审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

在现实的二手房交易中，为了“避税”等原因，买卖双方会在用于过户的合同中，将房款写低，导致前后房价不一，构成阴阳合同。此情形似乎已经司空见惯。

殊不知，看似常见情形，却潜藏着危险——房价仅是表面上写低，买家却不认账了。怎么办？卖家如何保障自己利益？

希望本案能给各位一些经验教训。

Part1

律师说案

案例来源：四川省广安市中级人民法院(2018)川16民终1711号民事判决书。

经熟人介绍，胡某向苏某购买一套房屋。双方签订的《购房合同》约定：面积80㎡，房屋总价13万元，在签订合同时付5万元，余款在过户完毕时一次性付清；双方各自承担税费；……

房屋过户之后，买家未支付剩余房款，卖家诉至法院，要求买家支付房款17.8万元。

为什么是17.8万元，而不是13-5=8万元？卖家表示，双方口头约定房屋及家具、设施共同作价22.8万元。买卖双方为少完税在过户时补签了书面的《购房合同》，将房屋价格约定为13万元，并按此金额完税。

但，买家表示，房款就是13万元，有书面合同为证。卖家表示，买家支付定金时双方未签订书面的房屋买卖合同，但卖家向买家出具的定金收条中注明了房款为22.8万元。卖家要求买家出示该收条，买家承认有收条一事，但该收条已丢失。

那房款到底是多少钱？卖家认为的22.8万元仅是口说无凭，卖家认为的13万元却是白纸黑字。法院经过综合分析，认为房屋交易价款为22.8万元。

一、法院认为，有居委会的调查笔录和出庭证人的证言证实。

二、法院认为，从当地的二手房交易情看，22.8万元更为合理。

仅面积80㎡的房屋，13万元就低于了当地房管局掌握的完税最低交易价格，若加上无产证的厕所和厨房、家具、家电等，交易价款仍为13万元，就远低于当地房管局掌握的完税最低交易价格，不符合当地二手房的交易行情。

三、那张收条起到了重要作用，尽管买家以收条丢失为由而未在庭审中出示。

法院认为，买家在庭审中出示了自交易开始至发生纠纷后的一系列证据，比如：向卖家支付5万元房款的凭据、车票及收视费发票等票据，足以表明买家对双方之间的交易高度谨慎。以常理推断，按照其谨慎程度，买家不可能反而将能够反映双方主要交易活动的收条丢失。故，法院认定买家拒不向法庭出示收条的理由不成立，并认定被卖家所主张的收条内容真实（注明了房款为22.8万元）。

Part2

律师说法

第一、本案是典型的阴阳合同导致的纠纷。前后出现了两份合同，第一份为房款22.8万元的口头合同，第二份为房款13万元的书面合同。以哪份合同为准？以体现当事人真实意思的合同为准！

《民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

依据以上法条，结合本案，书面合同中房款为13万元的约定，是双方虚假的意思表示，也违反了国家关于如实纳税的监管规定，应被认定为无效。所以，法院认定，房款22.8万元的约定才是双方的真实意思表示，应以该合同为准。

第二、那张收条没有出示，法院为何认定收条上确实注明了房款为22.8万元？主要依据为如下法条：

《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第一百一十二条书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。

申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。

在本案中，法院认为买家保存并出示一系列证据，足以证明买家的谨慎程度。按照常理推断，买家不可能唯独未保存好收条，“收条丢失”作为不予提交的理由不能成立，那么，法院只能认为，你很可能是故意隐匿不予提交。为什么隐匿？是因为收条上的信息对买家不利。因此，法院采信了卖家所主张的内容，即收条上确实注明了房款为22.8万元。不得不说，本案中的卖家是幸运的，遇到的买家虽谨慎却不够精明，其他的卖家不一定有这些的幸运。

Part3

律师提醒

第一、本案中，卖家极大的不利，在于没有保留关于真实房款的书面凭据。

为了少缴税，卖家与买家签了与真实意思不符的合同，最后弄巧成拙。因此，卖家在签订房款为13万的书面合同之后，有必要要求卖家出具认可真实房款为22.8万元的书面凭据。这样一来，一套房屋的买卖，竟然有了三份合同，虽略显奇葩，但对于卖家却属于不得不为之。

第二，有必要特别提醒，从实质而言，本案中买卖双方的行为，并非避税，而是逃税。关于逃税的风险，此处不再赘述，各位可自行了解。

第三，本案是为了少缴税而写低房款，卖家面临“买家不认账”的风险。实践中还有买家为了实现“零首付、负首付”而要求写高房款，以获得高额度的银行贷款。房款写高的风险，除了涉嫌骗贷，买家则可能面临“卖家不认账”的风险。限于篇幅，略作提示，不做展开。

最后，还是那句话，买房卖房是人生大事，需要具备相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。

审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。

刘律师具有20多年执业经验，长期专注于房地产领域的法律服务，如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。

编写人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。

张律师执业前的十多年，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。

如有相关咨询，请联系张律师（15109838642）

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