大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

按照专家和大数据的分析，广州这波阳性的峰值，还有不到一个星期就要到来了。

目前看，还好。Life goes on，社会保持着基本运转。

这意味着很快就要恢复正常。

那么问题来了，社会经济恢复正常后，广州楼市会不会开启加速回暖模式？

Of course yes.

虽然能否有山呼海啸般的大行情，这个不好说，但市场底部已经形成，这已经达成共识。

那么下一个问题也来了，市场底部已成，广州楼市回暖，会从哪开始？

有且只有一个答案：

天河。

通常来说，土地市场是决定一两年后一手楼市的风向标。

一是看开发商把工作重点放在哪些区域，二是看这些区域未来一两年后的楼市趋势。

今年广州一共四次土拍，其中，天河区共成交土地4宗，总价高达209亿元。

楼面均价更是高达4.2万/㎡（不含配建）。

无论是总价还是均价，都冠绝全广州。

真是王中王，哥中哥，广州还得看天河。

其中，前两天刚刚落槌的中铁物流园地块，即使总价高达95.6亿元，出让条件和配建要求也甚是苛刻，并且还紧挨铁路和广园快速路，有一些不利因素。

但依旧引发保利、珠实、城投等多家房企争抢。

通过上面简单的统计，不难看出，在未来一到两年的时间里，天河区新房市场有几个明显的趋势：

1、房价一个字：底

今年楼市整体环境，可以说是冷冷清清，凄凄惨惨戚戚。

但是，几次土拍之中，天河乃至广州的的地价依然向上一步站在了新的历史高位上。

放眼全广州，广州土拍历史上价格最高的11个项目中，有6个项目是在2021-2022年这不到两年的时间中诞生，占比54.55%。

正是因为土拍是源自开发商对1-2年后市场的判断，这才有了一边是房产市场的苦雨凄风，另一边是是土地市场的歌舞升平。

在供给侧，可以得出一个结论：开发商认为2023-2024年，楼市应该是向上反弹，而2022年年底，则是房价的底部。

对于意向购房者们来说，更要注意到一个数据：

目前整个天河区，可售新楼的套数加起来只有3583套，还不如外围区域一个盘的供应量多。

肉眼可见的卖一套少一套。

2、天河一个字：稳

可以这么说，经此一“疫”，所有的广州人都会发现，天河在广州是无法被替代的。

广州虽然各个区都在搞CBD，但广州依然是一个单中心发展的城市。

天河区就是广州经济的心脏、发动机。

对于房地产而言，经济发展、教育质量、产品力，这三个条件只要能占两个，房价就稳稳跑赢大盘。

如果能占齐三个，那基本就相当于开启了印钞机模式。

显然，天河区至少在经济发展和教育质量上，可以保证它的房价（无论一手还是二手），都是广州最稳健的区域。

天花板就是要比别的区要高。

再加上购买到一个产品力强的小区，哼哼。

3、大盘一个字：缺

本次出让的中铁物流园地块为什么会备受关注，是因为它价格高吗？

并不是。

我觉得它备受市场关注的原因是：

面积大！

天河发展了近40年，可供连片开发的大宗用地是越来越少。

能配建学校的新建楼盘有几个啊？对不对。

未来天河很难再有配套完善、居住氛围浓厚的大型社区，越来越多的是小型零星地块。

上述这几点，就是今年四次土拍，市场给我们传递的最重要的信号。

4、外部信号一个字：强

从外部环境上来说，还有两个非常明显的信号：

一是，国家关于促进楼市的20条落地，全国全面解除封控，整体经济预期变好。

二是，楼市交易出现拐点，近期高总价的中高端项目看房客变多，成交周期明显缩短。正所谓春江水暖鸭先知，高净值人群对于经济变化的敏感度明显更高。

可以说，政策底和市场底都已经确认到来。

湾区楼市看广州，广州复苏看天河。

打响楼市反击第一枪的，肯定是天河楼市。

道理就是这么个道理，那最尴尬的事情是什么你知道吗？

就是手握资金，却无房可选。宅地限量的天河，最终注定只能成为少数人的蓄水池。

不过，好在现在依然是抄底的机会。

上周末，天河最亲民的网红盘珠江花城最新一期加推，一口气卖了8个亿！

这个盘为什么卖的这么好？因为它完美契合了上文说的土拍传递出来的信号。

1、地段潜力

天河智谷是目前天河区最集中精力发展的区域。

今年天河成交的四块地，有三块都是位于天河智谷及接壤区域。

分别是中铁物流园地块、育新街地块，以及珠江花城北侧的沥青厂地块。

广州向东，天河亦向东，发展趋势非常明显。

天河智谷片区内，现在集中了大量的新能源、互联网等龙头企业。

从交通上看，向南通达金融城、琶洲，向东连接黄埔、鱼珠，向北毗邻科学城。

无论从经济还是地理上，都是广州东进的核心区域。

2、产品力强

三个字：太强了。

约88㎡ 3+1房，方正实用，布局合理，空间利用率高达9成；全屋南北对流就算了，居然还做到四开间朝南，南向面宽达约10米。

约117㎡ 4+1房，单边位布局，三开间朝南，南向面宽超10米，坐拥双面景观、三面采光，空间体验感可媲美市面上传统的130㎡户型。

约140㎡ 5房，横厅设计，南北对流，约16米南向五开间，双阳台设计通透对流；约23㎡豪华主卧，配置独立卫生间及270°园景衣帽间，给你顶豪才有的尺度。

简单总结一下：

同样的总价，我面积比你大；

同样的面积，我比你多间房；

同样的房间数，我得房率比你高。

永远胜竞品一招，你说这气人不气人。

在此基础上，交标全面升级，标配中央空调和智能化系统。

3、珍稀大城

珠江花城给自己的定义是，一个建面约85万㎡的学府宜居大城。

本次新推组团，是项目唯一紧靠自然山体的组团，楼间距最宽约145米，再配上新组团约5.2万㎡中央大园林，超2500㎡全龄游乐园、近600㎡泳池、3400㎡艺术草坪……

大小区、大花园、大楼间距，这种小区天河现在有几个？

珠江花城不仅配建约6200㎡幼儿园+约2400㎡托儿所，还手握体育东教育集团均和小学及执信中学天河校区两张教育王牌。

均和小学已于去年9月开学，配置36个班，而且今年只面向珠江花城招生；项目距离执信中学天河校区也只有1公里左右。

配有幼儿园、双托儿所、36个班学校的小区，天河有几个？有机会上天河执信的小区，天河又有几个？

谦虚点说，没几个。

骄傲点说，在售的一手只有珠江花城。

大型社区发展的势能是要比中小型小区好的。

看看老城区，很多单体楼或者蚊型小区，二手卖的都不太行。

4、总价友好

前面说了这么多好处，珠江花城最大的卖点还是：

上车门槛比较友好。

建面约88㎡ 3+1房仅需450万起，首期只要45万起。

这在天河是唯一的选择，无论一手还是二手次新都是。

旁边珠吉路的项目楼面价已经高达3.9万，这还是没有加配建成本的前提之下。

目前天河的新房市场上，面积段集中在120㎡左右，单价普遍超7万元，超10万的也不在少数，总价围绕在1000万这一锚点之上。

像珠花这样拥有小面积户型，且总价可控的项目，珍稀程度堪比大熊猫。

即使比起旁边牛奶厂次新二手房7万左右的均价，珠江花城价格更实惠，户型更是完爆牛奶厂同面积段的产品。

如果再叠加通勤、学位、户型、花园、采光、楼间距等诸多要求，抱歉，您在天河的选择：

有且只有珠江花城。