仅仅只是几年的时间，地产大佬们的处境就已经今非昔比，昔日闪耀于社会各界的地产老板，如今却一个又一个的成为了人们茶余饭后的谈资。
两周之前，许家印被人摆在了长沙国金中心的楼顶，而两周之后，另一位曾与许家印齐名的地产大佬，又成了各界议论的对象。
12月12日，富力地产联席董事长张力在英国伦敦被当地警方逮捕，根据路透社报道，张力因涉嫌触犯美国商业贿赂罪而遭通缉，将有可能被引渡至美国。
恒大与富力，曾是广州两大代表性房企，恒大在几年前是中国房企的领头羊，而富力在更早之前，曾是粤系房企中的大哥大。
可是线性流逝的时间，从来不吝啬于用“时过境迁”显示自己改变世事的能力，仅仅几年过去，昔日曾盛极一时的地产老板们，如今破产的破产、求生的求生。
地产的时代，终于要在中国落幕了吗？
01
富力地产，从某种意义上来说，是国内地产行业的独一份，又或者说，他们的成功很难复制。
富力是国内地产行业里，唯一一个双老板制的企业，公司董事长李思廉和总裁张力分别持股28.97%和27.5%，均为公司实控人。
工作上两人各有分工，李思廉主要负责集团的营销策略、销售、财务等数据，而张力则司掌工程开发、地块并购、公司经营等事宜，两位老板的通力合作曾经创造了富力地产华南第一地产公司的名头，让碧桂园、恒大等一众小弟难望其项背。
1988年10月，张力辞掉了公务员的铁饭碗，拿着两千块钱的启动资金，成立了一家名为天力的公司，在此前的五年里，张力一直在负责单位对外的工程建设工作，这也让他萌生了下海经商的念头。
总而言之，这一年的张力在感知到时代脉搏的跳动后，选择转职成为了一名包工头。
凭借着此前在单位工作时积累的人脉，张力很快就接到了广州各地工厂递来的工程报价单，这也让他积攒起了人生的第一桶金。
做包工头期间，张力还偶然结识了一位香港来的商人李思廉。
1993年，恰逢广州楼市升温，嗅觉敏锐的张力察觉到了此中的机会，于是给李思廉打了个电话，而远在香港的李思廉曾亲身经历过香港楼市的繁荣发展，也萌生了从事地产生意的念头，于是双方一拍即合，共同出资2000万元，成立富力地产。
公司名字的由来也很有意思，当时李思廉经营着一家名叫“极富”的贸易公司，张力经营着“天力”公司，取两家公司最后一个字，寓意：富而思进，力创新高。
把富放在前面，力在后面，也可以看出张力谦让李思廉。在职位上也是如此，李思廉任董事长，张力任副董事长兼总经理。
02
富力起步的第一个项目，就是一个已经被弃置的化工厂地皮，地皮之上一边是煤地、一边是铁路，地上的煤据说足足有一寸多厚，这块地皮当时不被各界看好，根本没人下手。
但张力却能看到其中的商业价值，把地买下来后，他们把煤铲走，用水把地冲干净。当时很少有人建普通住宅，他们的第一个楼盘富力新居在此建好后，市民们排队买房，每平米卖到3000元，卖房如卖白菜一样简单。
富力新居大获全胜后，张力借此摸索出了「城市改造，建设宜居社区」的发展方向，专门找一些老旧城区的改造项目。
比如东山黄花岗的一个殡仪馆，富力地产拿下项目后，给它改了个名叫御龙庭，还有诸如广州铜材厂、同济化工厂等，这些项目的原址本身就在城区里，交通便利，富力将其改建为居民住宅后，排队购买的市民络绎不绝。
旧改策略的成功，让富力成为了广州的旧改之王，这也让其在此后的时间里，先后从广州手中拿到了杨箕村、猎德村、冼村等几个旧改项目，当时广州人中有个笑谈，说每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳。
在张力与李思廉的共同领导下，富力的业绩从1995年的3000万元一路飙涨至2003年的43亿。
2004年至2009年，富力更是连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名，以161亿元的年销售额冠绝全行业，当时许家印的恒大和杨国强的碧桂园，都是跟在张力和李思廉后面的小老弟。
然而时移世易，张力和李思廉恐怕也没想到，当年在身旁站着如喽啰的小弟们，有一天会跳出来用浮夸的商业操作展示他们堪称浮夸的千亿身家。
富力发展的转折点，在2003年。
这一年广州决定重启珠江新城建设，而此前曾主导过广州数个城中村改造项目的富力，自然也深度参与到了珠江新城的设计与建造之中，也正是因此，张力提前于友商得知了一个关键的信息：广府计划将珠江新城建设成核心CBD。
于是本来扎根于宜居性住宅建设的富力地产，一个大转弯开始全力进军商业地产。
2003年，富力以7.7亿元的价格包揽了珠江新城放出的四幅地块，2004年，富力又先后拍下珠江新城的三个地块，这使其手中的地块建面达到了近52万平米，占整个珠江新城的十分之一。
