了6pts.

当然，除了成交结构的改变，也有部分区域确实房价明显上涨，比如海珠区由于高端项目涌现，今年前11月区域一手均价录得89236元/㎡，同比大涨28%。

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最后，我们一起看看区域房价上涨的背后，是哪些板块在重点发力。

据克而瑞数据统计，2022年1-11月，广州全市80个板块中有42个板块房价上涨，占比过半！且令人侧目的是，有8个板块同比涨幅超过20%！

从上图可清晰看出，涨幅超过20%的板块中除番禺区万博板块，其余全部来自中心区域。

值得一提的是，涨幅超过100%的五山板块、金沙洲板块、赤岗板块，房价飞涨的主要原因是去年板块缺货，部分补签项目拉低了板块均价，并不能反映实际涨幅。

琶洲板块，今年由于琶洲南TOD的热卖，板块一手均价拉高至93562元/㎡，同比上涨74%。

此外，黄埔区永和板块今年前11月一手住宅网签均价为38352元/㎡，同比上涨26%，但要注意的是，由于板块内只有一个在售项目，故参考价值有限。

接壤天河、坐拥三号线北延段的白云大道北板块，据克而瑞监测，板块内在售的岭南新世界家园、合景朗云花园房价对比去年均有所上涨，其中岭南新世界家园由于新组团面世，涨幅可观。

番禺区万博板块跻身入列，主要归功于越秀和樾府的强势出圈，使得板块今年前11月网签均价达59280元/㎡。

最后，荔湾区老西关板块亦有明显涨幅，究其原因，主要是相对热销的保利天珺对比去年房价有所上升，同时板块内有少量新货如力迅·西关雅筑、凯德双桥8号面世，一齐带高了板块房价。

下附2022年1-11月·广州80个板块一手住宅成交均价