近日，奉贤官方发布了《奉贤新城单元规划》草案公示。将原奉贤新城67.91平方公里范围扩大到了170平方公里，跃升为第二大新城，在面积上仅次于南汇新城。而奉贤新城规划人口却从此前的100万降到了94万。规划草案将奉贤新城划定为三个单元，分别为南桥镇部分、金汇镇部分、西渡街道部分。
图源奉贤规划和自然资源局
奉贤新城此前一直是五大新城里存在感较低的，几乎很少有买房人会把奉贤新城作为置业的首选。奉贤新城这一次扩围若只是单纯将新城划定范围扩大，而没有相关配套能级上的提升，那么对于老百姓来说意义并不大。
从公开的规划草案中获悉，奉贤新城在面积翻倍的同时，对于每一个功能区有了更为明确的定位和发展方向，开发重心也发生了转移。尚且不论奉贤新城未来能否逆袭超越其他新城，当下奉贤新城能否走出南桥的束缚，突破自我发展的瓶颈也是很多买房人关注的，今天不妨来详细看下奉贤新城未来的发展布局。
奉贤新城南桥部分：未来中央活动区及产业中心
新的奉贤新城南桥镇部分单元包含了此前的奉贤新城范围，另外向南扩充至平庄西路，西延伸至南竹港，也就是说杨王和靠近庄行的区域也被纳入了新城范畴中。
奉贤新城南桥镇部分区位图，
图源草案公示稿
对于了解奉贤的小伙伴肯定清楚，南桥是奉贤的宇宙中心，奉贤新城这么多年来发展重点一直在南桥，这里几乎就是奉贤新城的门面。
南桥区域实景，易眼看房实拍
不过我们从最新的空间结构图中发现，奉贤新城将发展重心进行了北移，确认将望园路中央活力片区作为新城副中心。而南桥主城区、南桥老镇、奉浦地区和西渡都定义为地区中心。
南桥部分空间结构图，图源草案公示稿
先来看最为核心的望园路中央活力区，该片区内有奉贤地标景点上海之鱼，此外整个片区仍处于大开发阶段，要知道望园路地铁站将会形成5、15和南枫线三轨交换乘站点，所以说这一片区是奉贤新城未来最具发展潜力的板块。
奉贤新城上海之鱼，易眼看房实拍
在今年第三轮供地中，奉贤新城08单元06-02地块由奉贤新城公司底价竞得，总价约31.89亿元，房地联动价5.3万/平，不仅刷新奉贤房价新高，其价格更是一举超过了嘉定新城、青浦新城，在五大新城中仅次于松江新城。
再来看城南地区中心，其隶属于南桥核心区域，南桥人民翘首期待的龙湖奉贤天街马上就要营业，而老城片区则是南桥老镇所在地，这两个片区目前成熟度都还不错，老城片区几乎鲜有新房入市，而南桥中心区域未来还有供应，包括奉发名邸和中铁湖光逸景等新盘。
奉浦地区中心目前覆盖了5号线肖塘站和奉浦大道站，这里虽然规划了万达广场，不过迟迟没有开业，周围以工业园区为主，这里显然不是南桥组团未来主要的发展区域。
而反观金海街道，近些年却得到了大力的发展，这里的配置堪称奉贤区的“张江”，东方美谷和数字江海产业园都坐落于此。东方美谷主打医美产业，据悉这里化妆品企业数量已经占到上海全市25%以上，目前拥有资生堂、欧莱雅等巨头企业。
数字江海是奉贤正在打的另一张牌，其实由临港集团与奉贤区联手打造，“数字江海”主要包括智能网联产业、生物医药产业和数字经济产业等，计划分7期，用10年时间完成整个区域的开发。
数字江海效果图
近年来金海地区内形成了规模可观的商品房居住区，例如保利象屿公园悦府、中建海樾府、光明九胤和桐南美麓等先后落地。网易房产数据显示，在2019年甚至更早以前，这一板块新房可谓无人问津，房价更是远低于其他新城，如今回过来看这一板块，不仅新房价格水涨船高，入围难度也更高。
金海街道新房认购情况
未来这里有产业，有轨交，距离市区近，又紧邻望园路核心区，因此这一片区的发展有很大的想象空间，奉贤新城置业新房优选这一片区。
奉贤新城金汇部分：打造宜居的生活大居
在这一次奉贤新城扩容名单中，金汇镇绝大多数区域被新划入到了奉贤新城的版图中，此前金汇镇仅有很小的一片区域属于奉贤新城。
奉贤新城金汇镇区位图，图源草案公示稿
提起金汇，简单概括就是外区客不会碰，本地客看不上，因此处于一个相对尴尬的处境。
金汇和西渡都属于奉贤的北大门，金汇对接闵行浦江镇，沿着浦星公路北上就是前滩。
金汇版图
有别于老版的奉贤新城以产业、商务、居住、生态等业态全面发展，金汇此前主要推进房地产市场发展，这里一直是奉贤区新房成交量很高的板块，其背后的重要因素就是这里低廉的房价，目前新房价格3.5万/平，远低于南桥，仅比临港新城稍贵。
若干年前，金汇还是一片荒地，如今板块的居住氛围和城市界面已经有了翻天覆地的变化，金汇能有如今的发展，主要归功于禹洲和龙湖等房企在当地深耕。
2015年后这里入市了大量的商品住房，龙湖、禹洲、金茂、朗诗、象屿、天和、金融街等品牌开发商纷纷入驻，这些新房主要集中在浦星公路以西，大叶公路以南等区域。此外，这里同样拥有规模可观的拆迁安置房。
