闲置土地无偿收回是违约责任，还是行政处罚呢？从法律规定角度说，闲置土地无偿收回制度是法律硬性规定，没有讨论的余地。但是，从土地使用权出让制度来说，土地管理部门和土地使用者签订土地使用合同，约定土地使用性质，期间，使用费，违约责任等条款，说明土地使用合同是一个平等主体之间的权利义务关系。土地部门不按照合同约定提供出让土地要承担违约赔偿责任；土地使用者不按照约定支付土地出让金，也要承担违约责任。
2022年11月16日，武汉市江夏区人民政府作出《关于无偿收回武汉巴登城投资有限公司“恒大科技旅游城”项目11宗未使用土地国有建设用地使用权的决定》。2022年11月24日，武汉市江夏区自然资源和规划局发布公告称，该11宗土地的国有建设用地使用权证书作废。恒大科技旅游城项目涉及11宗土地，土地面积共计134.5万平方米，超过2000亩，这些土地是恒大在五年前以56亿的价格从嘉凯城手中获得的。1、南山拟无偿收回T105-0122闲置土地使用权。这不是恒大第一次被收回土地使用权了。
2022年11月25日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布《关于举行无偿收回T105-0122闲置土地使用权听证会的公告》。深圳市信泽实业发展有限公司名下的T105-0122宗地的闲置超过2年没有开发，深圳南山区政府决定收回，该公司申请了听证会。
由于众所周知的原因，房地产市场低迷，出现了很多烂尾楼，尤其是一些头部房地产企业面临高负债，面临生死存亡的危机，这个时候对这些房地产企业一些闲置土地的无偿回收，客观上加重了企业债务负担，实际上是土地部门提前截取了高负债企业的资产，这对房地产企业的债权人和购买者都是不公平的。原本这些闲置土地被房地产企业转让，转卖可以获取一部分资金用于完成房地产开发项目，后者偿还银行贷款等，但是土地管理部门的无偿回收，减少了负债房企的资产，这可能成为压死骆驼的最后一根稻草。
什么是闲置土地？根据《土地管理法》和《房地产管理法》的规定，闲置土地是国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。《闲置土地处置办法》中又增加了闲置土地的认定标准，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
对于闲置土地的处置，一是满一年未开发的，按照土地出让价格加征20%的土地闲置费；二是满2年未开放的，无偿收回。既然是无偿收回，已缴纳的土地出让金是不退的。法律层面动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕;使用桩基的项目，打入所有基础桩;其他项目，地基施工完成三分之一。已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
土地使用权期限根据不同用途分为40年，50年，70年。一些企业拿到土地使用权后长期不开发，虽然说不会造成土地使用费的减少。但是，土地使用期间有限的情况下，就会损害公共利益。具体说，如果是房地产企业用地，即使开发销售购买者买到商品房后，可以获取较长时间的土地使用权，商品房开发建设，销售过程中需要向国家上缴各种税费。但是，开发商拿地后长期不开发，意味着国家可得税收利益的减少。延迟开发，买房人到手的土地使用期限减少。虽然说土地使用期限到期后自动续期，但是土地使用费未必会自动延续，否则，法律规定土地使用期限没有意义。
早些年一些房地产企业拿地后长期不开发，在土地价格大幅上涨后转让土地使用权获取巨额收益，后来一些房地产企业效仿，大量囤地长时间不开发实际上是积累了经营风险。一旦地方土地管理部门严格执法，囤地的房地产企业不仅面临土地使用权不保，还损失巨额的资产损失（已付土地出让金）。有人说，闲置土地无偿收回不一定造成房地产开发企业财产损失，很多时候开发商都把土地使用权抵押出去贷款了，无偿收回情况下，银行或者金融公司失去了财产抵押物，面临贷款无法收回的局面，而开发商失去土地后无非是增加了负债。
土地使用者超过2年未动工建设的，批准用地的政府部门可以无偿收回土地使用权。土地无偿收回制度打破了土地使用权合同的平衡。如果是土地使用者违约要承担违约责任，也不至于无偿收回土地。土地使用者缴纳了40年，50年或者70年的土地使用费，就因为2年没有动工建设就可以无偿收回？站在合同公平正义角度说，这样的违约惩罚措施严重失衡。
换句话说，70年的土地使用权到期后土地使用者还可以申请延期。70年内使用者支付了土地使用费，土地部门无法增加土地收费项目。但是，土地闲置2年无偿收回制度，却造成土地部门可以对闲置土地再次出售，二次获取土地使用费。此种情况下，支付70年土地使用费，2年没开发就被无偿收回，这样做对原用地单位或者个人来说有些不公平了？
闲置土地无偿收回制度是事先法律法规明确了的，房地产开发企业或者其他土地使用权人在获取土地过程中是充分知晓的，即便是作为土地使用合同的一个附加条件，不够公平，或者违约的惩罚措施，那么用地企业或者个人就要遵守这个游戏规则。闲置土地无偿收回制度警示，单位或者个人申请获取土地使用权要量力而行，盲目获取土地使用权不开发建设，或者囤积土地使用权转让牟利的做法有风险，很可能竹篮打水一场空。
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