近日，有打算买房的朋友咨询：通州区二手房价格还会下跌吗？目前能否入手？

本篇，笔者对2016-2020年通州城区拿地项目进行了梳理，统计出板块内26个次新房小区的二手房数据，我们一起来看看具体情况。

1

首先来看一下通州城区次新房的挂牌情况。

从挂牌量来看，有两个小区挂牌量超200，分别是南山湖板块的招商新城雍锦湾，以及高新区的华山朝霞里，可见这两个小区的业主投资占比较高。

另外，金地繁茂里、合景红星紫御四季、观澜台、春溪集等小区的挂牌量也比较大。

从挂牌价来看，大部分次新房的挂牌价都要高于前期新房价格，存在一二手倒挂空间。不过，挂牌价仅代表房主心理预期，并非整个市场的预期。

当然，如果连挂牌价都低于前期新房价格，那这个小区的业主就真的是买“亏”了。

2

我们知道，挂牌价只能反映一个预期值，成交情况更能反映一个小区在二手房市场上的真实情况。

先来看成交价。

1、成交价与挂牌价相比

上述26个次新房，目前只有18个产生了成交数据。

统计发现，有11个成交价低于挂牌价，差值最高为合景红星紫御四季，达3610元/㎡。

成交价与挂牌价相差较大，可见该小区业主更急于“抛售”，二手房存在较大议价空间。

2、最新成交价与历史最高成交价相比

楼市整体下行导致二手房价主要呈现下跌趋势，区别在于不同小区抗跌能力各不相同。

数据显示，18个小区中，有5个跌幅超过了4000元/㎡。

其中，跌幅最大的是融创玉兰公馆，超7500元/㎡。

该小区最新成交的一套119㎡户型，成交单价为12475元/㎡，而同户型在2020年11月份的成交单价则是20021元/㎡。

不到2年的时间，单价暴跌7546元/㎡，总价跌掉近90万。

再看成交量。

可以看到，大部分小区的成交量都不大，甚至有二分之一的小区成交量为个位数。

成交量偏低或许与次新房需要承担大税有一定关系，但更多的还是因为市场偏冷，买房人持币观望。

笔者注意到，部分小区的挂牌量较高，但成交量却比较低，这意味着买家的选择空间更大，卖家想要快速出手比较困难。

3

整体而言，目前通州区的二手房行情依旧偏冷，买房人观望态度明显，卖家出手难度较大，议价空间也比较大。

今年下半年以来，区域内的万科官山望、卓越华宸世纪、荣盛金溪府、绿地江海图迎来交付，明年二手房库存量还将继续上涨。

回到本文开头的问题，你觉得通州区二手房价格还会下跌吗？