金汇航拍，易眼看房2021年拍摄
与此同时，奉贤新城近些年引入的医疗、教育和商业大多聚集在金汇，这里已经实现了大跃进，三甲医院引入2个，包含国妇婴（已运营）和复旦大学附属儿科医院，都是重量级的医疗资源。
教育方面上海中学奉贤分校确定落子金汇14单元，15单元在建一所金汇九年一贯制学校，据悉该校将按照高规格打造。商业方面，奉贤区首个大型商业综合体龙湖金汇天街也开在金汇。
当然这里当下最大硬伤就是没有地铁，只有一条BRT，不过轨交规划已经在进行中。市域线南枫线和奉贤线将在金汇齐贤设站点。从规划图来看，站点位置或设在贤浦路和东方美谷大道的交叉口。
南枫线和奉贤线走向，易眼看房制图
底图来源于上海交通官微
金汇未来是有多条轨交市域线覆盖的，只是需要漫长的等待，今年8月金山官媒曾公开南枫线计划2024年开工。那么奉贤线和南枫线所在奉贤段的开工时间预计会在2023-2024年，奉贤当前的重点是推进15号线南延伸，因此市域线并非是优先级。
再从最新金汇组团空间结构规划图来看，龙湖天街、国妇婴、儿科医院、上海中学所在的区域被划入了金汇的地区中心。
金汇镇空间结构规划图，图源草案公示稿
而金汇南片区，即上海之鱼东侧被规划为国际青年社区，据十四五行动方案介绍，国际青年社区面积约3平方公里，打造知名国际社区，引入高等级、国际化文化、教育、医疗资源，形成吸引高端人才集聚安居的新片区西部门户。
金汇镇土地规划图，图源草案公示稿
金汇近些土地出让体量还是比较大的，从土地规划来看，未来金汇依然会维持高节奏的土地供应，尤其是大叶公路以北区域，布局了大量住宅用地及商业用地，这也预示着金汇镇未来将向北发展。而发展更成熟的金汇地区中心仍然有多幅空地待出让，届时这里的新房联动价是否会走高值得关注。
奉贤新城西渡部分:利用浦江第一湾发展生态资源
在最新的奉贤新城规划范围中，褒贬不一的西渡板块被纳入了奉贤新城的范畴。西渡是奉贤最靠近市区的板块，与闵行紫竹隔江相望，西渡早早就有5号线贯通，拥有良好的地理位置优势，但一直没有得到很好的发展，此番被纳入奉贤新城版图，对于西渡来说也迎来发展契机。
奉贤新城西渡街道区位图，图源草案公示稿
从规划图来看，西渡街道部分是奉贤新城新三大组团中，面积最小的一块。规划提出，西渡街道未来的重点工作将是发挥浦江第一湾的区域优势，利用好10公里黄浦江岸线，打造黄浦江上游人与自然和谐共生，历史、现在与未来交融发展的新窗口。
也就是说，未来西渡的发展将围绕黄浦江岸线，大力发展生态景观资源。毕竟南桥组团将承担奉贤未来的产业导入，而金汇则主打生活和宜居，而西渡将充分利用自身优势，打造适合自己的发展道路。
从规划用地来看，西渡将会保留大量的农林用地和战略留白用地，未来并不会进行大开发。
西渡开发边界图，图源草案公示稿
在目前居民区相对集中的西渡社区中，未来也规划了多幅住宅地块。近些年，西渡几乎都没有新盘项目，板块内近些年仅有中国铁建香榭国际一个新盘入市，该盘在经历了漫长的去化周期后，才正式清盘。
西渡街道住房规划图，图源草案公示稿
所以从西渡的规划来看，没有太多吸睛的亮点，唯一值得期待的就是未来奉贤将如何充分利用好黄浦江上游岸线及浦江第一湾的优势，打造南滨江生态绿廊。
结语
以前很多人都瞧不上奉贤，主要由于奉贤本身底子薄，距离市区实在太远，加上大片的农地和荒野，没有太多拿得出手的资源，所以奉贤给很多人留下了刻板的印象。当然奉贤新城近两年也在奋起发展，集中力量开发奉贤新城，例如金海、南桥、金汇等区域。
奉贤新城此前的新房去化主要靠内需，尤其是南桥，大部分房源被本地客户包揽。不过近些年，外来人口也开始逐渐渗透到这里。
外区客若上车奉贤新城，务必要选对板块。如果是在紫竹、浦江等地工作的刚需客群，无力承担那边的高房价，首选还是南桥及辐射区域，包括未来望园路中央片区。15号线南延伸已经获批，未来3-4站地铁就能到达闵行，出行还是很便利的。自驾的话，虹梅南路隧道+高架组合，也能方便直达上海闵行、徐汇等地。
而预算有限的纯刚需购房者，金汇是奉贤近些年异军突起的大黑马，虽然这里不是奉贤的热门板块，不过这里新房性价比较高，距离市区较近，配套也在慢慢跟上，适合自住。当然金汇新房的认购率并不高，但这里新房在入市半年后，基本都能慢慢去化完毕。
现在奉贤新城的新房更像是一只“原始股”，溢价并不算高，而打算在奉贤置业的购房者建议优选以上这些潜力股板块，其余区域除了特定的置业需求，买房人都要谨慎考虑。奉贤新城开足马力发展，未来可期不过还有很长的路要走。
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