近日，湘江楼宇官微发布了梅溪湖片区商业资产现状、问题分析及未来规划，数据更新时间为截止到2022年10月，供大家参考。
(一) 写字楼去化情况
梅溪湖片区写字楼供应量较大，整体出租率有待提高。片区写字楼总体量约 154 万㎡，剩余存量约102万㎡，平均出租率为77%(未计未交房或未启动招商物业)，平均租赁价格约为2.7元/天。
金茂双塔，总建筑面积只有约20 万平方米，论含金量，位列长沙市“税收超 10 亿元写字楼”前三，优质企业人驻率 80% 以上，引人外企德科、越讯云、壳牌、东华软件、华为毁鹏、三菱电机、湘江智能、武汉当代集团等 34 家“三类”500强、上市公司的区域总部，2021年纳税14 亿元。
梅溪湖创新中心入驻率常年保持在95%左右，仅上市公司就有十余家，被中国楼宇经济峰会认证为“中国最具活力商务楼宇”。
(二)写字楼去化存在的问题
1.片区写字楼总体量大，梅溪湖一期产业招商相对滨江片区缺乏产业聚焦。
2. 相比其他板块，梅溪湖片区缺少竞争优势。长沙河东核心区及河西滨江区域，通勤条件更好，梅溪湖在区位处于劣势。
3. 楼宇品质和物业种类参差不齐，恶性竞争，去化不均，片区内物业类型较多，在企业导入不足，在办公需求有限的情况下，各物业相互竞争。
(三) 商业去化情况
片区商业整体招商率较好，主要依托区域型购物中心和住宅底商。片区商业总体约 61万，剩余存量约20万㎡，平均出租率为68%，一层租金水平约180-200元/㎡/月。
(四) 商业去化存在的问题
1. 社区型商业占比高，街铺特色不足，与商业综合体联动关系较弱，商圈总体辐射力有待提高。
2. 区域型购物中心存在业态重叠，体验性、场景化主题商业不足等缺点，导致商业吸引力较弱。
(五)公寓去化情况
片区公寓普遍去化周期较长，实现整体去化需至少36 个月。片区公寓总体量约 168 万，剩余存量约 78万/㎡(约19500余套)，平均去化率约67%(未计末交房或末启动销售物业)，销售均价约为11406元/㎡。
其中约 4 成公寓去化率低于50%，主要为近两年在售项目，其余约 6 成公寓去化率高于 90%，多数为 2018年之前开盘项目。
(六)公寓去化存在的问题
1.近年市场趋于饱和，片区公寓产品市场接受度弱，整体去化率低。与其他片区同样面临整体市场供过于求的问题。
2. 产品同质化严重，产品缺少个性化和性价比，近 80% 主力面积约 40 m投资型公寓，大多数公寓无共享空间、社群运营等新兴特色服务内容，与其他区城的公寓价格相比无性价比优势。
(七)未来规划情况
1. 未来住宅和商办产物业供应比约为 1:2，供应总体最约为 407 万㎡。其中，住宅 137 万㎡，商办产物业270万㎡。
片区未来新增供应基本为商办产物业，片区商办产物业规模将进一步增强。
2. 未来片区商办产物业将新增 71%，总体量可达 653 万㎡。
其中，新增部分主要为办公和公寓用地，梅溪湖片区产城一体化将更进一步。
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