当时业内同僚都认为张力和李思廉疯了，要知道04年一整年富力的销售额只有60亿，而商业地产又不同于普通的住宅项目，是需要进行包括招商、揽租等长时间的运营才能回收资金的，和富力原有的项目完全是两个截然不同的商业模式。
在没有充足现金流的情况下，大手笔押注商业地产，是一种极其冒险的商业赌博，2004年的地产博鳌论坛上，当时主营商业地产的王石还曾建议富力扩张要谨慎，但换来的却是张力的一句豪言：“珠江新城的地，出一块我拿一块！”
2005年，富力登陆香港联交所上市；
2006年富力开始全国布局，拿下21宗地块；
2007年，富力以112亿的天价，拿下了广州、佛山、天津的三宗地王。
这一年的富力，公司旗下的土地储备暴增46%，总建面达到了2617万平米，而与这则夸张数字交相呼应的则是公司的负债率由2005年上市之初的20.5%飙涨至139.5%。
2007年，美国次贷危机爆发，求生意识敏锐的万科率先喊出了房地产拐点即将到来的论调，并带头降价。
2008年，金融危机爆发，而被商业地产冻结了大量资金的富力，就这样走到了破产的边缘。
03
2018年时，万科提出活下去的口号，曾让一众房地产从业人员胆颤心惊。
活下去，后来被媒体认为是房地产有史以来姿态摆得最低的一次，但其实在十年以前，富力集团还讲过一个更卑微的口号：撑过明年
因为在回款周期较长的商业地产上投入过多的资金，2008年的金融危机使得这家刚刚被媒体评选为中国房地产综合实力第一名的富力地产走到了破产边缘，创始人张力和李思廉后来回忆起这段时间，都用了煎熬两个字来描述。
富力之所能够挺过这轮破产危机，完全得益于国家在2009年推出的4万亿刺激计划，在疯狂的信贷扩张之下，其一度濒临断裂的现金流得到了补充，最终侥幸过关。
经此一役的张力，终于收敛起了往昔大开大合的经营风格，开始沉下心来认真消化手中的资产，富力一直到2013年才重新走上了扩张之路，不过有鉴于此前土地资金占用过多而导致的风险，这一次张力选择在土地价格更为低廉的二三线城市扩张，而这一策略，也使其完美的错过了房地产的又一轮周期。
2015年，房价调控政策放松，一线城市房价飙涨，恒大和碧桂园在此期间凭借着高周转的商业模式迅速挤入到了行业的龙头地位，年销售额突破3000亿，昔日曾跟在张力后边的小弟许家印，更是在2016年登顶中国首富，而此时的富力，由于押注二三线地产的原因，年销售额只有651亿。
2017年，张力和李思廉又迎来了一个他们自认为是绝好的机会，当时万达的王健林遭遇了严重的债务危机，计划打包甩卖掉万达旗下的13个文旅城和77个酒店资产。
而在商业地产上撞得满头包的富力，依旧对2008年的失利耿耿于怀，于是也萌生了插一脚的念头。
当时王健林和融创的孙宏斌其实已经谈好了以631亿元的价格一次性打包带走，这里额外插一句，融创一直以来主要的业务方向就在文旅地产，孙宏斌其实更看重的是万达文旅城的业务，于是当张力的电话打过来表示想要接盘酒店业务的时候，孙宏斌就顺势应下了。
最终，富力以199亿元的价格，拿下了万达77家酒店，富力也凭此成为了国内最大的豪华酒店业主，王健林、孙宏斌、李思廉三人在签约后相视而笑的画面，也成为那一年地产行业最高光的时刻。
万达酒店项目之后，富力紧接着又开始大肆布局海外地产，先是收购了伦敦九榆树广场地块，后又在柬埔寨金边投资了莫尼旺大道、在韩国仁川投资了永宗岛二期。
然而这些投资最终都未能如张力和李思廉预料中的那般，带动富力再一次进入高增长的周期。
其并购的77家酒店不仅未能盈利，反而还录得了整体4.6亿元的经营亏损，在海外购置的多个项目也受公司流动性影响而不得不折价抛售。
接二连三的战略踏空，使富力的流动性极剧恶化，截止2021年末，富力的借款总额共计1327亿元，这也使其在2016年好不容易降至17.9%的净负债率，再次攀升至123%的高度。
张力1500万英镑天价保证金的新闻传出来后，李思廉为什么会如此迅速的安排富力发布辟谣公告表示公司并未就保释提供任何资金，因为富力今天的流动性真的不能再经受任何的负面冲击了。
张力事件最终会以何种方式收尾，暂且不得而知，但富力的衰落，似乎已经可以预见了。
亦或者说，在时代大幕之上相继登场的潘石屹、许家印、孙宏斌、张力这些房地产大佬，即将送走这个属于他们的时代。
一个时代结束了，这句话在如今看来更像是今年的注脚。
人们的挽歌散落在各种叹词之中，有为女皇溘然长逝而惋惜、有为长者大江东去而神伤、也有为绿茵场上已无力奔跑的老将而喟叹。
如今，这句话被用在辉煌了二十多年的地产行业身上，似乎一点也不令人见怪。
房地产行业很难再回到过去了，2023年，也不会是另一个2009年。
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